租金同比去年最高涨幅达46.2%　市场供求比接近1比6

　　北京甲级写字楼租金再创新高，同比去年最高涨幅达46.2%，尽管在住宅限购下，有房企转型面向商业地产市场，更有甚者提出商业地产黄金十年来临，但是业内专家认为，商业地产对经济形势的敏感度更高，供求关系反应到市场预期上更为迅速，虽然短期内商业地产供应量不会马上有所改观，但是妄称商业地产黄金期来临的判断仍然很“无厘头”。

　　●甲级写字楼租金上涨空置率下降

　　尽管住宅市场“金九银十”几乎将铁定以惨淡收官，但是三季度以来北京写字楼租金上涨明显。有媒体报道，戴德梁行数据显示，三季度北京甲级写字楼租金水平达266.93元/月/平方米，环比上涨10.72%，同比上涨幅度更为明显，达46.2%。其中金融街领跑北京写字楼租赁市场，租金达259.76元/月/平方米，环比上涨7.48%；CBD位居次席，租金水平达245.66元/月/平方米，环比上涨13.43%。

　　近日在某论坛，中原地产华北区董事总经理李文杰表明，目前北京写字楼租金相较年初，已经累计上涨达27%，同时，空置率也从年初的10%降至目前的3%，他强调，考虑到一般情况下写字楼租赁市场都会给现有租户预留一定的扩租空间，10%的空置率就基本可以认定为市场处于满租状态。可见，3%的空置率凸显了北京写字楼市场供给明显不足的现状。

　　同时，李文杰表示，在2009年时，以崇文门为例，高档公寓的价格要比商业地产售价高出近30%，今年在住宅市场限购的挤出效应下，商业地产的价格出现合理回归，之前的商住倒挂现象已经发生根本性的改变，且今后一段时间商业地产价格水平都可能继续增长。

　　●市场供应不足导致租金快速上涨

　　住宅限购下，一些投资客的资金流入到商业地产领域，是商业地产价格回归而推高租金吗？专业从事写字楼运营管理的乐工场资产管理有限公司董事总经理杨乐涛表示，“写字楼的租金水平对市场的敏感度极高，不能排除写字楼租金上涨中，存在着通胀因素的影响，但是真正影响写字楼租金的决定性因素还是市场的供需关系，而且在经济形势较好的情况下，需求不但来自于新增企业的租赁需求，而且还包括现有企业的扩张性租赁，并且有时企业的扩张性租赁还来得非常猛，一些发展较快的企业，对于写字楼的租赁需求增长也很迅速，租赁需求的突然暴涨相对供应量的滞后，使得租金上涨明显。”

　　从北京写字楼市场的供应来看，今年在北京核心商业区如CBD、金融街、中关村等几乎没有优质写字楼项目新增，戴德梁行研究部华北区主管魏东曾向媒体表示，前三季度甲级写字楼新增供应仅9.8万平方米，市场吸纳面积则达61万平方米，很明显供求关系呈现严重失衡的态势。

　　与此同时，虽然近两年商业项目的土地供应略增加了一些，但是对于写字楼租赁市场，需求有可能出现突然上涨，并超过供应量提升的速度。中原地产三级市场总监张大伟表示，在2008年金融危机时期，是有一部分企业紧缩租赁面积，而从2010年以来经济形势逐步走出困境，很多企业考虑到企业扩张，也在增加租赁面积，导致满租率一直居高不下，在满租率持续较高的情况下，租金较快上涨也是市场的正常反应。

　　应该指出，写字楼租金的上扬趋势很可能在短期内难以平抑，杨乐涛表示，既然与供求关系有关，那么虽然近年也有不少商业地块进入开发阶段，年内还会有诸如中铁诺德中心等写字楼项目开盘，但是其真正进入租赁市场还需要一个建设过程；此外，像石景山、通州新城、大望京区域等次中心也有一些写字楼项目，但是其商业氛围和交通都在完善之中，这些区域能否被人们所认可接受，成为下一个核心商圈，分流现有租赁压力，关键还得看这些区域日后的发展。

　　●多种因素影响供求关系

　　如上所述，短期内写字楼租金的上扬必然为写字楼投资客带来良好的回报率，李文杰表示，目前在北京优质的写字楼年平均回报率在7%左右。

　　未来几年是否意味着商业地产进入了一个黄金发展阶段？杨乐涛认为，商业地产与市场经济大势的关联度更紧密，一旦经济大势起伏，租赁需求在短期内暴涨或暴跌都是有可能的，所以租金回报很难说会沿着什么轨迹发展，如果说未来一两年我们根据商业地块的规划，判断出供应量，但是和经济形势相关的因素太多、太复杂，也就是说租赁需求才是最大的未知数。

　　也有业内人士指出，商业地产的回报率主要来自于租金，北京这样的经济重镇，恐怕即使经济萧条，核心区域内的写字楼收益率也不会太低，他强调。“毕竟北京的经济几乎不可能萎缩到核心区写字楼都变空置，但是投资一定要选择优质写字楼项目，设计规划不堪的写字楼将影响其回报率随大市增长的空间。”

　　文/张蛟