自住型商品房成为目前购房者最火热的话题。12月14日，恒大豆各庄自住型商品房项目恒大御景湾结束网上购房申请登记。据报道，成功申请的购房人近15万人。作为北京出台自住商品房建设意见后首个入市的自住型商品房项目，恒大御景湾吸引了众多关注。
据不完全统计，北京目前公开出让或已公布建设意向的自住型商品房用地已近20块，虽然地块大都位于远郊区县，但仍有几个地块位置极佳。百子湾、高井、来广营--位于朝阳区这些热点区域的自住商品房地块，引起了购房者的强烈关注。这些地块究竟位于哪儿？周边拥有哪些配套设施？地块周边楼市目前行情如何？《广厦时代》特实地探访，揭开这些自住房地块的“庐山真面目”。
朝阳路高井自住商品房地块:守着朝青 竞争无压力
地址：朝阳区朝阳北路与东五环交叉口西南侧。
自住型商品房套数：1888套
户型面积：70-80平方米两居
销售限价：22000元/平方米
朝青板块是前些年楼市中的大热板块，区域汇集了星河湾、天鹅湾、润枫水尚等中高端项目。但大热之后朝青板块鲜有新地块推出，朝青板块的概念也在不断被延展。不过沉寂已久的朝青板块土地市场将被即将入市的自住商品房地块打破。
12月5日，北京市土地整理储备中心网站发布公告，朝阳区朝阳北路（原星牌建材制品厂）B01、B02、B03地块将公开招标出让，投标开标时间为12月27日。该地块无论是区域还是交通配套都明显优于此前出让的自住商品房地块，而价格与恒大御景湾一样，定在22000元/平方米。虽然目前地块还处于平整阶段，但也已经迎来不少慕名探访的购房者。
交通：地铁、公交、自驾都较方便
上周，《广厦时代》采用公共交通的方式来到该地块所在区域，与其他地块相比，高井地块的交通十分便利。该地块位于东部两条主干道朝阳路和朝阳北路之间，如果走朝阳路，乘坐488、411、433等11趟公交车在朝阳路高井站下车即可步行前往。选择朝阳北路前往，可在亮马厂站下车步行前往。而如果选择地铁出行，也有八通线和6号线两条地铁线路可选择。
有购房人表示，虽然高井地块距6号线青年路站和八通线高碑店站有一定距离，但基本还是在两条地铁线的辐射范围内，接驳起来比较方便。平时习惯自驾车出行的购房者到达该地块也十分方便，朝阳路、朝阳北路、京通快速三条重要城市干道均可方便到达此地块，虽然高峰期会有些堵车，但这也是居住在东部区域人们面临的通病。
配套：配套基本成熟 南侧拥有千亩公园
高井地块现在还处于平整阶段，走近地块所在位置，感觉有些破败。地块正对的朝阳北路北侧目前主要是一些临街的平房和绿地，南侧是一个大型的综合社区财满街。由于原本是星牌建材厂的厂址，因此地块周边没有什么成熟的生活配套，但走出地块至朝阳路或朝阳北路上，各项生活配套则十分齐全。购物方面，该地块距大型购物中心朝阳大悦城1.5公里左右，地块西侧朝阳路上还分布了潮青汇、兴隆街等购物场所，步行都可以方便到达。苏宁电器、红星美凯龙、大中电器等品牌零售企业在地块周围也都开设了分店。同时，这些购物场所内或周边也配备了丰富的餐饮娱乐配套。
相比其他自住商品房地块，高井地块在配套上的优势十分明显。值得一提的是，该地块还拥有两项在普通商品房楼盘都十分稀缺的配套资源，三甲医院和千亩公园。地块南侧的朝阳路上，相邻分布着中国民航总医院和兴隆公园，占地1017亩的兴隆公园是朝青板块面积最大的公园，而且免费向公众开放。如果家里有老人或小孩，居住在此地块上生活将非常方便。
周边楼市：新房暂无 二手房价格突破3万
朝青板块目前基本无新房在售，二手房市场成交一直比较活跃，是东部中端居住需求的主要承接区域。
从地块附近的中介机构了解到，目前该区域的二手房售价在30000-50000元/平方米不等。紧邻项目的富华家园目前二手房售价在31000元/平方米，而继续向西则是朝青板块社区最集中的青年路板块，二手房价格基本都在40000元/平方米以上。依据自住商品房的建设政策，自住商品房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平制定。在此地块价格没最终公布前，很多购房人都猜测此地块上自住房的价格或超过25000元/平方米。当了解到，招标文件将售价限制在22000元/平方米时，很多购房者对此地块的购房意愿更加强烈。
