申请专项维修资金，也就是我们通常讲的公共维修基金，进行电梯中大修要经过12道程序；动用专项维修资金从报批到修好至少要历经一年；房子长期漏雨却无法动用专项维修资金……尤其是这两年北京连遭大雨“洗礼”，很多社区都面临“查缺补漏”的建筑、设备维修。但是，公共维修基金在使用时，可不像买房缴纳这笔费用时那般迅速。
截至6月底，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用商品住宅专项维修资金累计为5.38亿元，使用率仅为1.5%。专项维修资金动用起来为何如此之难？物业专家指出，业主对物业公司的信任感低、业委会成立少和审批专项维修资金的部门人员配备少等是造成专项维修资金使用困难的主要原因。
失败案例：
无业委会组织 意见难统一申请公共维修基金耗时长
方女士家住顶楼，近几年只要一下大雨，家里的卫生间就会漏水。今年情况更加严重了，卫生间的漏水渗漏到了楼下严女士家的卧室里，方女士只能不断赔礼道歉，并帮助严女士重新粉刷了卧室。有人告诉她，屋顶漏水是可以申请专项维修资金的。于是方女士找到了小区的物业公司。物业公司告诉她，因为他们小区没有召开过业主大会，没成立业委会，通过物业公司申请，很难申请下来，另外，专项维修资金修理屋顶是有标准的，不能确定方女士所在的楼顶是否符合规定。没办法，方女士只能重新在内部给自己家做防水，但是施工方告诉她，这并不能完全解除问题，因为屋顶存在问题，即使卫生间不透水，水也会透到别的地方。
住在望京的刘女士也同样遇上了专项维修资金使用难的问题。刘女士所在的小区已经入住了11年，小区内的景观楼梯多处出现了破损，污水管道也需要进行疏通和修补。物业公司从去年就开始准备申请专项维修资金对这些问题进行维修。今年初，物业公司好不容易凑齐了小区内2/3业主的签名，把申请递了上去。如今大半年过去了，小区业主们也没有迎来维修的工程单位。物业公司告诉她，程序还在审批过程中，具体什么时候能开始修，他们也不太清楚。
方女士与刘女士遭遇的问题在北京的小区中不占少数，有些是因为专项维修资金申请程序的困难只能放弃，自行解决，有些成功走到申请的步骤，但面临的是漫长的等待。而问题也从一开始较容易解决的小修小补变为难以短时间内完成的大修大补，耗费更多的资金和时间成本。
成功案例：
历时一年多 四次业主表决12道必经流程
与其他被专项维修资金挡在门外的小区相比，位于朝阳区的金港国际小区是幸运的。历时一年多，经过了四次业主表决，历经12道审批与使用流程，金港国际终于用专项维修资金实现了小区40部电梯的中大修。
据金港国际业委会主任于志红介绍，金港国际最早一批业主于2006年正式入住，2013年小区内的大部分电梯都进入了需要进行中大修的年限，为了能够顺利地进行此次中大修，从2012年起，金港国际共召开了4次业主大会。
“第一次大会是由物业提出召开的，大多数业主都表示不同意，没有达到2/3。”接下来物业找到业委会，向业委会报请需要维修的项目，业委会找来了国家权威部门对小区内的电梯进行了检测和鉴定，给出了维修的建议，于是小区再次召开了业主大会，这时同意修的业主比例就已经提高了很多，当召开第三次业主大会时同意动用专项维修资金的业主比例就已经超过了2/3，等到最后一次业主大会就是针对少数几个楼座的业主进行表决了。
如今，距金港国际小区首次提出对电梯进行中大修已经过去一年多，小区的40部电梯已经修理完毕，只等技术监督局特种设备科检测合格后，即可支付剩余工程款，这次中大修就算圆满完成了。
回顾此次对电梯维修的经历，于志红表示，由于他们小区成立业委会较早，专项维修资金也已大部分划转至业委会的账户上，业主对于业委会的信任程度较好。另外，小区内自住的比例较高，容易将业主组织到一起，因此提出动用专项维修资金的阻力较少。所以前几项程序耗时并不长，但进入鉴定、审批程序后，耗时较长，仅鉴定电梯是否需要进行维修就要耗费3-6个月。另外，由于金港国际部分业主缴纳专项维修资金较晚，未能划入业委会账户中，这两部分业主需要分别进行表决，也拖沓了一段时间。
