鉴房行动诚征志愿者。每周四下午1:00-5：00，品鉴京城热点区域热销楼盘。请于每周四前编发短信（F+姓名、年龄、电话）至106575000330。期待您的参与。

　　区域利好 名企扎堆 淡市多个项目销售较好

　　地铁力助东五环楼市提速

　　作为第二条横贯北京东、西的轨道交通——地铁6号线，开通日渐临近，交通利好成为京东楼市的又一剂“强心针”。8月25日，《广厦时代》鉴房团，邀请行业专家与意向购房人来到常营-五方桥板块，走访交通优势下的特色楼盘。

　　常营-五方桥板块，位于东五环外，虽紧邻通州，却没有通州楼市整体低迷的品相，在售项目尽管不多，却不乏知名企业进驻，而项目规划也各具特色，淡市中受到购房人持续关注，截至目前多个项目成交排名北京楼盘销售榜前列。

　　●区位优势明显

　　地铁规划成为最大卖点

　　亚豪机构统计数据显示，目前常营-五方桥板在售的新房项目仅有7个，包括龙湖·长楹天街、中弘·北京像素、远洋一方、富力又一城4个主力楼盘，还有北京新天地、CROSS朗廷、怡景溪园3个接近销售尾声的区域老项目，7个项目的价格在20000-30000元每平方米之间不等。值得提出的是，数据显示截至8月25日龙湖·长楹天街、中弘·北京像素、远洋一方、富力又一城4个项目的销售均超过了200套，其中，中弘·北京像素、远洋一方位列全北京市住宅成交套数排名的前10位，朝阳区的第一、第二位。

　　近年来，常营-五方桥板块受CBD东扩，以及西侧朝青、百子湾成熟板块辐射的多重利好，区位条件上显著优于通州，亚豪机构副总经理高姗分析，北京金融服务区、京东物流港选址东南，东南区域或将成北京下阶段发展重点区域，五环的常营-五方桥区域未来将成为京城楼市风云汇聚的又一处热点区域，性价比和区位优势促使常营-五方桥板块内为数不多的项目均有不错的表现，同时也令该区域吸引了更多购房人的注意。

　　本次鉴房行动中的一位购房人也认为，“该区域虽然紧邻通州，价格相较通州略高出一些，但这恐怕是朝阳区东部仅存的土地资源，项目又多是一些知名开发商开发，长久以来的品牌形象也给产品赋予不少软性的价值，比如这次一起品鉴的龙湖·长楹天街、富力又一城整体感觉性价比要高一些。”

　　此外，在鑫尊地产区域经理翟清华看来，该区域尤其是常营板块更多的还是借助了地铁6号线即将通车的利好，“很多购房人可以说就是奔着地铁来的。”

　　●各项目着眼配套发展

　　弥补区域不足

　　据翟清华介绍，尽管需求旺盛，不过该区域配套状况尚不是特别完善也是一个难以回避的事实。包括菜市口的拆迁户安置等在内，如今的常营片区已经是北京市最大的保障房社区，随着常营大型居住区各项目的开发建设，区域常住人口将大规模增加，这使得原有的配套服务设施无法满足居民激增的现实所需，区域配置显得不足，尤其是教育、医疗资源，不过应该看到配套设施的完善已经着手开展，朝阳医院已经选址规划。

　　同时，高珊分析认为，北京东南区域的五方桥板块也是发展相对滞后的区域之一，不仅开发的楼盘数量少，各新兴社区所处的位置也相对较散，虽然各项目都有一定的商业配比，但无法形成聚合效应。目前，区域生活配套不足成为制约常营-五方桥板块长远发展的硬伤。

　　好在对于生活配套不足这一短板，项目开发企业也有所重视。区域内多个项目均开始着力发展项目的综合配套设施，满足居民生活所需，弥补区域的不足。如位于五方桥的富力又一城，规划体量百万平方米，预计居住人口将超过3万人，项目引入了芳草地国际学校，解决业主的教育问题；位于朝阳路南侧的远洋一方项目，开发商打造了2.7万平方米临河通惠河临河景观带，提高项目整体的居住环境；位于朝阳北路北侧的中弘·北京像素，26500平方米会所的休闲空间与商业配套已经成形，还在6号线地铁出入口处规划有主题商街，值得提出的是朝阳北路南侧的龙湖·长楹天街27万平方米的商业综合体，集多种商业于一身，建成后将大大提升区域内的商业氛围。

