区域房价三年翻番 虽处限购市场不冷
继上周回顾了朝阳区边缘的三板块，本周，我们将视野聚焦在以CBD为核心的朝阳核心区。如果说朝阳区是北京市的窗口的话，那么，用一个词与来代表朝阳，自当CBD莫属。在调控之年中，CBD楼市周边也没有幸免被僵持笼罩，不过也应该看到，一些占据着核心资源、且定价相对理性的项目，诸如金茂府、御翠·尚府等，仍旧博得了良好的市场关注度，并且成交突出。
泛CBD板块：以高档盘为主导 部分项目滞销
目前朝阳泛CBD区域在售项目有十二个。除御金台项目为仅有6套房源的尾房项目外，多数项目均处于正常销售期，如华远九都汇、万科蓝山、圣世一品、沿海赛洛公馆、屯三里等，这些位于CBD及其周边的住宅项目均有一些基本的共性。
首先从物业类型方面来看，均以高端住宅及综合体、公寓项目为主，多数为精装修的豪宅产品，如长安8号、华远九都汇、圣世一品等项目。从价格层面来看，由于位于CBD区域，地段优势明显，多数项目售价不菲，在售项目中，有近一半的项目平均售价在50000元/平方米以上，其中售价最高的项目是御金台，单价140000元/平方米，在北京房价中名列前茅，CBD无疑是京城楼市中房价最贵的区域之一。从户型设计及客群定位的角度来看，位于CBD区域的项目户型设计有两个类别，一种是户型面积在200-500平方米的大户型三居、四居产品，甚至是500平方米以上的平层大宅。另外一种是40-110平方米之间的小一居或两居的商住类产品。这两种产品对应的是不同的购买客户，大户型对位的是顶级的财富人群，小户型对位的是商务人士及城市白领阶层。
从CBD区域项目2011年的成交情况来看，由于政府加大了调控力度，限购、限贷政策对高端项目的成交产生了一定的影响，据亚豪机构统计数据显示，11月泛CBD区域在售的12个项目中，仅有7个项目有成交记录，除金茂府和首城双景两个项目成交了76套产品外，其他5个项目合计仅售出了28套，而有些项目已经连续数月没有成交了。而且从项目的促销优惠信息来看，多数项目都有不同幅度的折扣，但最低也仅为95折，属于正常折扣。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，泛CBD板块无疑是京城最为核心的区域及最具价值竞争力的区域。该区域项目总体呈现出高端的特点，无论是产品品质还是客群定位都瞄准了财富精英人群。但是，在愈加严厉的调控政策影响下，该区域的成交情况并不乐观，另外，有的项目由于自身的原因，一度处于停滞的状态。但是从价格方面来看，下行的可能性较小，这是由于客户对该区域的产品认可度所决定的。
朝青板块： 商圈催化 楼市关注度突出
近年，伴随着活力东方奥特莱斯购物中心、大悦城、阳光新城市广场等大规模集中式购物中心的陆续开业，再加上姚家园路、朝阳路、朝阳北路三条城市主干道的拓宽连通，以及地铁6号线即将通车的利好促进，朝青板块已经由北京知名的高端住宅区，转型为一个真正意义上的商圈，同时给予了区域在售高端住宅项目重要的价格支撑，促使板块的整体房价水平由2009年的16000元/平方米快速攀升，今年已经迈上了单价30000元大关，三年时间，区域房价实现翻番。今年尽管在调控下整体楼市均一片惨淡，但地处朝青板块的龙湖·长楹天街、远洋一方等项目的逆市热销，将购房者关注的目光重新拉回了朝青板块。
目前朝青板块共有10个项目在售，其中位于朝青板块核心位置的楼盘分别有大悦公寓、东恒盛世季、华纺新天地、御翠·尚府4个项目，这4个项目由于均位于五环以内的核心位置，临近朝青板块的主流商业区，成熟的高端居住区氛围影响这些项目的高端定位，因此定价普遍偏高，在30000-40000元/平方米区间。
亚豪机构市场总监郭毅分析，虽然朝青板块核心区中大悦公寓和华纺新天地两个项目均是40年或50年的商业、公建立项，在其他区域一般商住类型的定价往往会低于住宅，但受到CBD东扩利好驱动，朝青板块的高端商务居住需求猛增，因而这些商住公寓租售两旺，价格自然水涨船高，卖出了与住宅楼盘相近的售价。据亚豪机构统计显示，今年下半年以来，朝青板块核心区的几个项目，整体成交均价已经高达35800元/平方米，同比去年上涨了32%，但仍然销售了433套之多，销量比去年同期增加了46%。