《广厦时代》探访此地块时遇上的一位意向购房者表示，高井无论是交通、配套都优于恒大豆各庄地块，但价格却是一样的，如果可能，当然希望能买上这里的房子，但感觉未来买这里的房子竞争会更加激烈。据公开文件显示，高井地块将供应1888套自住商品房，主力户型为70-80平方米的两居。文/门庭婷
来广营自住商品房地块:尚未入市 自住房超20万平方米
地址：朝阳区崔各庄，京承高速西侧，顺白路北侧
自住型商品房套数：2358套起
户型面积：70-105平方米两居、三居
销售限价：待定
在金茂悦、金茂府、招商臻园等热盘的烘托下，北五环来广营似乎已经成为高端改善性楼盘的集中板块。但日前，北京市规划展览馆自住型商品房联展中显示，来广营板块即将有一块配建大规模自住型商品房的地块入市。据了解，该地块位于奶子房顺白路北侧，规划建筑面积99万平方米，其中配建自住型商品房20.6万平方米。对此，业内人士表示，按照目前土地出让过程中，价格封顶后，开发商竞自住型商品房面积来最后决定土地归属，如果开发商拍地竞争较大的话，自住型商品房所占比例有望进一步增加。
交通：连接五环不畅 未来有地铁
上周，《广厦时代》实地探访了待售地块。从实际情况来看，这里的交通有待未来整体开发过程中进一步提升。目前，需要经由来广营北路前往，而这一条路崎岖狭窄，车行较为缓慢。“关键是未来这一地块规划建筑面积达到百万平方米，承载的居住人口将暴增，倘若只有这么一条小路通往五环的话，可以预计未来这里的业主出行将大大受阻。”有购房人说。
而轨道交通方面，虽然待售地块正西侧就是13号线北苑站，东侧也有15号线马泉营站，但最近的也大约需要3公里的路程，且需要穿行顺白路等小路。
对此，该板块二手房人士表示，现在这一待售地块还完全被一个城中村所包围，如果将来能够密集开发的话，应该会得到改善。尤其是14号线后期规划将来通车后，来广营也将设站，想必可以给待售地块一带的居民出行带来便利。
配套：有待整体开发提升
如果说金茂悦、金茂府、招商臻园各个都意味着高端楼盘，且区位稀缺的话，那么从招商臻园门前进入来广营北路后，则会发现路越走越窄，而且两侧整体面貌破败，环境脏乱。大约车行10多分钟才能行至顺白路与来广营北路交叉口。就在这个交叉口的东北侧便是未来待售的地块。
目前该地块还被城中村所包围，透过顺白路上的一处大铁门，可以看到里面围着一大片空地。我们推测这便是待售地块。该地块周边的道路也因停满了渣土清运车而显得更加拥挤。
随行的一位购房人表示，如果将来这一大片城中村全部重新开发改造，那么无疑将是一处崭新的居住区。但是如果开发不完全，与现有的城中村共存的话，那么周边环境将势必杂乱且拥堵。
对此，业内人士表示，从该地块规划面积来看，其庞大的体量应该意味着对区域板块带来更大的利好，由此，可以预期该地块周边也将迎来彻底的改造。届时，各种生活配套设施应该也会快速跟进，再加上来广营及北苑等板块的联动，业主生活的便利性显而易见。
周边楼市：新房奔6万 二手房过5万
就来广营待售地块周边二手房而言，区域内成熟的社区当属北纬40度。不过近一个月以来，该小区的二手房成交量大幅下降。我爱我家门店人员介绍说，上个月以来，一个月成交仅2套，而之前平均每月能成交10套左右。该人士认为，成交下滑的主要原因在于区域指导价调整带来的税费暴增。“之前的指导价为13000元/平方米，而现在为25000元/平方米，一个一居室的税费起码也要50万-60万元/套，因此带来成交下滑。”