　　●商业带动常营板块

　　或将成为京东“纽带”

　　据翟清华介绍，常营板块二手房单价在18000-21000元之间，尽管新房市场有一些打折的特价房出现，门店成交量也相较5月份出现7-8成的下滑，但业主始终保持着对未来预期的看好，而不急于降价出售。“由于五环内少有新盘，且购房资金门槛过高，很多购房人由此被挤出来，同时又不愿接受通州，这造成了常营-五方桥区域的需求旺盛。”

　　对于区域内的产品品质，高姗指出，开发商为了提升区域的整体形象，拉开与政策房的区别，打造个性化、高品质的配套设施，确保了每一个项目都有较好的产品基础并各具特色，通过板块的整体提升为项目创造了未来的升值空间。

　　翟清华则更着眼于区域潜力，“以长楹天街为例，该项目的商业作为社区自身的配套，无疑是相匹配的，不过，对于中低收入家庭较为聚集的保障房社区而言，则显得意义不突出，但是从大趋势而言，长楹天街或对于带动区域崛起更有价值，未来京东东坝商务区、CBD、朝青板块、通州新城这些重要区域想要以“点”连结成“面”，常营板块极可能发展成为这几个区域的连结点，因此整体来看常营-五方桥板块的价值还尚未完全释放。”翟清华表示。 文/张蛟

　　龙湖·长楹天街

　　大商业中的改善型大宅

　　基本信息

　　物业类别：普宅、公寓、城市综合体

　　区位：朝阳北路管庄路口向东前行200米

　　开盘时间：3月5日

　　交房时间：2013年底

　　户型面积：140平方米三居、190平方米四居

　　容积率：2.63

　　绿化率：30%

　　均价：30000元/平方米

　　物业费：5.9元/平方米·月

　　装修状况：精装修

　　停车位：车位充足

　　供暖方式：市政集中供暖

　　交通：地铁6号线是最大亮点

　　下午一点，《广厦时代》鉴房团自团结湖出发，沿着朝阳北路东行20分钟，来到本次鉴房行动第一站——龙湖·长楹天街，其中一位多次跟随鉴房团探盘的购房人王女士表示，她的一位朋友前一阵子就买了这里的房子，地铁的便利是最终促使她的朋友决定购买这里的最主要因素。“我的朋友是福建人，因为女儿工作的原因，要全家定居北京，考虑到出行成本及北京未来地铁的发达程度，认为还是邻近地铁生活最方便，像我现在住在阜成门，将来6号线通车后，彼此串门可能半小时都用不了。”王女士强调。

　　同样，购房人李先生也认为，6号线明年通车后，不仅可以缓解1号线的压力，对于在东边住的居民，出行方式的可选择性也将大打提高。鑫尊地产区域经理翟清华证实，目前在这一区域置业的购房人，基本上都是看中了地铁6号线带来的交通利好，“可以说就是奔着地铁来的。”

　　配套：27万平方米集中商业

　　“从经过的宣传画面上感觉不像是龙湖一贯的风格，商业气息更浓一些。”在销售人员介绍下，我们得知该项目虽然总建筑面积达46万平方米，但是集中商业的面积就达27万平方米。对此，王女士表示，有这么大的商业中心在门前，配套问题就不成问题了。

　　事实上，常营板块在逐步发展成一个大住区的同时，配套却相对处于弱势，翟清华表示，“长楹天街这样一个集中商业的落成，无疑将带动该区域生活配套的完善，而对于医疗和教育则需要更长远一些的发展。”销售人员随即介绍到，朝阳医院现在已经选址在该区域内，居民的医疗条件将可得到质的提高。王女士表示，朝阳医院医疗水平和方便性倒是可以得到保证，只是不知道什么时候可以投入使用。