在朝青板块五环以外的边缘区，还有远洋一方、北京奥林匹克花园、中弘北京像素、北京新天地、中建玲珑山、龙湖·长楹天街6个项目正在销售。这其中中弘北京像素和远洋一方成为北京领降和降幅最大项目的代表，吸引了不少购房者的关注，两项目今年均销售了1500套左右，分列北京销量排行榜的三、四名。除此以外，龙湖·长楹天街的上市成为了朝青板块最抢眼的项目之一，虽然周边的位置条件并不理想，但在龙湖的口碑、品质之下，目前售价保持在3万元左右，一枝独秀，远超朝青板块边缘区17000-20000元/平方米的价格区间。 本版文/张蛟
朝青板块部分典型在售项目
龙湖·长楹天街 地铁6号线上盖综合体
龙湖·长楹天街作为一处地铁上盖，轨道交通所带来的人流聚合力，以及业主出行的交通便利性优势明显。值得一提的是，在该项目46万平方米的体量中，大型综合商业面积超过了20万平方米。同样，由于长楹天街与地铁的无缝连接，使得这一处涵盖餐饮、影院、大量品牌旗舰店等综合商业，为常营板块的迅速崛起注入活力。分析人士认为，京东虽然不缺乏区域商业中心，但一直以来都较为分散，长楹天街巨大的商业潜力，再加上地铁6号线的辐射能力，将有望使京东燕莎、CBD、朝阳大悦城、通州新城等区域商圈，在长楹天街的辐射下，各商圈实现“多点成面”的整体效应。就目前来看，该项目3月入市以来，无疑得到了购房人的认可，推出的190平方米四居已经售罄，140平方米的三居产品也所剩不多。项目工作人员介绍，“目前我们在售的主力产品是商业部分，均价一般在4万至7万元/平方米之间。”
中弘·北京像素 起价跌至一万多拼销售率
近日，以“5折”卖房为噱头的中弘·北京像素火了，11600元/平方米的起价也令购房人和业内人士感叹房价的回归。不过，虽然“特价”针对的产品不是LOFT，而是层高3.2米的平层，但是特价一出，售楼处还是人满为患。业内人士认为，作为商住项目，本就是以投资客居多，同时，一些年轻人也会选择商住楼，以实现低总价过渡性置业，北京像素最低至48万元的总价，对目标人群的需求释放诱惑力较大。此外，分析人士表示，大幅度的价格跳水，可见中弘地产对现金流的渴求程度，同时，综合万科等上市房企近来的市场表现，在年终业绩的压力下，上市房企“割肉”的动力更强。
不过据了解，北京像素作为商住项目，本身产权就只有50年，而由于该项目拿地时间很早，照此来算，该项目所在地块，产权年限已不足40年。尽管产权年限所带来的价值贬损效应尚未明显体现，但随着时间推移，产权年限将是商住项目一个不可回避的硬伤。
远洋一方 率先调整价格策略
今年以来，远洋一方算得上是在北京率先调整价格策略，以适应市场的楼盘之一。继3月份，老业主因房价由去年4月份的2.5万元/平方米，下调2.1万元/平方米而引发维权之后，今年9月，该项目三期开盘均价由2.1万元/平方米，再次降至18800元/平方米。应该指出，远洋一方以价格适应市场的举措取得了不错的销售成绩。北京市房地产交易管理网数据显示，该项目9月8日，拿到785套房源预售证，截至12月4日，实现签约495套。
业内人士对此指出，在今年政府的大力调控下，观望情绪空前。实际价格下降，几乎成为楼盘热销的唯一途径，并且，在购房人与房企博弈当中，购房者的心态愈发成熟，传统买房送装修、送家电、送车位等促销方式，效果已大不如前，实际销售状况跟价格的优惠幅度关联密切。
鸿坤·花语墅 西大望路纯新高档盘
鸿坤·花语墅作为鸿坤地产在北京的首个高端楼盘，被业界多次预计开盘，直到12月3日才拿到130套房源预售证，拟售价格达50000元/平方米。该项目虽然建筑面积仅6.5万平方米，但是根据规划，整个社区也仅提供270套房源，并且主力户型为140-200平方米的三居和四居，如此说来，总价区间将在700万至1000万之间。业内人士表示，该项目除了占据了稀缺的地段资源以外，其低密度的产品形态，也力求匹配其较高的市场定位。据了解，该项目整体规划有4层的低密度花园洋房、6-9层的通透板楼，较高的绿化率对优质的居住环境大有裨益。不过，业内分析人士表示，临近年关，不少开发商选择降价出货，花语墅选择在这个时间节点入市一搏，虽然定位的客户群体并不差钱，但是受限于“房票”，短期内成交量还有待于进一步观察。
金茂府 核心区的“地王”项目
