本报讯　昨天上午，市住建委副主任张农科通报了本市年内将完成的1500万平方米老旧小区综合改造工作的最新进展。据了解，包括丰台区翠林二里（右安门街道）、北大地二里12号院（丰台街道）、芳星园三区（方庄街道）、东木樨园（东铁匠营街道）等小区在内的老旧小区年内就将完成抗震节能综合改造，而目前，朝阳区已经率先启动该项工程。

　　张农科介绍，“这项整治工程堪称目前全世界规模最大的政府出钱为老百姓改造老旧房屋活动。截止到目前，市区两级150亿元财政资金已经基本到位。”而从改造技术上看，经过长达三年的研究和准备，改造技术方案已经很成熟，涉及改造的老旧小区楼房将会根据其建筑位置、规划、现状等确定不同的改造方案，方案多达100多套。他强调，参与此次改造工程的设计单位和施工单位全部为一级企业。而有关此次改造有可能涉及的“政策障碍”也都一一得到了解决，“30多个政策配套文件已全部出台”。

　　“1500万平方米老旧小区都是‘先鉴定后改造’，即要对1980年前的房子先进行抗震鉴定，对不达标的房子进行改造，到本月底，1500万平方米涉及的所有小区都将完成鉴定。”张农科。他强调，到目前为止，1500万平方米老旧小区已经落实到各区县，落实到各个小区。“老百姓想了解自己所住的房子是否在改造范围，第一要看自家房子是不是1980年前建设的，如果是，今年不改造，2015年前肯定会完成改造。另外，可到各区县房屋管理部门咨询了解。”

　　答疑

　　老旧小区综合整治10问市住建委副主任张农科

　　1问

　　为什么 “加固”而不是“就地拆除”

　　张农科：有人说老旧小区综合整治，改造成本要高于就地拆除的成本，那么，为何这次综合整治还要用加固方式而不是拆除方式？ 需要说明的是，拆除重建费用的计算方式绝不仅仅是简单的考虑拆除费用和重建费用，我们要充分考虑到能源消耗、垃圾销纳、资源循环、社会成本和业主成本等附加成本。

　　房屋建筑拆除，要产生大量的建筑垃圾，建筑垃圾的销纳是个大问题；房屋的重建，需要大量的砂、石、钢筋、水泥等建筑材料；房屋拆除重建，工期很长，对社会交通影响大；如业主的周转安排也是个问题；建筑节能的角度，拆除重建是最浪费能源的。

　　目前，北京1980年前建成的无抗震的房屋大概5800多万平方米，涉及45万户150万人口，如果这部分老旧房屋要拆旧建新，可以想象将带来什么样的浪费和混乱。

　　此外，日本东京地区的老旧房屋改造经验表明，对老旧小区，拆了重建的成本是加固改造的15倍。

　　2问为什么改造要政府掏钱买单

　　张农科：在抗震能力差或没有节能措施的房屋建筑中，仍然居住着30万户、100万市民。

　　这些市民中大部分是北京老企事业单位工作人员，这部分市民的居住条件没有得到改善。实施此次综合改造，其核心也是让这部分市民直接享受发展成果，让发展更直接地惠及民生。

　　3问是不是所有的改造住户都会增加面积

　　张农科：在这项工作开展之初，为减少施工对住户的影响，我们研究了施工快速、施工期间基本不入户、扰民较少的外套工业化的加固改造方式。具体采用外套混凝土墙板进行加固。采用这种方式加固后，加固墙板之间的区隔，形成了新增的建筑面积。

　　综合整治要结合房屋实际。有的房屋紧邻马路、人行道或消防通道，没有空间，客观上不允许增加面积，就不能采用工业化加固方式，也不能增加面积；有的房屋距建筑红线较远，且建筑间距较大，就可以采用工业化加固方式，也可以增加一定的面积。

　　对同一栋楼房来说，实施抗震加固时首先要保证结构抗震安全，合理进行平面布局。因此，实施过程中增加的面积可能会有所差异。

　　4问老旧小区改造会不会对住户有影响

　　张农科：抗震鉴定和综合改造会产生施工噪音，同时还难免要进行短期的入户施工，对业主、使用人的生产、生活带来一定的干扰和影响，需要居民配合。

　　今年的房屋建筑抗震节能综合改造以住宅楼房为主，住宅楼房的综合改造过程中居民还需要做一些配合工作：首先要配合抗震鉴定。抗震鉴定实施过程中，除应当对设计图纸进行复核验算外，还需要进入住宅现场对砖、砂浆、混凝土的实际强度进行检测，可能需要进行一定的剔凿。其次是配合综合改造工程实施。工程实施过程中，抗震加固需要对房屋建筑外墙进行剔凿，入户做钢拉杆；供热计量温控系统改造需要一定的入户改管；附属设施的改造也需要入户施工。

