今年初，朝阳区人代会新闻发布会上，北京CBD核心区地下城规划浮出水面。时隔8个月，这一关乎北京城市发展的重要课题终于描绘出一个新的商业发展空间。昨日，北京商报记者从北京CBD管委会了解到，北京将开挖深度最深、面积最大、功能最复杂的地下工程项目——CBD核心区地下空间。在四环限建大型商业的大背景下，这也为北京核心区的商业发展提供了新路。

  规划地下五层

  据了解，CBD核心区西起东三环，东至针织路，北邻光华路，南邻建国路，占地面积约30公顷。由18个地块组成，是北京CBD目前重点开发的土地。该地下空间总面积达52万平方米，一共分为五层，包括交通系统、地下商业街、地下公共建筑、地下基础设施、地下储存空间、地下防御空间等。

  资料显示，CBD地下区域的地下一层夹层为时政管廊层，承载城市雨水、污水、燃气等市政设施的功能；地下一层为人行联系层，按照规划，CBD地下一层将与地铁出口对接，上下班的人流从地铁出来，可以通过地下的人行通道到达每一座楼宇。同时，餐饮、休闲以及其他地下商业都汇聚在地下一层。

  地下二层则是车行联系层，其目的是为了缓解CBD区域较为拥堵的地面交通，通过地下车行环廊，使车辆从核心区分流；地下三到五层为人防工程(兼做车库)和机房，位于车行联系层的下面，这里不仅铺设热力、电力管线，还可提供十几万平方米的防灾避难空间，为整个核心区提供综合保障。

  商业新机遇

  今年7月，北京市最新发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》中，首都功能核心区(东城、西城)不仅将禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。有媒体称，本次禁限令再度对新增零售商业持收紧态度，这也意味着1万平方米的大中型商业项目将加速“边缘化”。

  四环限建，地下空间的规模开发让大中型商业项目迎来了新机遇。今年9月，物美将触角伸向地下商业地产，物美商业新闻发言人乔红兵表示，地下购物中心预计将于明年内对外开业。

  据了解，目前北京的地下商业相对匮乏，以中低端零售业态为主，消防安全、客流压力都是限制地下商业发展的重要原因。业内人士认为，如何让地铁人流转化为地下商业的客流仍是摆在各商业企业面前的重要课题。

  公共服务属性

  据相关负责人介绍，CBD核心区地下空间内的1号线、10号线，规划中的R1线、17号线以及国贸桥东北侧的公交换乘站都将打通，成为地下步道，两侧将成为商业街，让行人可以在换乘路上直接逛商场、就餐。而整个核心区内的建筑也将实现地下一层全连通。

  对此，中国商业地产联盟副会长兼秘书长专家王永平表示，CBD地下全连通对商业发展的意义还有待实际检验。在王永平看来，CBD原有的地下空间已经进行充分利用，将原有的地下空间与新开发的楼宇地下空间打通不仅增加了施工的难度和成本，而且对已有的商业也很难做出更多的调整，同时，因为商业地产分属不同的产权单位，经济层面更容易产生利益纷争。

  中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示，在CBD区域商业并不应该是主要的发展方向，强化公用设施服务才更加重要。郭增利认为，CBD地下空间的商业与所在区域的整体有一定的互补性，一方面，CBD区域的写字楼白领需要生活性的服务设施，另一方面，CBD地下空间可以为白领的生活性服务提供场所。所以，开发CBD地下空间主要目的是提高整个区域的服务功能，而不是创造最大化的商业面积。北京CBD管委会相关负责人在接受北京商报记者采访时也表示，CBD地下空间开发还是要以市场的需求为导向，商业的发展只是公共服务的一个配套设施。

  开发待破题

  北京对于地下空间的开发足够充分，但利用效果一直不是很理想。以奥林匹克公园中心区的地下交通环廊为例，修建之初相关负责人表示，地下交通环廊的建设并非“奥运专用”，而是在奥运结束之后，会像所有市政设施一样对全社会开放。但奥运结束不久就有媒体爆料称奥园中心区地下环廊进入漫长的休眠期。类似的情况并不少见，中关村、金融街等多地的地下交通环廊因为标识繁多、 改造滞后、进出难等各种原因使用率大打折扣。对此，相关专业人士表示，环廊权属和管理职责不明晰，运行中存在多头管理、多头不负责的情况，使得地下环廊无法发挥应有的效应。

  郭增利表示，CBD在前期规划中可能出现不理想、不方便的一些项目，恰好通过这次规划的地下回廊将其弥补上，这样的规划措施才具有更现实的意义。