2009年6月，金茂府以楼面价14494元/平方米夺得单价地王，在楼市限购阴云下，业内人士一度对地王项目前景表示担忧。不过，金茂府今年4月，首次亮相，即取得好彩头，首期面世240套普宅，截至目前，仅余6席尚未签约，商住项目也实现签约超7成。9月，金茂府二期入市172套普宅，签约率虽有所下降，但在区域市场中，仍旧保持了销售冠军的地位。
业内人士表示，该项目之所以销售火爆，和其所处区位具有不可复制性有着极大的关联性，该项目位于广渠路，属于三环内核心区域，并且，社区配套完善，仅从教育方面来看，就云集了乐成国际学校、陈经纶学校、芳草地小学、北工大附中等名校。“随着北京内城核心区开发用地的几近枯竭，未来的新房市场将主要集中在郊区，而主城区将逐步褪变为二手房的主战场。”业内人士认为，因此，尽管金茂府近5万元的单价可谓价格不菲，但其稀缺性还是吸引了不少购房人的热捧。
凯德锦绣 东四环外资开发精装住宅
近日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市中心两江交会处一商业地块，引发业界对外资开发商抄底拿地的猜想。而东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，继2010年初首次开盘以来，受到购房人热切关注，今年以来，业内人士多次预测该项目将会再次开盘推出新品，然而遗憾的是，凯德锦绣至今尚在开盘筹备当中。业内人士分析认为，该项目区位优势明显，40000元的均价并赠送精装修，性价比颇高，然而面对迷雾重重的楼市，使得开发商定价成了难点，并且开盘也更加慎重。
应该指出，该项目虽然区位优势明显，但是从其产品结构来看，也并非完全面向豪宅置业人群。目前准备入市产品中，不仅包含140-160平方米的三居产品，还包含89-100平方米的两居户型，另外，即将推出的落座还是该项目标榜的景观楼王，许多购房人表示非常期待。但是，也有购房人表示，“虽然凯德锦绣提供了较小的舒适户型，但是综合计算，该项目总价依旧较高，突破400万应该非常轻松。”
公园1872 单一大户型 总价破千万
公园1872同样位于东四环，除了交通便利性之外，该项目由于毗邻红领巾公园之畔，外部城市资源可谓得天独厚，不过，与凯德锦绣不同的是，该项目没有丰富的产品类型。公园1872今年6月开盘推出248套房源，主力户型集中在270-350平方米之间，报价45000元/平方米，最低总价可达1200余万元。有购房人表示，“该项目与2008年相比，均价已经翻番，现在动辄千万的房款，一般的购房人已经够不到这样的高档盘了。”
尽管总价高，但是从北京市房地产交易管理网数据来看，该项目今年入市仍然获得了良好的销售情况，目前该项目已经实现签约180余套。业内人士表示，限购抑制了投资需求，在市场低迷的情况下，房价保持了相对的稳定，这给一些实力较强的改善型置业人群带来了出手的时机，也不排除一些购房人将保值性作为购置高价盘的首要目的。
CBD楼市效应凸显 朝青板块渐成商圈
CBD楼市效应凸显 朝青板块渐成商圈
区域房价三年翻番 虽处限购市场不冷
继上周回顾了朝阳区边缘的三板块，本周，我们将视野聚焦在以CBD为核心的朝阳核心区。如果说朝阳区是北京市的窗口的话，那么，用一个词与来代表朝阳，自当CBD莫属。在调控之年中，CBD楼市周边也没有幸免被僵持笼罩，不过也应该看到，一些占据着核心资源、且定价相对理性的项目，诸如金茂府、御翠·尚府等，仍旧博得了良好的市场关注度，并且成交突出。
泛CBD板块：以高档盘为主导 部分项目滞销
目前朝阳泛CBD区域在售项目有十二个。除御金台项目为仅有6套房源的尾房项目外，多数项目均处于正常销售期，如华远九都汇、万科蓝山、圣世一品、沿海赛洛公馆、屯三里等，这些位于CBD及其周边的住宅项目均有一些基本的共性。
首先从物业类型方面来看，均以高端住宅及综合体、公寓项目为主，多数为精装修的豪宅产品，如长安8号、华远九都汇、圣世一品等项目。从价格层面来看，由于位于CBD区域，地段优势明显，多数项目售价不菲，在售项目中，有近一半的项目平均售价在50000元/平方米以上，其中售价最高的项目是御金台，单价140000元/平方米，在北京房价中名列前茅，CBD无疑是京城楼市中房价最贵的区域之一。从户型设计及客群定位的角度来看，位于CBD区域的项目户型设计有两个类别，一种是户型面积在200-500平方米的大户型三居、四居产品，甚至是500平方米以上的平层大宅。另外一种是40-110平方米之间的小一居或两居的商住类产品。这两种产品对应的是不同的购买客户，大户型对位的是顶级的财富人群，小户型对位的是商务人士及城市白领阶层。
