自从有了“房价与居民的收入相适应”的说法后，有网友根据当地情况，计算出了各地的“合理房价”。如北京4935元/平方米、上海 5734元/平方米、杭州5055元/平方米、广州4573元/平方米等 。那么北京的“合理房价”真的就是4935元/平方米吗？至少从刚刚公布的北京一季度 18620元/平方米的新房均价来看，几乎是网友测算“合理房价”的3.77倍 。房价降到什么程度才是“合理价位”？购房人在什么时候出手合适呢？日前，有开发商透露了最新的开发成本：即土地出让价格+建筑材料+人工成本+融资成本+各种税费等。照此计算，业内人士认为郊区部分项目已经降到位，自住购房人可以出手了。

　　●难定调

　　按收入比推算“合理房价”目前看来并不合理

　　“房价=2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米。”这是时下盛传的“合理房价”的计算公式，这样计算得出的“合理房价”中，北京为4935元/平方米，对于这种计算方法，大多数购房人都认为不严谨，只当做一个美好的愿望看待。

　　对此，业内人士也普遍认为按照收入计算出的房价无法反映市场真实情况。房地产评论员陈宝存认为，信多数网友都是娱乐视之，这样的计算结果显然脱离实际。如果北京房价真的回归4935元/平方米的“合理价位”，那么只能说明我们前面9年的调控都是假招式。

　　在国际上，“房价收入比”是指当地每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。世界银行专家认为，房价收入比在3至6倍之间为宜。

　　但即使这样算还是不够严谨。北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文表示，因为房价收入比3至6倍这个提法，主要依据的是美国和部分西方发达国家的数据。由于各国的国情不尽相同，因而3至6倍并不一定适用于世界上所有的国家，特别是中国这样一个人口密度较大的发展中大国。至于目前中国合理的房价收入比究竟应该是多少，权威部门并没有一个具体的方向性目标。“合理房价”应该是表达一种调控房价的决心，希望房地产可以稳定发展，不断缩小过高的房价收入比。娱乐也好，希望也罢，“合理房价”的出现多少还是寄托出老百姓对房价回归合理的一种期盼，以及对中央坚持严厉房地产调控政策的一种支持。

　　中经联盟秘书长陈云峰提到，北京还有一个特殊现实，就是居民收入差别巨大，“平均”出来的收入不能代表居民真实的收入水平，因此，用“居民收入比”来推算出“合理房价”未必准确和科学，可以作为一个指标来参考。

　　●如何计算房价底部

　　合理房价约等于刚性成本+ 合理利润

　　不可否认，目前北京的房价仍处在高位，从普通老百姓到部分学者专家都期待或预言房价大跌。但是房价会不会大跌呢，据伟业我爱我家数据显示，从北京市房地产市场去年一手房交易情况来看，总成交量5.8万套（不含保障房），同比下降34.2%，平均成交价格21552元/平方米，同比上涨7.4%。虽然总体呈现明显的量价齐跌的局面，但跌幅远远小于普通老百姓的预期，北京市一手房的成交价格仍停留在2万元以上。

　　住宅作为一种商品，其价格确定是有着基本规律的，最简单的解释即价格约等于成本+利润。而政府调控房地产价格的目的正是要使其利润回归到合理的范畴。一旦其利润回归，那么价格=成本+合理的利润就成为现阶段判断房地产价格是否合理的现实而可行的方法。

　　那么现在市场上房价的底部在哪里？其成本又是多少呢？一位不愿透露姓名的代理行负责人为记者算了这样一笔“开发账”。

　　以近郊普通商品住宅（毛坯）为例，在开发过程中，其成本构成主要有以下几个方面：土地成本、建安成本、市政成本、市政基础设施建设费、法定税费（含营业税、土地增值税等）、企业利润等。土地成本为开发商获取土地时所支付的成本，各项目虽各有不同，但由于购地过程透明，其具体数额均可查询。建安成本和市政成本为开发商建造项目所发生的成本支出，根据开发商管理能力的不同，主要材料价格和人工成本也各不相同。但综合看来，大部分的近郊普通商品房（毛坯）总体水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基础设施建设费为法定费用，住宅为160元/平方米。法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同也存在差别，一般会占销售价格20%-35%左右，由此算来，项目除去土地外的各项成本，约在5500-6500元/平方米左右。

　　对于购房人来说，近郊普通住宅项目的成本价大概为每平方米的土地价格+6000元左右。有了这个公式，购房人在买房前就能核算出自己的心理价位，避免因开发商降价造成损失。

　　●区域样本调查 房山多个项目售价接近成本价

　　北京有哪些项目的售价接近成本价呢？以近几年市场表现较为活跃的房山地区为例，从2009年之后，共成交了住宅性质地块34块，现已入市销售的共计15块。其中长阳片区供应最为集中，项目土地成交价格大都在6500元/平方米左右，其综合成本约在12000-13000元/平方米，该地区2011年项目市场售价也多在14000-18000元/平方米之间；良乡片区土地成交价格在4500-5500元/平方米，其综合成本约在10500-12000元/平方米，该地区的在售项目价格约在14000元/平方米；城关片区土地成交价格在4150元/平方米，该地区新项目成本应在10000元/平方米左右，但该地区的在售项目价格也在9500-10000元/平方米之间。

