2013年是令买房人心情麻木的一年，房价蹿升、地王频出。即便调控一再升级，但已经很少有人愿意相信房价会回落。从一月份中海在石景山的高调拿地开始，一直到11月末恒大以51.35亿元创下的北京新总价地王，整个土地市场全年没有经历低潮，单价地王、总价地王的频频出炉，让“地王”这个原本小众的词汇在2013年里被用在十几块土地的头上。而“面粉”的热潮又不可避免地影响着“面包”，一再刺激着原本就焦躁不安的楼市，排队抢房、开盘日光、楼王加推等场景都成为今年贯穿始终的热点。
即便今年北京采取了新的土地出让方式，改变了以往备受诟病的价高者得，并将大部分土地的溢价率控制在50%以内，大量加推保障房面积和自住商品房用地，但到了年终统计时却不难看出，这样的控制似乎只是控制了统计数据，大量出让的普通商品房用地，实际土地成交价格不但未降，反而大幅提高，十几块土地的价格都达到或超过了周边项目的售价。这也引发了业内的普遍担心，“北京的普通住宅很可能被迫豪宅化，一旦保障房和自住商品房的分配出现问题，不少购房人将陷入买不到保障房，又买不起商品房的尴尬境地。”2014年，买房人不知道该寄予希望还是仍将恐惧？我们拭目以待。
2013 北京卖地收入三级跳
“明年绿地京津公司的销售业绩有望达到200亿元。”日前绿地副总裁、京津公司总经理石文红向记者表示。今年绿地一共在京拿了15块地，其中12块为独立拿地，总投资近80亿元。
无独有偶，今年7月恒大首次进京，在昌平以35.6亿元拿地后，便一发不可收拾，“土豪”本色尽显，只用了半年时间便狠砸127亿元，连拿多块土地。
再加上原本就在京城呼风唤雨的万科、中海、融创、中粮等房企，伴随着今年回归一线城市的呼声，北京土地市场出让金额达到了历史峰值，截至12月12日，北京土地出让金收入为1673.9亿元，有望年内突破1800亿元。2012年全年的土地出让金仅为647.9亿元，只用了一年时间土地出让金就成功完成了三级跳，同比涨幅有望接近200%。
同期，上海土地出让金也已突破2000亿元，杭州突破1340亿元，三个城市累计土地出让金已达5000亿元。一连串的天文数字让2013年成为土地市场名副其实的丰收年。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，造成这样的土地热一方面是由于2011-2012年度，北京土地市场陷入低迷，使得大量房企存量锐减，甚至出现面临“无米下锅”的窘境，因此对于土地市场的需求出现集中式爆棚。另外，从2012年下半年以来的市场回暖，使得大量房企销售回款额度颇丰，回款速度都有20%左右的增长，有能力将更多的资金投入土地市场来扩军备战。
地王有双“隐形的翅膀”
事实上，如果不是今年多块热点土地改变了以往价高者得的出让规则，转而采取了限制最高土地成交价格，竞争保障房或自住商品房配建面积的措施，北京的地王很可能会被再次刷新，超过2000亿元，或许都有可能。联美地产总裁助理史明表示，竞争配建保障房和自住商品房的措施，就如同为地王插上了隐形的翅膀，表面上看溢价率不高，整体拉低了土地成交价格，但同时也使得商品房部分的实际地价大幅攀升。
根据亚豪机构统计显示，2013年北京住宅用地的单价地王当属9月份融创取得的东三环农展馆地块。该地块被融创以21亿元现金，另外需要在外地配建27.8万平方米医院面积的代价收入囊中。表面上看，如此核心的地块的溢价率仅为16%，楼面价为35501元/平方米。但在考虑到配建的医院成本后，市场分析师给出的预算楼面价高达73099元/平方米，一跃成为北京名副其实的新地王。
类似的还有恒大在11月21日豪购的朝阳区东坝南区地块，除了高达51.35亿元的总价外，还需要配建11.2万平方米的自住商品房，折算下来普通商品房部分的楼面价高达50000万元/平方米。
一位参与了东坝南区地块竞标的房企负责人对北青报记者表示，限制最高价、竞争保障房和自住商品房面积的出让方式，是在价高者得的招拍挂制度屡遭诟病后，监管部门极具“智慧”地改变：一方面土地财政并没有过多损失；另一方面，很好地完成了保障房地块和自住商品房的供地任务；最后还能控制土地的溢价率，让看上去过热的土地市场遭遇寒流，不会因为地价的失控而遭到追责。
在今年的热点成交土地中，除了上述两宗地王土地外，另外两块争夺激烈的住宅用地夏家胡同地块和朝阳区孙河地块也均属“隐形的地王”行列。夏家胡同地块以总价17.7亿元成交，溢价率并不高，只有30.2%，但剔除了保障房部分，实际的楼面价高达45819元/平方米。而中粮在五环外孙河拿下的地块，总价23.6亿元，楼面价2.88万元/平方米，但在减去公租房面积后，实际楼面价高达4.8万元/平方米。