从CBD区域项目2011年的成交情况来看，由于政府加大了调控力度，限购、限贷政策对高端项目的成交产生了一定的影响，据亚豪机构统计数据显示，11月泛CBD区域在售的12个项目中，仅有7个项目有成交记录，除金茂府和首城双景两个项目成交了76套产品外，其他5个项目合计仅售出了28套，而有些项目已经连续数月没有成交了。而且从项目的促销优惠信息来看，多数项目都有不同幅度的折扣，但最低也仅为95折，属于正常折扣。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，泛CBD板块无疑是京城最为核心的区域及最具价值竞争力的区域。该区域项目总体呈现出高端的特点，无论是产品品质还是客群定位都瞄准了财富精英人群。但是，在愈加严厉的调控政策影响下，该区域的成交情况并不乐观，另外，有的项目由于自身的原因，一度处于停滞的状态。但是从价格方面来看，下行的可能性较小，这是由于客户对该区域的产品认可度所决定的。
朝青板块： 商圈催化 楼市关注度突出
近年，伴随着活力东方奥特莱斯购物中心、大悦城、阳光新城市广场等大规模集中式购物中心的陆续开业，再加上姚家园路、朝阳路、朝阳北路三条城市主干道的拓宽连通，以及地铁6号线即将通车的利好促进，朝青板块已经由北京知名的高端住宅区，转型为一个真正意义上的商圈，同时给予了区域在售高端住宅项目重要的价格支撑，促使板块的整体房价水平由2009年的16000元/平方米快速攀升，今年已经迈上了单价30000元大关，三年时间，区域房价实现翻番。今年尽管在调控下整体楼市均一片惨淡，但地处朝青板块的龙湖·长楹天街、远洋一方等项目的逆市热销，将购房者关注的目光重新拉回了朝青板块。
目前朝青板块共有10个项目在售，其中位于朝青板块核心位置的楼盘分别有大悦公寓、东恒盛世季、华纺新天地、御翠·尚府4个项目，这4个项目由于均位于五环以内的核心位置，临近朝青板块的主流商业区，成熟的高端居住区氛围影响这些项目的高端定位，因此定价普遍偏高，在30000-40000元/平方米区间。
亚豪机构市场总监郭毅分析，虽然朝青板块核心区中大悦公寓和华纺新天地两个项目均是40年或50年的商业、公建立项，在其他区域一般商住类型的定价往往会低于住宅，但受到CBD东扩利好驱动，朝青板块的高端商务居住需求猛增，因而这些商住公寓租售两旺，价格自然水涨船高，卖出了与住宅楼盘相近的售价。据亚豪机构统计显示，今年下半年以来，朝青板块核心区的几个项目，整体成交均价已经高达35800元/平方米，同比去年上涨了32%，但仍然销售了433套之多，销量比去年同期增加了46%。
在朝青板块五环以外的边缘区，还有远洋一方、北京奥林匹克花园、中弘北京像素、北京新天地、中建玲珑山、龙湖·长楹天街6个项目正在销售。这其中中弘北京像素和远洋一方成为北京领降和降幅最大项目的代表，吸引了不少购房者的关注，两项目今年均销售了1500套左右，分列北京销量排行榜的三、四名。除此以外，龙湖·长楹天街的上市成为了朝青板块最抢眼的项目之一，虽然周边的位置条件并不理想，但在龙湖的口碑、品质之下，目前售价保持在3万元左右，一枝独秀，远超朝青板块边缘区17000-20000元/平方米的价格区间。 本版文/张蛟
朝青板块部分典型在售项目
龙湖·长楹天街 地铁6号线上盖综合体
龙湖·长楹天街作为一处地铁上盖，轨道交通所带来的人流聚合力，以及业主出行的交通便利性优势明显。值得一提的是，在该项目46万平方米的体量中，大型综合商业面积超过了20万平方米。同样，由于长楹天街与地铁的无缝连接，使得这一处涵盖餐饮、影院、大量品牌旗舰店等综合商业，为常营板块的迅速崛起注入活力。分析人士认为，京东虽然不缺乏区域商业中心，但一直以来都较为分散，长楹天街巨大的商业潜力，再加上地铁6号线的辐射能力，将有望使京东燕莎、CBD、朝阳大悦城、通州新城等区域商圈，在长楹天街的辐射下，各商圈实现“多点成面”的整体效应。就目前来看，该项目3月入市以来，无疑得到了购房人的认可，推出的190平方米四居已经售罄，140平方米的三居产品也所剩不多。项目工作人员介绍，“目前我们在售的主力产品是商业部分，均价一般在4万至7万元/平方米之间。”