　　此外，部分住宅楼屋盖板采用的是加气板，加气板如果产生较大幅度的变形，综合整治过程中需对其进行更换，涉及的顶层住户需要在一段时间内搬出。

　　5问少数一层住户拒不拆除违章建筑怎么办

　　张农科：需要指出的是，部分住宅楼房一层住户围绕房子搭建了部分违章建筑，这些违章建筑如果不拆除，综合改造工作无法开展，整栋楼的安全也无法保证。综合改造之前，搭建了违章建筑的一层住户，应当自行拆除违章建筑。因为首先，私搭违章建筑已经侵犯了全体业主的权益，而如果因此不拆妨碍整栋楼的改造，更危害了整栋楼的公共安全。

　　那么，少数一层住户拒不拆除违建怎么办？实施抗震加固，前提就是拆除一层违建。需要说明的是，我们的住宅楼都是区分所有权的，建筑主体和承重结构属于全体业主共有，保障整栋楼房的安全是每一个业主的责任，任何人也不能为保障自己的非法权益而对整栋楼的安全造成危害。我们相信，绝大多数一层住户包括搭建了违建的住户，都会支持综合整治，自行拆除违建，保障整栋楼的安全。

　　市城管执法局已制定对这一类违章建筑强制拆除的文件，以指导各区县开展违建强制拆除工作。不过我认为这个文件在综合改造实践中基本不会用到。我们相信，因为自己搭了违建拒不拆除，而影响整栋楼安全的住户是极少数。

　　6问私搭乱建一楼住户确实有困难怎么办

　　张农科：一楼私搭乱建住户，经过调查，符合保障房申请条件的，各区县将会出台相应的规定和保障房对接。

　　7问老旧小区综合整治是否会增设电梯

　　张农科：老旧住宅垂直交通问题确实需要解决。目前，本市在增设电梯这个问题上没有任何政策和技术上的障碍，难就难在增设电梯的工程费用由谁出，电梯的运行维护费用谁来负担。经我们调查，本市增设一部电梯的费用约为60万元，每年的运行维护费用约1.6万元。以6层楼，1梯3户来测算，1层、2层住户一般不参加费用分摊，那就需要由12户来分担这个费用。每户需出资约5万元，每年需承担运行维护费用约1300元。如果按照5层楼来计算，那就是更大的数字。如果产权单位和市民能承担这个费用，我们还是建议增设电梯。

　　8问中央单位产权老旧小区怎么办

　　张农科：北京市综合整治的总量约为5850万平方米。同时，我们还要对公共建筑进行抗震节能综合改造和单项节能改造、工业建筑的抗震加固，这部分房屋总面积约为6000万平方米。这不算北京市以外中央单位、不对等产权的。我们多次与中央单位和驻京军队、武警部队、外省市单位进行沟通协调，初步形成了一致意见，他们正在积极准备着手改造工作。

　　9问简易住宅楼为什么要拆

　　张农科：今年综合改造中设计882栋简易楼。简易住宅楼最大的特点就是低标准，是在经济困难时期为应对老百姓缺房子时的应急措施。简易住宅楼墙体多采用空斗墙，就是立砖空心砌法，内置炉渣，少数采用24墙；楼板承载力低；共用厨房、卫生间。需要说明的是，简易住宅楼并不是在技术上不能加固，而是加固非常不经济，据初步推算，加固改造仅工程造价就在每平米10000元至15000元之间，而且加固工期很长，周转费用也很高，加固价值很低。因此，简易住宅楼应当拆除。

　　10问老旧小区综合整治对楼市调控有何作用

　　张农科：此次整治，可以抑制改善性需求，对房地产市场的调控会有一定作用。

　　通过此次整治，房屋建筑能够符合本市的抗震和节能标准，可以更新老化的附属设施，小区配套得到改善，居住品质得到了显著提升，这就抑制了房屋建筑的更新需求。另外，条件具备的可以增加房屋的使用面积，抑制了增加面积的需求。