业委会或是让专项维修资金流动起来的最好办法
7月30日，北京市住建委就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见。新规中规定，6种情形可以申请应急维修，不需要2/3业主同意。6种情形包括:屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的等。
这一办法或许会解决专项维修资金使用率低的问题，但不少人对此也报以担忧。于志红就表示，按照该通知，物业公司可以绕开业主申请动用专项维修资金，实际操作中可能会产生很多问题，专项维修资金有可能会被滥用。另一物业管理专家则表示，物业费水平低已经成为普遍的现象，物业公司必然希望能动用更多的专项维修资金，完全放开后或许会产生寻租行为。
于志红则认为，从他们小区的案例看，业委会是解决专项维修资金物尽其用的最好办法。首先，由物业公司发起的投票，业主一般具有天然的不信任，会认为是物业公司维护不力造成的维修，不愿意用自己的钱为物业公司的问题买单。另外，如果仅通过物业公司就可以申请专项维修资金，物业公司可能会疏于维护小区的各项设施，对于小修小补不予理睬，只有通过业委会对物业公司日常工作进行监督，保证应修部分能够及时得到修补，才能让专项维修资金花在点儿上。而且，小区成立业委会，可以对小区公共区域的经营收益进行管理，所得收益可以在小区出现既不满足中大修标准，又不属于物业公司职能范围内的问题时，进行有效的弥补。
知名物业管理专家舒可心认为，好的生活是由业主自己创造的，专项维修资金是业主自己的财产，就应由业主进行管理，单一业主在专业知识上有所欠缺，业委会就是能够集众多业主的能力，来管理好专项维修资金，确保每一分钱花得值得。
另外，于志红还提出，政府在专项维修资金的使用上应做好服务和监管的工作。业委会和业主对于工程问题缺乏必要的知识，对于维修价格也不具备判断能力，政府应提供常见维修的市场指导价格，可靠的验收机构供业委会和业主选择。针对目前很多商品房小区已经进入维修期的问题，办理相关事务的人手可以进行适当的增加。
文/门庭婷
1物业向业委会报拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围，施工方案，业委会审批;
2业委会将维修项目向朝阳区房管局安全科呈报，进行维修项目登记并需要通过朝阳区房管局安全科审核；
3涉及建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，业委会报北京市房屋安全鉴定总站进行鉴定并出具《鉴定报告》;
4业主大会会议投票表决是否动用维修资金进行中大修，授权业委会确定施工单位；
5进行施工单位招标（物业、业委会联合），确定预算、施工方案、施工单位;
6将施工单位作出的《工程预算书》报房管局指定审计单位审计，审计公司出具审计报告;
7业委会将审计报告报所在区县房管局备案并依据审计结果与施工单位签订《维修施工合同》（合同在业主大会表决通过后生效）;
8登录北京市专项维修资金系统，按业主业权面积对维修项目资金按单元进行分摊，制作《专项维修资金分摊明细表》。做出任务单信息表，制作《专项维修资金使用建议书》，在各单元进行公示，并拍照留存照片;
9召开业主大会，组织相关楼各单元业主在《专项维修资金分摊明细表》上签字，业委会依据业主的签字制作各单元的“业主大会决议”;
10根据各单元的“工程预算书”和“业主大会决议”制作“北京市商品住宅专项维修资金使用申请备案表”，报各区县房管局安全科审批（如果存在维修资金在业委会和建委账户分别存在的情况，需要分别报批）;
11维修资金存储银行按建委批文和施工合同办理划款手续，将工程款拨付施工单位；
12施工单位进场进行维修，维修完成后由技术监督局特种设备科检测，检测合格后业委会按合同约定支付工程款。