中弘·北京像素 起价跌至一万多拼销售率
近日，以“5折”卖房为噱头的中弘·北京像素火了，11600元/平方米的起价也令购房人和业内人士感叹房价的回归。不过，虽然“特价”针对的产品不是LOFT，而是层高3.2米的平层，但是特价一出，售楼处还是人满为患。业内人士认为，作为商住项目，本就是以投资客居多，同时，一些年轻人也会选择商住楼，以实现低总价过渡性置业，北京像素最低至48万元的总价，对目标人群的需求释放诱惑力较大。此外，分析人士表示，大幅度的价格跳水，可见中弘地产对现金流的渴求程度，同时，综合万科等上市房企近来的市场表现，在年终业绩的压力下，上市房企“割肉”的动力更强。
不过据了解，北京像素作为商住项目，本身产权就只有50年，而由于该项目拿地时间很早，照此来算，该项目所在地块，产权年限已不足40年。尽管产权年限所带来的价值贬损效应尚未明显体现，但随着时间推移，产权年限将是商住项目一个不可回避的硬伤。
远洋一方 率先调整价格策略
今年以来，远洋一方算得上是在北京率先调整价格策略，以适应市场的楼盘之一。继3月份，老业主因房价由去年4月份的2.5万元/平方米，下调2.1万元/平方米而引发维权之后，今年9月，该项目三期开盘均价由2.1万元/平方米，再次降至18800元/平方米。应该指出，远洋一方以价格适应市场的举措取得了不错的销售成绩。北京市房地产交易管理网数据显示，该项目9月8日，拿到785套房源预售证，截至12月4日，实现签约495套。
业内人士对此指出，在今年政府的大力调控下，观望情绪空前。实际价格下降，几乎成为楼盘热销的唯一途径，并且，在购房人与房企博弈当中，购房者的心态愈发成熟，传统买房送装修、送家电、送车位等促销方式，效果已大不如前，实际销售状况跟价格的优惠幅度关联密切。
鸿坤·花语墅 西大望路纯新高档盘
鸿坤·花语墅作为鸿坤地产在北京的首个高端楼盘，被业界多次预计开盘，直到12月3日才拿到130套房源预售证，拟售价格达50000元/平方米。该项目虽然建筑面积仅6.5万平方米，但是根据规划，整个社区也仅提供270套房源，并且主力户型为140-200平方米的三居和四居，如此说来，总价区间将在700万至1000万之间。业内人士表示，该项目除了占据了稀缺的地段资源以外，其低密度的产品形态，也力求匹配其较高的市场定位。据了解，该项目整体规划有4层的低密度花园洋房、6-9层的通透板楼，较高的绿化率对优质的居住环境大有裨益。不过，业内分析人士表示，临近年关，不少开发商选择降价出货，花语墅选择在这个时间节点入市一搏，虽然定位的客户群体并不差钱，但是受限于“房票”，短期内成交量还有待于进一步观察。
金茂府 核心区的“地王”项目
2009年6月，金茂府以楼面价14494元/平方米夺得单价地王，在楼市限购阴云下，业内人士一度对地王项目前景表示担忧。不过，金茂府今年4月，首次亮相，即取得好彩头，首期面世240套普宅，截至目前，仅余6席尚未签约，商住项目也实现签约超7成。9月，金茂府二期入市172套普宅，签约率虽有所下降，但在区域市场中，仍旧保持了销售冠军的地位。
业内人士表示，该项目之所以销售火爆，和其所处区位具有不可复制性有着极大的关联性，该项目位于广渠路，属于三环内核心区域，并且，社区配套完善，仅从教育方面来看，就云集了乐成国际学校、陈经纶学校、芳草地小学、北工大附中等名校。“随着北京内城核心区开发用地的几近枯竭，未来的新房市场将主要集中在郊区，而主城区将逐步褪变为二手房的主战场。”业内人士认为，因此，尽管金茂府近5万元的单价可谓价格不菲，但其稀缺性还是吸引了不少购房人的热捧。
凯德锦绣 东四环外资开发精装住宅
近日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市中心两江交会处一商业地块，引发业界对外资开发商抄底拿地的猜想。而东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，继2010年初首次开盘以来，受到购房人热切关注，今年以来，业内人士多次预测该项目将会再次开盘推出新品，然而遗憾的是，凯德锦绣至今尚在开盘筹备当中。业内人士分析认为，该项目区位优势明显，40000元的均价并赠送精装修，性价比颇高，然而面对迷雾重重的楼市，使得开发商定价成了难点，并且开盘也更加慎重。