　　而对于教育资源，随行购房人张先生的态度倒显得并不在意，“从这个项目的户型面积都在140平方米以上，以及30000元的单价，可以判断客户群体都是购买力较高的人群，这部分人群的子女往往都不集中在学龄，况且该区域由于回迁、安置等因素正处于快速发展的阶段，教育配套的最终完善也应该会很快。”

　　园林：楼体间有50000平方米集中绿化

　　在销售人员介绍到社区绿化时，张先生低声表示，龙湖开发的项目我都看过，最看好的就是园林，“从入口到售楼处，明显可以感受到绿植的高低层次感。”对此，温博超也颇有同感，并强调，“园林中的大灌木尤其耗财耗力，基本上在第一年会有40%会死亡，为了整体效果必须替换新的，且对园林管理能力要求较高，龙湖在这方面的经验还是较多的，另外，从龙湖的其他项目中也可以看得出来对园林的重视程度。”

　　在销售人员表示项目整体绿化景观达50000平方米时，随行购房人任先生也算了一笔账，指着沙盘表示，虽然该项目地块整体绿化30%，但是从沙盘规划可以看出，商业部分的绿化相对较少，几乎都集中在了住宅和公寓的楼体之间，这么看来，商业之外的住宅和公寓部分绿化明显要远高于30%。“应该的，高档楼盘的绿化大多要高于30%的标准绿化。”张先生回应说。

　　同时我们还注意到，大面积的绿化对于两侧的住宅而言，完全没有遮挡，任先生表示，“这样的格局视野不错，现在很多楼盘的绿化都集中在中央，似乎没有遮挡的景观成为当下的一个趋势。”

　　样板间：精装修交房赠送家电

　　离开沙盘，我们来到该项目190平方米的样板间，这正是该项目主力户型，销售人员告诉我们精装修的样板间基本体现了交房标准，且连同冰箱等家电也一并涵盖。在实际参观中，通透的格局受到随行购房人的一致认可，王女士表示，“实际居住中南北通透的房子舒适性还是明显突出的，该项目的装修也很有特色，以屏风式的门隔出来的书房也很惬意。”

　　除了4000元每平方米的装修标准，随行购房人也都较为关心装修设计的实用性，温博超表示，该项目精装修设计的实用性还是比较突出的，不论是房间分区还是衣帽间的设计，都合乎大多数人的生活习惯，空间利用得也较为紧凑，几乎没有浪费。同时，看中性价比的王女士认为，地铁几乎开进社区、30000元的单价和全款9.5折的优惠，相比鉴房团以往参观过的精装修楼盘，性价比恐怕要高出不少。

　　任先生则更看中该项目为来的价值，北侧就是东坝商务区，东侧的通州新城也是规划中的价值高地，在西侧CBD东扩的进程中，常营板块成了这衔接这三个主流板块纽带，况且该项目本身拥有庞大的商业实体，“区域价值未来恐怕呈爆发式增长。”翟清华强调。文/张蛟

　　中弘·北京像素为年轻人打造的自由空间

　　基本信息

　　项目类型：建筑综合体、高层

　　区位：朝阳区五里桥

　　绿化率：40%

　　容积率：2.23

　　装修状况：毛坯

　　车位配比：﹤1：1

　　平均单价：23000元/平方米

　　物业费：2.98元/平方米·月

　　开发商：中弘地产

　　物业公司：北京中弘文昌物业管理有限公司

　　交通：毗邻地铁6号线

　　鉴房团离开龙湖·长楹天街项目后前往此行的第二个项目——中弘·北京像素。该项目位于朝阳区五里桥，地处东五环外，距离东五环的直线距离为4公里。

　　项目南侧毗邻朝阳北路，目前项目所在区域并无地铁通过，但尚未建成的地铁6号线的终点站将设立在项目南侧，而在项目南区5、6号楼之间将有地铁的一个出入口。

　　对于购房人较为关心的地铁6号线开通时间，销售人员表示，其将于2012年6月底或年底通车。除临近地铁6号线及朝阳北路外，项目距离CBD核心区域的直线距离为8公里，地处广义上的泛CBD区域。对于项目所处的区位，鑫尊地产区域经理翟清华表示，地铁6号线的落成将会为该项目带来升值空间，而随着周边社区的成熟，作为该区域的主干道的朝阳北路也有拓宽的可能，这将进一步使该区域的出行环境得到优化。