不过，尽管成交大幅下降，但是该板块内的二手房价格却坚挺不落。以北纬40度为例，二手房价格普遍为38000-45000元/平方米，如果含税则基本上每平方米再上调5000元。“新房价格一直往上走，二手房业主的挂牌价格自然也不会下降，而且这一板块内的供需矛盾也始终未能缓解。”二手房门店人士说。据了解，亚奥金茂悦和臻园目前都处于无房可卖阶段。而对于下次开盘价格，亚奥金茂悦销售人员表示，大约会在55000元/平方米，臻园也会在53000元/平方米左右，望京金茂府则在60000元/平方米以上。 文/张蛟
恒大东坝自住商品房地块：热销盘包围
地址：朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东，坝河以南
自住型商品房套数：1244套
户型面积：80-90平方米两居
销售限价：22000元/平方米
11月21日，恒大以51.35亿元进驻东坝。据了解，恒大拍下的地块建筑规模要控制在20.8373万平方米以下，并要求配建1.69万平方米的限价商品房。而在土地竞价过程中，价格达到上限，转为以竞自住型商品房面积的方式确定竞得人。最终，恒大以配建11.2万平方米的自住型商品房获得该地块，未来该项目自住型商品房售价不得高于22000元/平方米。从该地块实地情况来看，目前开发商已经进入进场准备阶段。地块围墙内，有一些工人正在架设相关设备。
据统计，在东坝板块除了恒大以外，保利首开联合体、首城在近期也有所斩获，所有地块均不同程度配建自住型商品房。
交通：紧邻五环路 有地铁规划
东坝紧邻东北五环，交通便利性较好。但是由于下了五环后的东坝路面大坑密布，甚至很难找到不颠簸的路面，因此有购房人表示，整体感觉像是一个城中村。“之所以像个城中村，一是因为整体面貌，另外，如果没有私家车的话，出行的便利性并不突出。”
对此，我爱我家二手房相关人士表示，目前来看东坝确实便利性有所限制，但是，将来会有地铁通车，便利性将有所提升。而且，整体面貌差也是由于区域内一直在修路，整体完工后，不论交通还是整体面貌都会有较大改善。
配套：周边有若干成熟社区
对于恒大东坝地块而言，虽然外部道路同样颠簸，但由于该地块北侧紧邻坝河，因此，购房人对其周边环境基础颇认可。
另外，恒大地块与南侧的首开常青藤仅一路之隔，且该地块东侧的一个小规模社区也已经入住。可以预期的是，未来恒大地块商品房入住之际，周边的生活配套应该不会匮乏。“除了首开常青藤以外，不远处的奥林匹克花园也是早已入住的小区，基本配套应该没问题。而且在来的路上，还注意到五环内的姚家园路上还有一个家乐福超市。”一位购房人说。
教育方面，恒大地块所在区域内有北京师范大学奥林匹克花园幼儿园、北京市十六中学等名校。有购房人担心未来入住业主的增多，可能会导致教育资源供不应求。对此，有业内人士表示，东坝目前有大面积的土地处于一级开发当中，未来的房地产开发，相关部门应该会考虑到配建教育资源与整体开发量的匹配。“像恒大、首城等几个项目的规划中，就有配建学校的要求。”业内人士说。
周边楼市：土地价格导致涨价预期强
目前来看，东坝板块二手房成交主要集中在奥林匹克花园、首开常青藤、富东嘉园三个小区，新房暂无供应。“二手房成交价格处于38000-40000元/平方米，一些小户型的产品可以达到42000元/平方米。即使是一些八十年代的老房子，售价也都在33000-34000元/平方米。”我爱我家二手房门店人员说。
值得一提的是，在近期东坝土地频繁成交，且剔除了自住房、限价房、公建等因素后，楼面价屡创新高，给东坝的二手房市场也注入了一剂强心针。“土地高价成交后，挂牌售房的业主也普遍提高自己的挂牌价，跳涨30-40万的不在少数。”二手房门店人员介绍。尽管如此，该板块内的二手房成交量依然较为稳定，每个月都能网签30-40套左右。
“很多人对东坝有城乡结合部的感觉，但这恰恰也成了很多购房人选择这里的理由。一边是在第四使馆区的整体规划预期，一边是东坝正处于改造中的整体面貌，反而导致东坝当下成了 价格洼地。”二手房人士强调。文/张蛟
百子湾14号地自住商品房地块：距CBD最近
地址：朝阳区百子湾路14号，金长安东侧，大成国际公寓西侧