除了优质区域的地块外，通州、房山等郊区县也频频出现隐形地王的身影。其中包括泰禾取得的通州台湖地块，去除保障房部分后，楼面价高达19000元/平方米；万年基业取得的房山长阳地块折合楼面价约为23000元/平方米，此外还包括融创超过3万元/平方米取得的亦庄新城地块以及华远取得的大兴孙村地块等。
同一个数据有时就因为统计口径不一，会出现截然不同的结果。对于这些地王项目来说，成交的溢价率其实并不高，大部分都控制在50%以内，看似是监管部门的处置得力，但实际上，今年以来几乎所有的住宅用地出让都采取了“价格触碰上限后转入竞保障房面积”的方式，竞争类型包括公租房、经适房、限价房，以及年底新出现的自住型商品房等，部分地块的保障房面积甚至占据了全部地块面积的半数或者更多，由此必然挤压商品房面积，抬高了商品房的价格。虽然房企在购地时的支出并没有明显增多，但是其开发过程中的成本却显著上升，而这种成本压力最终还是要靠买房人来买单。
新的出让方式给开发商带来的成本压力，导致在今年如此火热的土地市场中，还出现了退地的闹剧，像旭辉集团在竞购平谷地块时，在很快达到限制的最高价后，开始竞争配建的自住商品房面积。最后头脑一热的旭辉，一不小心将整块土地都竞标成了自住商品房，在发现无利可图后，不得不尴尬退地。任启鑫就认为，因为今年购地成本实际上是大大提升了，而这些成本最终要分摊到商品住宅中去，更加剧了今年土地市场“隐形地王”层出不穷的现象。
土地改革形成住宅市场“三驾马车”格局 普通商品房存在全部“豪宅化”倾向
今年土地竞买规则的变化，明年将更多传导进住宅市场，普通买房人将更深刻直接地体会到土地竞买变化带来的楼市变化。
从目前市场供地的特征来看，北京楼市已基本形成了传统保障房（经济适用房、两限房、公租房）、自住型商品房以及纯商品住宅用地三驾马车并行的局面，甚至在同一地块中也出现了三种住宅类型用地并存的现象。相比近些年恶补的保障房和一直是楼市主力的普通商品房，今年刚刚粉墨登场的自住商品房辈分虽小却来势凶猛。根据规定，明年北京的自住商品房要达到5万-7万套，相当于今年楼市成交量的一半，一旦能够如期入市，必然对当前的楼市造成明显冲击。
任启鑫认为，自住商品房明年的大量入市，也推动着住宅市场向着三元化的模式发展，即：低端靠保障、中端靠自住型商品房、高端靠市场。从模式上看，这种机制一方面使得中低端购房人群被纳入到保障体系，尤其是通过自住型商品房解决近年来饱受关注的夹心层问题，另一方面则逐渐放开高端市场，使得高端市场完全市场化、竞争化。
不过，模式上看能够很好地解决全体系住房需求的问题，但是其中也存在一定问题。从集三类模式于一身的东坝地块情况来看，该地块中限价房限价9900元/平方米，自住型商品房限价22000元/平方米，而纯商品住宅部分仅楼面价即高达50000元/平方米以上，预计未来售价将在70000-80000元/平方米以上。大量保障性部分的挤压使得纯商品住宅部分成本普遍偏高，未来甚至可能会出现纯商品住宅全部“豪宅化”的倾向。
在此背景之下，一旦保障房和自住商品房的分配机制出现问题，成为变相的福利房和政府采购房，那么大量夹心层群体则会更加陷入“保障房买不上、商品房买不起”的境地，因此对于前两种住宅类型，尤其是自住型商品房的分配及监管机制亟待加强。
新年伊始推地节奏不减
随着北京提前完成年度供地计划，进入2014年，推地节奏是否会放缓？新的土地竞买出让方式是否延续？都成为各界揣测的话题。然而，北京市土地整理储备中心网站日前再度挂出8块经营性用地，加上此前已挂出的7幅地块，在明年1月成交的地块至少已达15块，并且包括了百子湾自住商品房、东坝单店自住商品房在内的多块政策性住宅用地，这都预示着明年初北京的土地供应势头不减，而新的土地竞买出让方式也将在明年持续。
根据北京市土地整理储备中心公告显示，未来一个月内，北京土地市场至少已有15块土地待成交。这15宗地块包括6宗商业金融性用地、9宗住宅用地，总面积162.58万平方米。
从土地新供用地分布来看，除了位于朝阳区百子湾地块外，包括东坝地块在内其余地块均位于五环外，仍旧以顺义、门头沟、平谷等郊区为主。
另外，将在明年1月成交的新地块中，多数都需配建或全部建设为自住型商品房、限价商品房。其中，星牌建材厂、东坝单店、百子湾等3宗宅地曾在今年11月在北京自住型商品房规划展览中展出，为各界所关注。
根据这3宗地块的公示文件，参加竞拍的条件均为“利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，方可参加本次出让宗地的投标”。而百子湾地块也因位置优越被广泛关注。该地规划最大建筑面积为41464.305平方米，将全部建设为90平方米以下、限价2.2万元/平方米的自住型商品房。
业内预计，新的土地竞买出让方式在经过了今年的验证后，明年仍会成为主要的出让方式。
本版文/本报记者 李桁