应该指出，该项目虽然区位优势明显，但是从其产品结构来看，也并非完全面向豪宅置业人群。目前准备入市产品中，不仅包含140-160平方米的三居产品，还包含89-100平方米的两居户型，另外，即将推出的落座还是该项目标榜的景观楼王，许多购房人表示非常期待。但是，也有购房人表示，“虽然凯德锦绣提供了较小的舒适户型，但是综合计算，该项目总价依旧较高，突破400万应该非常轻松。”
公园1872 单一大户型 总价破千万
公园1872同样位于东四环，除了交通便利性之外，该项目由于毗邻红领巾公园之畔，外部城市资源可谓得天独厚，不过，与凯德锦绣不同的是，该项目没有丰富的产品类型。公园1872今年6月开盘推出248套房源，主力户型集中在270-350平方米之间，报价45000元/平方米，最低总价可达1200余万元。有购房人表示，“该项目与2008年相比，均价已经翻番，现在动辄千万的房款，一般的购房人已经够不到这样的高档盘了。”
尽管总价高，但是从北京市房地产交易管理网数据来看，该项目今年入市仍然获得了良好的销售情况，目前该项目已经实现签约180余套。业内人士表示，限购抑制了投资需求，在市场低迷的情况下，房价保持了相对的稳定，这给一些实力较强的改善型置业人群带来了出手的时机，也不排除一些购房人将保值性作为购置高价盘的首要目的。
继上周回顾了朝阳区边缘的三板块，本周，我们将视野聚焦在以CBD为核心的朝阳核心区。如果说朝阳区是北京市的窗口的话，那么，用一个词与来代表朝阳，自当CBD莫属。在调控之年中，CBD楼市周边也没有幸免被僵持笼罩，不过也应该看到，一些占据着核心资源、且定价相对理性的项目，诸如金茂府、御翠·尚府等，仍旧博得了良好的市场关注度，并且成交突出。
泛CBD板块：以高档盘为主导 部分项目滞销
目前朝阳泛CBD区域在售项目有十二个。除御金台项目为仅有6套房源的尾房项目外，多数项目均处于正常销售期，如华远九都汇、万科蓝山、圣世一品、沿海赛洛公馆、屯三里等，这些位于CBD及其周边的住宅项目均有一些基本的共性。
首先从物业类型方面来看，均以高端住宅及综合体、公寓项目为主，多数为精装修的豪宅产品，如长安8号、华远九都汇、圣世一品等项目。从价格层面来看，由于位于CBD区域，地段优势明显，多数项目售价不菲，在售项目中，有近一半的项目平均售价在50000元/平方米以上，其中售价最高的项目是御金台，单价140000元/平方米，在北京房价中名列前茅，CBD无疑是京城楼市中房价最贵的区域之一。从户型设计及客群定位的角度来看，位于CBD区域的项目户型设计有两个类别，一种是户型面积在200-500平方米的大户型三居、四居产品，甚至是500平方米以上的平层大宅。另外一种是40-110平方米之间的小一居或两居的商住类产品。这两种产品对应的是不同的购买客户，大户型对位的是顶级的财富人群，小户型对位的是商务人士及城市白领阶层。
从CBD区域项目2011年的成交情况来看，由于政府加大了调控力度，限购、限贷政策对高端项目的成交产生了一定的影响，据亚豪机构统计数据显示，11月泛CBD区域在售的12个项目中，仅有7个项目有成交记录，除金茂府和首城双景两个项目成交了76套产品外，其他5个项目合计仅售出了28套，而有些项目已经连续数月没有成交了。而且从项目的促销优惠信息来看，多数项目都有不同幅度的折扣，但最低也仅为95折，属于正常折扣。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，泛CBD板块无疑是京城最为核心的区域及最具价值竞争力的区域。该区域项目总体呈现出高端的特点，无论是产品品质还是客群定位都瞄准了财富精英人群。但是，在愈加严厉的调控政策影响下，该区域的成交情况并不乐观，另外，有的项目由于自身的原因，一度处于停滞的状态。但是从价格方面来看，下行的可能性较小，这是由于客户对该区域的产品认可度所决定的。
朝青板块： 商圈催化 楼市关注度突出