自住型商品房套数：360套
户型面积：60-80平方米一居和两居
销售限价：22000元/平方米
提起自住型商品房，很多购房者的第一反应地理位置较偏远。百子湾路14号自住型商品房用地的出现则出乎很多购房者的意料。该地块位于东四环的核心区域，2009年就曾拍出17123元/平方米的高楼面价，随后因开发商土地款未及时缴纳而被收回，而该地块竟以纯自住商品房地块的形式回归土地市场。12月16日，北京市土地整理储备中心网站发布公告，百子湾路14号住宅混合公建用地将公开招标出让，投标开标时间为2014年1月8日。房屋的销售限价依然为22000元/平方米。不过，该地块只能提供360套自住商品房房源，预计摇中号的概率会更小。
交通：四环旁 南侧地铁2014年开通
作为核心区的百子湾有自住商品房地块出让，这对于寄望于在核心区置业的购房人无疑算是一个惊喜。众所周知，百子湾临近广渠路，同时又紧靠着东四环，交通出行优势明显，多条公交线路也都在此经过，从百子湾桥站下车，步行五分钟即可到达。
不过一位购房人表示，百子湾也是著名的“堵”点之一，每天的早晚高峰出行恐怕并不轻松。“不过如果真能低价在核心区买房，堵一点也值了。”购房人称。虽然地面交通拥堵严重，但区域的轨道交通可以较好地解决这个问题。目前前往该地块可以乘坐地铁1号线在四惠站下车，步行10余分钟即可到达。而2014年底开通的地铁7号线大郊亭站距该地块步行也不过10分钟左右。对于自住型商品房面对的刚需购房者，轨道交通的发达无疑极具吸引力。
配套：商业配套齐全 成熟社区环抱
在《广厦时代》此次对朝阳区四个自住商品房用地的探访过程中发现，虽然大都位于楼市的成熟区域，但这些地块周边基本处于待开发状态，需要经过后期的开发建成和培养才能真正成熟，只有百子湾地块已经完全发展成熟。百子湾目前已经汇集了金都杭城、沿海赛洛城、大成国际公寓、金海国际等多个成熟小区，这些小区开发年限较短，社区环境较好。由于居住人口众多，周边生活配套已经相当成熟，可满足日常的各种生活需要。该地块北侧是大成国际中心，苏宁易购、乐购等都在此设有分店，中高端餐饮配套在此区域也有分布。地块西侧的金长安大厦，是一个高端写字楼集群，商务氛围较浓厚。在教育配套方面，十七中学赛洛城校区、垂杨柳中心小学金都校区等也分布在地块周围。相比其他自住型商品房地块，百子湾地块无论从区域价值还是成熟程度都位居前列。
业内人士指出，百子湾供应自住商品房出乎不少人的意料，该地块如果作为普通住宅用地挂出，也势必会引来开发商的争抢，楼面价估计也会在30000万元/平方米以上。
周边楼市：二手房价格已破4万 毗邻一线高端住宅
与其他地块相比，百子湾地块无疑是众多自住型商品房地块中，与周边普通商品房价差最大的一个。该地块的价值从2009年首次出让时的楼面价可见一斑。 2009年，华美地产旗下的北京雅居乐房地产开发有限公司经过26轮竞拍以7.1亿元竞得该地块，楼面价约合17123元/平方米。由于开发商迟迟没有缴纳土地价款，2012年5月，该地块被北京市国土局收回。令人意外的是，该地块的回归竟然是以纯自住商品房用地的方式。
从出让公告看，该地块相比2009年出让时的规划并没有发生变化，建筑面积依然是41464.3平方米。从百子湾区域的中介门店了解到，百子湾区域二手房价格已突破4万元/平方米，距地块最近的大成国际公寓，Loft户型售价已经突破5万元/平方米，而地块东北侧的金都杭城二手房销售价格也普遍高于4万元/平方米。有购房人表示，如果能买到这儿的房子，即使5年内区域价格水平维持不变，届时的投资收益率也很高。目前百子湾板块里并没有新房在售，不过与之一路之隔的广渠·金茂府最新售价已经到达80000元/平方米。
业内人士指出，虽然自住型商品房与高端住宅金茂府并不具备可比性，但金茂府的售价一定程度上体现了该地块的实际价值。不过，虽然百子湾地块优势重重，但供应量仅有360套，如果公开接受申请，预计中签比例与中彩票无异。文并制表/门庭婷