由于各大房企半年报业绩已然确定，因此，7月第一周，开发商推盘的积极性也暂告一段落，上周只有四个楼盘入市。不过入市的4个项目中，首开旗下就占到了两个项目，再加上近来首开旗下多个楼盘密集入市，且首开常青藤等项目价格大幅下调，可见首开集团跑量的意愿明显。

    其实并不止首开集团着急出货。业内人士表示， 7月首周虽然供应有所下降，但并不意味着多数开发商会静待楼市走出观望，待各大房企根据上半年的情况分析，确定了下半年的任务以及策略后，跑量仍将可能是楼市主题。事实上，东亚地产就已经明确表示旗下楼盘会调低价格，最大降幅5000元/平方米，以此刺激低迷的市场。

    开发商继续跑量并开始直降

    上周共有四个楼盘推新品，分别是房山长阳的首开熙悦山澜庭、马驹桥的首开国风美仑、怀柔的东亚华欣湾和昌平的北辰红橡墅。亚豪机构数据显示，上周开盘项目个数较前一周减少3个，4个项目共提供486套房源，环比前一周大降86%，为近20周推货量最低的一周。

    从价格上来看，各项目的定价仍然较为谨慎。据统计，上周推出的两个普通住宅项目均以低于2万元/平方米的低价入市，其中首开熙悦山开盘价较6月初下降近2000元/平方米，与3月份的售价相比下降近20%。另一个项目首开国风美仑本期入市价为16500元/平方米，与去年基本持平。

    上周入市的两个别墅类项目也同样平价入市，其中纯新盘北辰红橡墅1000万元/套起，单价28000元/平方米左右，而该项目预售审批价格范围在50000-60000元/平方米，开发商明显降低了价格预期。东亚华欣湾独栋产品则单套680万起，主力户型530-580平方米，价格约800万/套，而目前怀柔在售的其他别墅项目价格在1200万/套起，不难看出东亚华欣湾在价格上也较为谨慎。事实上，东亚地产已经表示，将在本周对旗下的东亚五环国际、东亚尚品台湖两个项目降价销售。其中东亚五环国际现房价格甚至比之前所售的期房低1000元/平方米，东亚尚品台湖起价则直降5000元/平方米。

    对此，亚豪机构副总经理高姗表示，在下半年市场不明的情况下，迫于销售业绩和资金周转的压力，将会有更多房企加入降价行列。

    刚需盘仍旧唱主角

    尽管开发商普遍低价入市，却并不是入市的4个项目均打破了购房人的观望，整体而言还是刚需占到绝对主力，大一点的户型以及别墅产品虽然平价入市，但是销售情况却算不上理想。

    首开熙悦山澜庭入市两栋楼，主力户型为84-99平方米的两居和小三居，开盘当天销售约九成。而同样平价入市的首开国风美仑去化率则相去甚远。东亚华欣湾虽然宣称开盘销售超七成，但是要知道，上周东亚华欣湾开盘仅推出23套，改善型购房人持续观望的态度可见一斑。

    对此，房山某国企开发商分析，首开熙悦山澜庭销售较好完全是出于价格和产品类型。80多平方米的两居，总价不到180万/套，几乎与一些自住房持平。而对于户型大一些的产品以及改善型产品，不仅仅存在总价高的问题。“信贷政策的持续收紧以及二手房不好出售，都在一定程度上制约了改善型购房人的换房计划。另外，在楼市大环境处于观望态势之中时，改善型购房人的需求往往比刚需购房人的置业需求更容易受到压制。”该国企开发商说。

    实质性降价导致成交均价下行

    近期首开常青藤直降10000元/平方米、上周首开熙悦山澜庭直降2000元/平方米，东亚的项目也将直降5000元/平方米等，具有实质性降价的楼盘越来越多。亚豪数据显示，开发商这样的价格策略一定程度上刺激了成交，在刚需市场中尤其明显。这不仅促使北京楼市上周成交套数和成交面积环比分别上涨16%，也导致北京楼市一周成交均价连续上涨三周后首次出现回落迹象。据统计，上周北京商品住宅成交均价为25647元/平方米，环比小幅下跌5%。

    对此，高姗分析，供应端的结构性转变导致上周楼市成交量涨价跌。上周，随着金隅汇星苑的摇号入市，自住型商品房拉开了供应序幕，导致上周入市的普通住宅项目纷纷调低入市价格，同时也加大了优惠力度，项目实质性的降价拉动了部分处于观望中的刚需客群以及未被摇中自住房的购房者入场选房，不仅促成楼市成交量上涨，也是拉低均价的重要原因。

    高姗称，随着下半年自住房集中入市，开发商在销售业绩、自身现金流以及自住房入市等多方因素作用下，预计推盘量和推盘节奏都将有所变化，形成高端项目价格走高、中低端项目舍价走量的局面，而房价在大量自住房冲击下将呈现进一步回落趋势。