　　从去年开始房山区就步入降价通道，最高曾卖到18000元/平方米的万科长阳半岛，如今成交价在15000元/平方米左右，其中包含约2000元/平方米的精装修；周边的首开熙悦山虽然是毛坯，但价格从去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格更只有11500-12500元/平方米左右。由此看来，经过一轮的政策洗刷，目前房山区的在售项目价格也多半进行了回调，基本都是以“成本价+10%的利润空间”销售，售价与成本之间差距已经很小，开发商已经失去了降价空间和动力，后期降价空间有限。

　　房山区某开发商表示，相比大幅降价的通州、大兴区域，房山地区今年并没有出现普遍的价格大幅下调，主要是由于区域价格早在去年就开始回落，去年房山区多个楼盘的成交价格逼近18000元/平方米，而如今这些项目的单价普遍在14000元/平方米左右。即便个别楼盘推出大幅优惠或者企业团购，也仅限于少量特价房源，期待区域内大规模的降价并不现实。

　　●整体市场表现 大兴、通州等区域也在试探成本价

　　对于用成本推算合理价位的方式，有多年开发经验的职业经理人史明比较认同，他举例表示，像龙湖时代天街，从去年底开始连续多个月位居北京住宅项目销售前十名，正是由于其平价推盘的策略。龙湖在2009年拿地时的楼面地价约为7500元/平方米，虽然大型房企在成本控制上较有优势，但目前12500元/平方米的售价仍旧是微利销售。

　　陈云峰也认为，北京热点成交项目的价格显然已经下降，像通州的华业东方玫瑰，目前最低售价在13000元/平方米，降价已经基本到位。

　　而房山的北京城建徜徉集项目，据其销售人员介绍，即将开盘的房源起价为每平米12900元，也几乎是成本价销售。

　　对此， 业内专家表示，从大多数郊区在售项目上看，经过几个月的相持，区域房价已基本回落至2010年初的水平，个别项目售价甚至与2009年时相似。未来再有大幅降价的可能性已经不大，对于买房人来说也正是出手的机会。

　　市场的回暖表现反映了不少项目的价格受到认可。根据北京住建委网站数据显示，截至3月25日，北京新建住宅签约套数为5848套，环比上涨了七成。成交也主要集中在郊区的降价或低价项目上。如保利罗兰香谷每平方米14700元，本月已成交179套；龙湖时代天街每平方米12400元，本月成交143套；鸿坤理想城每平方米18789元，本月成交112套。北京中原地产市场研究部的张大伟分析说，10%的降价项目获得了市场上90%的销量，这类项目已经基本降价到位，并获得了购房人的认可。

　　●专家提醒自住无需追求绝对的房价最低点

　　关于房价的回归表态并不意味着房价无底限降低，若如此，那么不仅从房地产利润上说不通，还会造成房地产市场乃至整个大经济环境的混乱。有业内专家表示，为了避免中国经济硬着陆，未来房价既不可能大幅度上涨，也不可能雪崩式的在一年内跌价10%以上。开发商更不可能贵买贱卖。

　　某开发商表示，房价的回归并不意味着无底限地降低房价的绝对值。房价问题的形成是多种因素的结果，包括我国基本住房制度的缺失、土地财政、货币政策、收入分配问题、中央与地方财税机制问题等一系列因素综合起作用。房价高是果而不是因，解决高房价问题也许根本发力点不应在房地产业本身；另外，房价高低也是相对购买力而言的。当前，一方面要防止房价再次快速增长，另一方面重点要在提高普通老百姓的购买力上下工夫。举例而言，如果房价每年增长3%至5%，而我国的人均收入增长10%至15%，那么，通过“十二五”，房价与老百姓的年收入之比，将很快达到较合理水平。当然，对于亚洲国家而言，由于人口密度高，城市房价水平以新加坡、香港、日本、韩国等为例，其与居民年收入之比，也是远高于加拿大、美国、西欧等人口密度较小的发达国家。这是由资源稀缺性的本质所决定的。

　　经济评论家叶檀认为，当前房地产调控政策的底限是成交量保持稳定、房价平稳，也就是支持刚性需求，抑制投资需求。因此，她建议有刚性需求的购房者可以消除疑虑入市购房，而投资性买家暂不宜出手。

　　持相同观点的还有链家地产董事长左晖，他表示，如果是买房自己住，没必要追求一个绝对的房价最低点。像现在银行的政策有所松动，首套可以9折。从宽松程度来说，已经超过了2011年，并且无论是上涨还是下跌，房价在未来大幅波动的可能性都很小。