近年，伴随着活力东方奥特莱斯购物中心、大悦城、阳光新城市广场等大规模集中式购物中心的陆续开业，再加上姚家园路、朝阳路、朝阳北路三条城市主干道的拓宽连通，以及地铁6号线即将通车的利好促进，朝青板块已经由北京知名的高端住宅区，转型为一个真正意义上的商圈，同时给予了区域在售高端住宅项目重要的价格支撑，促使板块的整体房价水平由2009年的16000元/平方米快速攀升，今年已经迈上了单价30000元大关，三年时间，区域房价实现翻番。今年尽管在调控下整体楼市均一片惨淡，但地处朝青板块的龙湖·长楹天街、远洋一方等项目的逆市热销，将购房者关注的目光重新拉回了朝青板块。
目前朝青板块共有10个项目在售，其中位于朝青板块核心位置的楼盘分别有大悦公寓、东恒盛世季、华纺新天地、御翠·尚府4个项目，这4个项目由于均位于五环以内的核心位置，临近朝青板块的主流商业区，成熟的高端居住区氛围影响这些项目的高端定位，因此定价普遍偏高，在30000-40000元/平方米区间。
亚豪机构市场总监郭毅分析，虽然朝青板块核心区中大悦公寓和华纺新天地两个项目均是40年或50年的商业、公建立项，在其他区域一般商住类型的定价往往会低于住宅，但受到CBD东扩利好驱动，朝青板块的高端商务居住需求猛增，因而这些商住公寓租售两旺，价格自然水涨船高，卖出了与住宅楼盘相近的售价。据亚豪机构统计显示，今年下半年以来，朝青板块核心区的几个项目，整体成交均价已经高达35800元/平方米，同比去年上涨了32%，但仍然销售了433套之多，销量比去年同期增加了46%。
在朝青板块五环以外的边缘区，还有远洋一方、北京奥林匹克花园、中弘北京像素、北京新天地、中建玲珑山、龙湖·长楹天街6个项目正在销售。这其中中弘北京像素和远洋一方成为北京领降和降幅最大项目的代表，吸引了不少购房者的关注，两项目今年均销售了1500套左右，分列北京销量排行榜的三、四名。除此以外，龙湖·长楹天街的上市成为了朝青板块最抢眼的项目之一，虽然周边的位置条件并不理想，但在龙湖的口碑、品质之下，目前售价保持在3万元左右，一枝独秀，远超朝青板块边缘区17000-20000元/平方米的价格区间。 本版文/张蛟
朝青板块部分典型在售项目
龙湖·长楹天街 地铁6号线上盖综合体
龙湖·长楹天街作为一处地铁上盖，轨道交通所带来的人流聚合力，以及业主出行的交通便利性优势明显。值得一提的是，在该项目46万平方米的体量中，大型综合商业面积超过了20万平方米。同样，由于长楹天街与地铁的无缝连接，使得这一处涵盖餐饮、影院、大量品牌旗舰店等综合商业，为常营板块的迅速崛起注入活力。分析人士认为，京东虽然不缺乏区域商业中心，但一直以来都较为分散，长楹天街巨大的商业潜力，再加上地铁6号线的辐射能力，将有望使京东燕莎、CBD、朝阳大悦城、通州新城等区域商圈，在长楹天街的辐射下，各商圈实现“多点成面”的整体效应。就目前来看，该项目3月入市以来，无疑得到了购房人的认可，推出的190平方米四居已经售罄，140平方米的三居产品也所剩不多。项目工作人员介绍，“目前我们在售的主力产品是商业部分，均价一般在4万至7万元/平方米之间。”
中弘·北京像素 起价跌至一万多拼销售率
近日，以“5折”卖房为噱头的中弘·北京像素火了，11600元/平方米的起价也令购房人和业内人士感叹房价的回归。不过，虽然“特价”针对的产品不是LOFT，而是层高3.2米的平层，但是特价一出，售楼处还是人满为患。业内人士认为，作为商住项目，本就是以投资客居多，同时，一些年轻人也会选择商住楼，以实现低总价过渡性置业，北京像素最低至48万元的总价，对目标人群的需求释放诱惑力较大。此外，分析人士表示，大幅度的价格跳水，可见中弘地产对现金流的渴求程度，同时，综合万科等上市房企近来的市场表现，在年终业绩的压力下，上市房企“割肉”的动力更强。
不过据了解，北京像素作为商住项目，本身产权就只有50年，而由于该项目拿地时间很早，照此来算，该项目所在地块，产权年限已不足40年。尽管产权年限所带来的价值贬损效应尚未明显体现，但随着时间推移，产权年限将是商住项目一个不可回避的硬伤。
远洋一方 率先调整价格策略
今年以来，远洋一方算得上是在北京率先调整价格策略，以适应市场的楼盘之一。继3月份，老业主因房价由去年4月份的2.5万元/平方米，下调2.1万元/平方米而引发维权之后，今年9月，该项目三期开盘均价由2.1万元/平方米，再次降至18800元/平方米。应该指出，远洋一方以价格适应市场的举措取得了不错的销售成绩。北京市房地产交易管理网数据显示，该项目9月8日，拿到785套房源预售证，截至12月4日，实现签约495套。
