近期，为应对房价过快上涨预期、完成调控目标，北京市住建委加大调控力度，年内大幅涨价、单价逾4万的楼盘不批预售许可证；早期入市的老项目、今年若推新盘，项目涨价幅度不能超出10%；同时叫停捆绑精装修等逃避监管的变相涨价销售方式。但看似调控加码的新政却引来业内人士普遍质疑“地价都超过四万了，房价怎么控得住”，任志强甚至发出“此规定狠狠地踢了市场的腰”的言论。专家分析认为，这是年底前推出的短期政策，对市场产生较大影响或仅限于今年，明年将不会继续执行该政策。

    预售证收紧　高端别墅延迟入市　

    老早就盯着泰禾·北京院子的朱先生最近可能要失望了。

    由于近期北京市住建委召集开发商宣布，今年年底之前，单价超过四万的楼盘将不予批复预售许可证，原本预计于今年10月开盘的泰禾·北京院子不得不推迟楼盘入市时间。“明年到底什么时间开盘，我们现在也说不清楚。”这是该项目销售人员给朱先生的回答。

    据朱先生介绍，由于前些年自己做生意攒了一笔钱，总感觉在行业环境不景气的当下，一味地把钱存在银行里不是很明智，因此从今年开始，朱先生把投资的目光转移至房产。“最近一段时间，陆续地看了一些高端楼盘，但其中不乏像北京院子一样推迟开盘计划，所以我的购房计划也只好随之拖延，先观望一段时间再说。”朱先生说，“虽然暂时收紧预售证、限制房价对购房者来说是件好事，但是谁又能保证明年入市时价格不会大幅上涨，到时候也许要支付更多的房款。”

    “显然，这项政策抑制了一部分购房者的需求，这些购房者要么将选房的视线落至中低端项目上，要么暂时放弃购房计划，等明年的市场情况‘见机行事’。有些还没有完成全年销售计划的房企本来想在年底之前集中推出新项目，走‘快销’路线，这回也不能实现了。因此，很多高端楼盘的操盘者非常期待明年政策松绑，同时期望项目到时‘捂’出好价钱。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。

    此外，还有不少购房者表示，近期会着重关注新入市的项目，因为他们认为房价上浮在10%以内的项目，等到明年会有很大的升值空间。

    暂时性平抑市场需求　

    未来豪宅市场价格只高不低

    临近年关，是什么原因促使政府重申房价严控措施？有限供应的中低端项目入市，会不会再次遭到购房者“恐慌性”购买？收紧预售证，就能使豪宅价格降温吗？

    对此，亚豪机构资源整合与品牌推广部总监郭毅表示，由于当前楼市房价上涨速度过快，年终前出台这样的政策是为了有助于政府顺利完成今年的房地产市场调控目标。与限制楼盘入市价格、收紧预售证政策同时出台的还有政府计划于今明两年实现7万套自住型商品房的政策，这无疑给刚需人群带来一定的购房希望，使其延迟购房需求，因此不会出现恐慌性购买的情况。

    但是对于高端购买人群来说，郭毅则认为这可能会有相反的作用。“因为年底之前单价４万元以上的中高端项目不再批复，这样对于那些追求购房品质的改善性人群来说，楼盘可供选择面收窄，对在售的中高端改善型项目有一定利好因素，有助于尽快消化存量。从市场销售情况来看，这部分房屋单价普遍在4至6万元之间，今年成交量为5000多套，受购房者对房屋价格上涨预期的影响，这类房源的成交量会在年前出现‘小丰收’的情况。但是等到明年，市场将推出更多的产品，库存压力降低，购房者选择面变宽，就不会出现项目快速消化的情况。”郭毅说道。

    实为短期性调控政策　

    对豪宅市场后市影响不大

    虽然表面上预售证收紧对高端项目价格上涨及高端买家购房需求起到一定的平抑作用，但中国豪宅研究院院长朱晓红则指出，由于豪宅市场价格调整空间加大，比如一些项目可以将原来本是赠送的面积不再赠送，这样表面上看房价似乎下跌，实则没有太大的变化，房屋质量保证也可能会受到影响。另外，现在对高价项目进行限制，实际上是在帮开发商捂盘。“当前北京市豪宅市场存量相当少，要是按照现在这种卖法的话，半年之内就会卖光。市场在售的低密度大户型别墅项目越来越少，未来豪宅市场价格只会高、不会低。”朱晓红说道。

    在年终房企都在铆足劲冲业绩之时，那些因该政策受影响、难以完成年初制订销售计划的房企会否主动调低价格入市？

    “不太可能，因为目前来看，今年房企全年销售情况及资金储备情况都不错，年底地王频出，这些都是相辅相成的。在不发放预售证的前提下，很多房企会选择观望、暂缓推盘，除非是那些短期之内资金链高度紧张的房企，否则一般不会主动调低入市价格、快速出售，积极调整销售任务倒是有可能。”郭毅如是说，“此外，对于目前在售的高端盘来说，它们本身的土地成本较低，所以相对于当前出让的高价地来说，在开发成本上占据先天优势，等明后年拿地成本高的项目逐步入市后，这些项目的出售价格也会水涨船高，等于给了这些房企等待资产升值的机会。”

    而对于像万科、保利、龙湖这类无需为销售计划发愁的房企来说，郭毅认为这些房企也不会在年底按政府所规定的价格急于推出产品，这会使企业经济受到一定的损失。此时开发商更期待的是十八届三中全会及明年中央经济会议之后，新一届中央政府领导班子是否会对房地产调控有新方向上的调整，松绑高端市场。

    此外，郭毅表示，该政策只是年底前一个短期政策，不会延续至明年。而对于明年来说，由于今年自住型商品房的推出，导致纯商品房用地减少、其土地楼面价也屡创新高，这也预示着北京市未来住宅市场入市项目将出现“泛豪宅”的倾向，特别是那些离北京市中心较近的房产，未来入市价格会较高。

    朱晓红也认为，“泛豪宅”的现象会存在。一是因为现在很多开发商在自己炒概念，五六环的豪宅项目愈来愈少，“大七环”还没有真正形成，暂且炒一下预期。二是从市场土地有限性角度来讲，未来别墅豪宅一定是在远郊区域，因此现有所处板块较好的别墅项目比较稀缺，出售价格一定会很高。

    “目前北京在售的很多高端项目算不上真正的‘豪宅’，严格意义上讲，只不过是改善型住宅而已。由于当前房地产市场政策很不稳定，很多购房者把一改、二改、三改的需求‘合并’到一起，直接选择‘一步到位’。十八届三中全会之后，政府不会对高端市场进行严格控制，但房产税可能要征收，所以购房者要将一部分置业成本转移至房产税上。”朱晓红说道。

    文/刘佳