　　在售：全款购房最低折扣可达8折

　　项目的房源总量为10018套，全部为商住项目，土地使用年限为50年，共分两期进行开发，先期开发的北区10栋楼已经逐渐收房，目前南区的项目建设已经基本完成封顶，预计在明年6月底可进行交房。主要的户型设计为50平方米到60平方米的小户型，层高为4.89米与5.48米两种高度，其中层高为5.48米的户型均价在27000元/平方米到29000元/平方米之间，4.89米层高的户型均价为23000元/平方米。

　　此轮销售推出南区的9栋楼，除各楼的一层为层高5.48米的设计外，其余的主力户型的层高设计均为4.89米，交房标准均为毛坯房。在南区的9栋楼中，根据距地铁站出入口的远近不同，以及具体户型采光条件的差异，其价格略有差别，但层高为4.89米的户型均价在23000元/平方米左右。据销售人员介绍，在此轮销售中推出两栋特价楼，其中全款与贷款两种购买形式可分别享受8折与8.5折的折扣，成交的均价将随之下降到17000元/平方米到18000元/平方米左右。除南区的期房外，项目北区的7号与8号楼仍有部分尾房出售，均为层高为5.48米的户型。

　　据销售人员介绍，由于项目是商业立项，所有房屋在收房时均不提供隔板。对此，随行购房人表示，购买挑高户型肯定要进行分层，如果开发商不提供隔层，那么业主收房后可能难免一番工程。

　　配套：服务有待完善

　　小区的车位全部为地下车位，供暖费的收取按户型面积的两倍计算，物业费则统一按照户型面积的大小收取，标准为2.98元/平方米·月。而水、电的收费标准将按照商业标准收取。除小区自身40%的绿化面积外，项目北临3000亩城市绿化带，南侧临近100公顷国际三八友谊林。在商业方面，项目周边除拥有23万平方米的大悦城外，欧尚、京客隆等综合商业场所也分布在该区域。对于项目周边的配套环境，鉴房团中的购房人表示，感觉目前的整体配套环境还有待完善，但随着周边大量保障房的交付使用，区域的整体环境还有进一步提升的空间。

　　设计：满足年轻人需求

　　对于项目中的部分楼体设置与南北方向有较大的夹角的问题，销售人员表示，由于户型面积较小，为保证部分户型最大限度的采光而采用了这种设计。五合国际设计师温博超认为，这样的设计导致了小区中心位置的楼体处于被“围观”的境地，可能导致业主缺少私密感，而且造成社区内的公共空间比较分散。

　　针对小区内的景观设计，温博超表示，设计的园林景观给人的视觉感觉比较的开阔，但缺少层次感，在规划上还可以将一些细节部位的设计做得更好。而对于具体的户型设计，温博超则表示，由于是小户型，因此很难在格局上有所突破，但整体的设计思路还是集装箱式的，给人感觉整个楼体都是由一个个长方体拼凑起来的，这样比较前卫的设计可能年轻人的接受程度会较高。

　　本版摄影/张蛟 文/陈惟杉

　　富力又一城

　　东南五环上的5万人大社区

　　基本信息

　　物业类别:普通住宅

　　建筑类别:板楼﹑塔楼﹑高层

　　项目均价:20000元/平方米

　　装修状况：精装修

　　采暖方式：小区分户壁挂炉供暖

　　物业费：2.2元/平方米·月

　　车位比：1：0.8

　　容积率:2.38

　　绿化率:35%

　　入住时间：2011-12-20

　　开发商：北京华恩房地产开发有限公司

　　物业公司：北京恒富物业管理公司

　　交通：每天18班社区巴士往返CBD

　　鉴房团驱车来到第三个项目——富力又一城。该项目位于东五环化工桥向东800米位置，地块紧邻京通﹑京沈﹑京津塘等多条高速，十分方便驾车出行。随行的购房人刘女士表示出了对于没有私家车的业主出行不便的担忧，对此，售楼处销售代表做出了相应解释。

