2013年京城高档住宅市场在悬疑中开启，一方面是政策毫无松动迹象，另一方面是伴随万柳地王等高端楼盘今年将集中入市，市场竞争加剧。目前正是开发商制定战略、布局来年的重要时期，《广厦时代》从京城鸿坤花语墅等一些高档项目了解到，定制化或成豪宅竞争的突破口。

　　高档盘市场首现定制化

　　“鸿坤花语墅二期预计春节期间入市，届时将会推出升级版楼王产品，此部分房源我们将采取定制化的方式进行销售。” 鸿坤地产集团副总经理常世芳透露。

　　常世芳进一步介绍，虽然鸿坤花语墅地处CBD核心地段，但是项目的容积率仅为1.4，而且二期所推楼座一层和顶层为特殊房源，带有庭院和阁楼，以及露台和跃层设计，这样的空间具备定制化的条件。而据了解，鸿坤花语墅所称的定制化服务主要包括室内空间和室外庭院两大部分，可由客户指定的国内外知名设计师专门设计，而且室内的精装风格、品牌家具、甚至包括艺术品等软饰都可以根据客户的需求进行定制。

　　无独有偶。奥北别墅区的御汤山项目近期也全面推出了定制化精装服务，只要客户签约，就可与驻场装修公司进行沟通装修，整个全链条入住过程均实现一站式服务。

　　对此，一位长期研究豪宅市场的业内资深人士表示，实际上京城别墅市场定制化早前就已经在一些项目出现过，但是定制化在高档公寓市场却是一种新型的营销模式。2013年以万柳地王、保利蓟门桥地王为代表的公寓都将面市，随着高档住宅市场的不断发展，定制化有可能成为主流方向。

　　定制化模式院子严峻市场形势

　　严格的宏观调控已实施近两年，一纸限购令成为豪宅市场最大的杀手锏，而从已结束的中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议上透露出的信号看，政策不仅不会放松限购令的底线，而且还将采取多项举措稳定市场预期。因此对于豪宅项目来说，客户数量增长缓慢，为争夺有“房票”的高端客源，高档项目必须不断推陈出新满足客户需求。

　　常世芳表示，花语墅作为鸿坤地产高端项目的重头之作，一期自从2011年9月份入市以后，去化非常慢，一直到2012年5月，项目实景样板区建成之后，销售状况才得以改观。而预计春节期间入市的二期产品之所以开展定制化销售模式，也是从客户需求得到的启发。

　　“一开始有客户提出是否可以提供定制化的服务，我们当时是没有给出肯定答复的，但是慢慢却发现，这其实是鸿坤地产可以做到的，鸿坤集团旗下除了地产业务，还包括艺术品投资业务和创投业务等，我们是有能力将地产业务和其他业务进行融合，而定制化或许能成为鸿坤花语墅的核心竞争力，因此，公司决定尝试将艺术品等其他业务与地产业务融合，开展定制化销售。” 常世芳表示。

　　高档盘软实力竞争加剧

　　而在北京中原投资顾问部总经理张坤昱看来，市场出现定制化是开发商更加注重软实力价值打造的体现，也是北京高档住宅发展多年来出现的一种新的营销模式。

　　纵观高档住宅发展历史，第一代重地段，第二代重建筑，而第三代产品则是地段、产品、生活环境的优势集合体。比如，曾经星河湾倡导“样板标准即是交付标准”，开启了京城高档楼盘豪装大门；而龙湖则将高档住宅的园林景观打造演绎到了极致。

　　业内人士多数认为，软实力将是豪宅在宏观调控、市场竞争双重压力夹击下寻求竞争力的突破口，每个公司根据自身优势可能呈现不同的表现形式。比如地处工体北路的瑞安君汇项目，由于开发方瑞安建业是港资背景，加之项目在三里屯使馆区、燕莎国际区及朝阳公园中央公园区的交汇处，国际化优势非常明显，因此，项目重点打造的是国际化社交平台软实力。

　　“将地产业务和投资业务进行整合，类似花语墅高端项目是最适合的平台。”一位不愿具名的业内人士分析。正是结合了公司优势，鸿坤花语墅将定制化作为软实力突破口，既找到了项目的竞争力，同时也为公司的中长期规划奠定了基础。而其认为，随着2013年以万柳地王、保利蓟门桥地王为代表的公寓豪宅集中入市，定制化甚至可能会成为高档市场发展的重要方向。文/李路斌