业内人士对此指出，在今年政府的大力调控下，观望情绪空前。实际价格下降，几乎成为楼盘热销的唯一途径，并且，在购房人与房企博弈当中，购房者的心态愈发成熟，传统买房送装修、送家电、送车位等促销方式，效果已大不如前，实际销售状况跟价格的优惠幅度关联密切。
鸿坤·花语墅 西大望路纯新高档盘
鸿坤·花语墅作为鸿坤地产在北京的首个高端楼盘，被业界多次预计开盘，直到12月3日才拿到130套房源预售证，拟售价格达50000元/平方米。该项目虽然建筑面积仅6.5万平方米，但是根据规划，整个社区也仅提供270套房源，并且主力户型为140-200平方米的三居和四居，如此说来，总价区间将在700万至1000万之间。业内人士表示，该项目除了占据了稀缺的地段资源以外，其低密度的产品形态，也力求匹配其较高的市场定位。据了解，该项目整体规划有4层的低密度花园洋房、6-9层的通透板楼，较高的绿化率对优质的居住环境大有裨益。不过，业内分析人士表示，临近年关，不少开发商选择降价出货，花语墅选择在这个时间节点入市一搏，虽然定位的客户群体并不差钱，但是受限于“房票”，短期内成交量还有待于进一步观察。
金茂府 核心区的“地王”项目
2009年6月，金茂府以楼面价14494元/平方米夺得单价地王，在楼市限购阴云下，业内人士一度对地王项目前景表示担忧。不过，金茂府今年4月，首次亮相，即取得好彩头，首期面世240套普宅，截至目前，仅余6席尚未签约，商住项目也实现签约超7成。9月，金茂府二期入市172套普宅，签约率虽有所下降，但在区域市场中，仍旧保持了销售冠军的地位。
业内人士表示，该项目之所以销售火爆，和其所处区位具有不可复制性有着极大的关联性，该项目位于广渠路，属于三环内核心区域，并且，社区配套完善，仅从教育方面来看，就云集了乐成国际学校、陈经纶学校、芳草地小学、北工大附中等名校。“随着北京内城核心区开发用地的几近枯竭，未来的新房市场将主要集中在郊区，而主城区将逐步褪变为二手房的主战场。”业内人士认为，因此，尽管金茂府近5万元的单价可谓价格不菲，但其稀缺性还是吸引了不少购房人的热捧。
凯德锦绣 东四环外资开发精装住宅
近日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市中心两江交会处一商业地块，引发业界对外资开发商抄底拿地的猜想。而东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣，继2010年初首次开盘以来，受到购房人热切关注，今年以来，业内人士多次预测该项目将会再次开盘推出新品，然而遗憾的是，凯德锦绣至今尚在开盘筹备当中。业内人士分析认为，该项目区位优势明显，40000元的均价并赠送精装修，性价比颇高，然而面对迷雾重重的楼市，使得开发商定价成了难点，并且开盘也更加慎重。
应该指出，该项目虽然区位优势明显，但是从其产品结构来看，也并非完全面向豪宅置业人群。目前准备入市产品中，不仅包含140-160平方米的三居产品，还包含89-100平方米的两居户型，另外，即将推出的落座还是该项目标榜的景观楼王，许多购房人表示非常期待。但是，也有购房人表示，“虽然凯德锦绣提供了较小的舒适户型，但是综合计算，该项目总价依旧较高，突破400万应该非常轻松。”
公园1872 单一大户型 总价破千万
公园1872同样位于东四环，除了交通便利性之外，该项目由于毗邻红领巾公园之畔，外部城市资源可谓得天独厚，不过，与凯德锦绣不同的是，该项目没有丰富的产品类型。公园1872今年6月开盘推出248套房源，主力户型集中在270-350平方米之间，报价45000元/平方米，最低总价可达1200余万元。有购房人表示，“该项目与2008年相比，均价已经翻番，现在动辄千万的房款，一般的购房人已经够不到这样的高档盘了。”
尽管总价高，但是从北京市房地产交易管理网数据来看，该项目今年入市仍然获得了良好的销售情况，目前该项目已经实现签约180余套。业内人士表示，限购抑制了投资需求，在市场低迷的情况下，房价保持了相对的稳定，这给一些实力较强的改善型置业人群带来了出手的时机，也不排除一些购房人将保值性作为购置高价盘的首要目的。