去年年底以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的所谓打折优惠活动，像“一成首付”、“七折特惠房”、“房价直降”等口号纷纷出现在购房者面前。然而，并不是所有的打折优惠都是含金量十足，在我们的调查中发现，许多开发商出于促销的需要打出吸引眼球的优惠“噱头”，背地里却通过虚报价后打折等方式让优惠缩水。在当下这种胶着的市场状态下，专业人士对类似炒作的效果提出了质疑。
●打折信息几分真？
购房人质疑
今年，在开发商推出 “首付一成”的“垫首付”等营销方式之后，形形色色的所谓打折优惠活动又开始抛头露面。然而对市场上多个引人关注的打折项目进行调查后发现，打折成色不足的问题普遍存在。
位于管庄附近的某项目，新推出的一栋楼打出了“最高7折优惠，折后均价20800元/平方米”的宣传语，且表示现房交房，带有每平方米2000元的精装修。对于低至7折的优惠，引起了很多购房人的关注，然而有知情人表示，其折后20800元的均价有随意夸大折扣之嫌。“如果按照打完7折20800元计算，其原价将达到30000元，可实际上这个楼盘曾经卖到的最高价也才26000元，此后售价一路下滑。现在这个价格不知道他们怎么算出来的。”
而位于亦庄的一楼盘也打出每平方米优惠5000元的价格，引得看房者前往，结果却发现该价格是项目将原本赠送的面积计算入内得出的，其实际单价已接近万元。此外，还有不少项目打出低至5折的大幅优惠，实际情况却是只有屈指可数的几套房源对外销售，而且属于尾房，购买者必须全款付清而且无法进行选择。
“现在我们买房也得多长个心眼，看到那些打出优惠的项目也不敢全信，因为上当的次数太多了，一不小心就掉进开发商的圈套里去。”一位购房人表示忧虑。
●市场炒作博关注
真正降价意愿不明
对于上述现象，有市场人士认为，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%-15%均属于正常的市场行为，从实际经验来看也是如此。楼盘实际降价10%（相对于前期成交均价）就可以激活市场了。但是，当前市场出现楼盘7折甚至5折、市场抛售楼盘等信息，通过实际调查及经验来看，楼市降价幅度猫腻不小，降价幅度大小言行不一。
上述人士表示，从所谓“大折扣降价”楼盘推盘特征来看，主要有两方面：第一、以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一；第二、“大折扣降价”楼盘属于“大折扣降价”的房源非常有限，不少这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套。
从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣降价”，吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；第二、“大折扣降价”是一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。“目前虽然开发商资金链紧绷，但是降价意愿却并不明显，都想走一步看一步。综合表现来看更像将降价作为炒作的噱头，不过在目前市场下，效果可想而知。”
●标杆房企去库存
九折仍是主流
不过，也有专业人士指出，从开发商角度而言，“大折扣降价”作为一种营销手段其目的关键还是为了去化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但并不是以清仓为目的。这就决定其打折有一个渐进的过程，从当前来说，9折以下折扣仍将是主流。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从消化库存的角度而言，整个市场库存的去化时间尤其是各自开发商的消化库存时间，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓。如果开发商都抱着清仓的目的，那么，也意味着清仓之后这个开发商就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。
“从现实市场情况来看，各地楼市成交量持续回升，成交的回暖导致市场没有必要出现大范围、‘大折扣降价’来缓解市场的僵局，当前市场出现更多的状况是开发企业通过收窄房价降幅的局面试探是否可以激活市场成交量，如果可以激活，那么就维持现状，如果不可，那再调整市场策略。”
因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象，购房者和投资者应该理性看待，开发企业在推盘时候也应该把控好降价节奏，采取合理方式进行价格策略的调整，并且及时处理好各方面的误解与市场关系。
文/卫东