　　对于公共交通设施方面，有411﹑348等多路公共汽车直达该小区，通往又一城的地铁7号线将于2014年正式开通。与此同时，开发商考虑到业主上下班出行上的不便利特别安排了社区摆渡巴士，每日18班安排在上下班高峰时段；另据一位同行的业主透露，近期又一城开始尝试开通更过其他线路，征集满足50人条件便可考虑申请专线。

　　规划：低密度高绿化 东南亚风

　　据介绍，富力又一城总建筑面积115万平方米，其中住宅面积为76万多平方米，配套商业3万平方米，综合商业及办公4.7万平方米。整个用地由城市规划道路分成四大块，最南侧规划为九年一贯制国际级芳草地学校（现已正式开学）、相关配套及绿化带，其他部分由东至西分别为A区、B区、C区，项目规划有两所幼儿园，B区规划有运动主题会所，C区西侧规划有综合商业和公寓，其他各项配套设施一应俱全。精装交房标准，物业费每月2.2元/平方米。

　　在建筑设计方面，富力又一城东南亚风格的建筑继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重和人文追求。白色外墙立面，褐色坡屋，色调明快鲜亮，褐色屋顶与白色的明快风格形成呼应。在北方开创性运用东南亚主题进行建筑选型、立面包装，在建筑风格中比较新颖。

　　在售：最后两栋收官之作 多种户型可选

　　随着A、B区入住，富力又一城目前在售的产品为C区的12号楼、C19号楼，已于去年12月开盘。作为最后一期开发的产品，将依然参照板塔结合的规划模式，一方面提供了丰富多样的销售户型，另一方面用板楼﹑塔楼交错布置，景致互相渗透，使每户窗外都有优美的景观。12号楼户型有88平方米两居，153平方米至163平方米三居和200平方米的四居，均价约20300元/平方米；19号楼户型为88至90平方米的两居，均价约20000元/平方米。

　　环境：沙滩椰林 打造高品质东南亚景观

　　据了解，项目所处地势平坦开阔，三面环水，南侧萧太后河是古永定河故道，河面比较开阔。萧太后河与项目之间为北京少有的森林滨河公园，水滨走廊近千米，还有30年原生树木环抱的森林慢跑径及多功能运动主题公园。

　　据介绍，该项目园林为比较纯粹的东南亚主题风情园林，北半球温热的阳光洒在白色的滨水沙滩，高大的棕榈树、椰子林，满目青翠，绿叶婆娑，林荫间散落着茅草顶的凉亭。随团的志愿者们均比较认可又一城在园林景观上的用心。

　　五合国际的建筑设计师温博超认为，富力又一城总体规划布局较合理，一二三期均采用轴心对称地规划布局方式，有一定的总体形式感，建筑造型较为现代，用料合理。户型空间布局相对较合理，从70平方米的两居室样板间来看，次卧稍显小，但客厅相对较明亮阔绰，整体装修有一定的品质感。

　　配套：3万平方米商业占地引入九年制名校

　　据介绍，富力又一城作为百万平方米超大社区，拥有3万平方米商业面积，6000平方米运动主题会所。周围有多家超市﹑便利店满足生活所需，燕莎奥特莱斯等购物中心均在该版块落户。在教育方面，富力又一城特别引入了九年一贯制的芳草地国际小学，另还有两所幼稚园，业主子女专享小学到中学的一条龙式教育配套。

　　但据记者实地考察，小区业主普遍反映项目周边没有市级医院诊所，医疗配套不算便利。以外，鉴房志愿者高先生注意到小区自建3万平方米的商业店铺招商并不满，考虑到又一城社区共计6000多户家庭的强大需求，建议开发商充分利用富力地产的自身优势招商引资，以配合好市场供求。