“不限购，不限贷”是商住楼近年来的主打广告语。从2014下半年以来，商住项目更是频频入市，除了林肯公园、珺悦国际这样的老牌商住大盘外，类似北京城建·北京密码、合生·悦上城等更多的纯新盘商住产品进入市场，一时间商住产品扎堆。根据亚豪机构的统计，商住产品的最新库存量达到了3.68万套，创下了近十年的最高值。而一季度，商住楼的月均成交套数下滑到仅有782套。
与住宅项目纷纷感受到政策放宽带来的红利不同，商住楼大举入市后，呈现出销售乏力的现象。曾经的低门槛优势，随着住宅产品首付比例和贷款比例的调整，变得不再有竞争力。数据显示，目前北京低总价不限购房源主要集中在房山、大兴、通州等区域。这些区域的商住楼不但库存积压，而且同质化严重，在业内看来，刺刀见红的价格战将难以避免。有关专家与业内人士都认为，既然是审批通过的产品，为什么还有诸多掣肘，商住库存这么大，何不一定程度上对此类产品放行，使之与市场产品同台竞技？
3.68万套 商住楼库存创近十年新高
近几年，不受调控影响的商住楼一直是楼市的香饽饽，但奇怪的是，北京楼市在“9·30”、“3·30”新政之后，整体成交量出现明显的升温迹象，但商住市场的表现却与大势相悖，无论是成交量还是成交价格，均出现下挫。据亚豪机构统计显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2个百分点。
与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。
与销售不畅形成鲜明对比的是商住楼新盘的不断涌入，在售的项目除了林肯公园、珺悦国际这样的老牌商住大盘外，还有像北京城建·北京密码、合生·悦上城、北京·长阳天地等更多的纯新盘商住产品进入市场。
这就不可避免地加剧了库存量的压力。亚豪机构数据统计，2013年，北京商住市场的供需比为0.85：1，尚处供不应求的市场行情下。彼时，商住市场的库存量仅为20660套。2014年，商住产品的市场供应进入快行道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求，2014年商住市场的供需比攀升至2：1。进入2015年，商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，商住市场的库存量高达36800套，创自2006年以来，近10年来新高。
对此，中原地产首席分析师张大伟也给出了他统计的数据。他表示，根据北京市房地产交易管理网数据，目前北京期房加现房库存中，商业单元加办公单元的合计总数量为3.9万套。但张大伟认为，3.9万套并不是历史最高点，最近几年商业部分（包含商住）的库存变化并不明显，北京市的商住楼产品并未出现明显积压。他举例表示，从2010年到2015年4月，5年半的期间内，新增商业供应为52004套，去化商业供应为52279套，整体看库存与去化基本平稳。
销售遇冷 政策红利未造福商住楼
关于商住库存的变化，虽然各家机构的统计稍有不同，但在市场表现上，两轮政策放松的红利后，北京整体楼市成交量企稳回升之际，商住市场却表现得异常冷清。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，一方面是因为政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求。无论是“9·30”，还是“3·30”，均是针对住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然维持着五成比例。对于购房者来说，在当前股市大涨的前提下，减少首付款比例后，可以腾挪出一定资金投入股市，博取短期的高收益。在这一点上，住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。
另外，二手营业税的减免政策中住宅的利好同样大于商住产品。房产年限在2年-5年的商住产品，营业税由全额征收改为差额征收，但同样年限的普通住宅则免征营业税，无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。
不仅如此，同质化不断扩大，也是商住项目面临销售困境的重要原因。郭毅分析，截至4月20日，2015年供应的8312套商住产品中7919套均位于五环以外，其中更是有多达5276套位于六环以外。可见新增的商住楼供应不但数量多，而且位置普遍郊区化。同一区域的商住项目供应过度集中，造成了严重的去化压力，库存居高不下。
新城板块 商住当道
从数字上可以看到，三个新城板块通州、房山、大兴的商住楼供应最多。三区域的库存合计高达2.4万套，占据了全北京所有库存的大部分。
亚豪机构提供的数据显示，商住楼库存位居首位的是大兴区，共有8960套商住待售；第二位的是通州区，商住库存也高达8863套；第三位的是房山区，可售商住产品共6648套，三个区域的商住库存量相加，占到商住市场整体库存的66%。
不仅如此，五环外还有大量的商业和办公用地未来可能转化为新的商住楼供应。数据显示，2013年成交的56宗商业用地中有48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。土地供应的集中，造成商住产品的供应同样高度集中。
据北青报记者不完全统计，目前市场上在售及有计划入市的商业办公类项目，还有包括CBD台湖新城V公馆、东亚尚品台湖、朝北8080、万科长阳天地、合生世界村、珠江四季悦城、长楹公园自由派、元都尚街等十几个商住项目。这些项目大多属于通州、大兴和房山，新的供应入市，将进一步加剧三个区域的商住楼竞争。
卖商住楼 行动力比口号更重要
虽然整体萎靡，但商住楼中也不乏热销楼盘，位于通州马驹桥的合生·悦上城五一前入市，一个小时便告售罄。在业内专家看来，能够在泥潭中突围，悦上城靠的就是与众不同的产品供应。据了解，此次为悦上城首次开盘，推出的是一期101-145平方米的大户型LOFT，实际使用面积达到200-280平方米，在以40-70平方米为主的LOFT中，绝对算是另类。另外，项目5.49米的层高和现房优势，也明显比大部分4.5米的期房更具优势。因此，热销就不难理解了。
北京市房企秘书长陈志表示，谋变、谋创新是商住项目突围的重要手段，在别人还在喊口号的同时，先行动起来的开发商就获得了优势。
郭毅也表示，库存的高度集中，如果不能让产品与众不同，那就意味着商住项目不得不依赖于价格杠杆，才能提振销量。数据显示，截至4月20日，大兴、通州、房山商住产品的成交均价分别为21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市场22277元/平方米的整体均价水平。就算在价格上做出一定让步，三个区域累计也仅实现了1929套销量，库存的去化周期仍然极为漫长。
郭毅预计，随着调控政策的宽松，住宅市场的成交继续对商住市场形成分流，这些库存过高的区域，在售商住项目还需进一步调整价格，才能增强对于购房客群的吸附力。
2011年，北京著名的商住项目北京像素就曾经为了提振销售，率先五折卖房，迈入“狠降”行列。当时销售的平层特价楼部分，均价11600元/平方米，相对于该项目22500元/平方米的拟售价，相当于五折左右。业内人士预计，随着库存量的进一步加大，商住楼产品很可能刺刀见红地开打价格战。
商住房在市场上应该获得“尊严”
“存在即合理，既然允许商住的存在，就应该让它在市场上跟其他产品同台竞技，而不是处处制造障碍。”陈志说。
记者在一个新面市的商住楼盘样板间看到，家具摆放完全是按照瑜伽馆需求而设计，客厅放着8张瑜伽垫，还有蒲团以及香薰、茶台，而两个卧室其中一个是休息室，一个是私教室。洗手间没有淋浴喷头和浴缸，作为设备的储藏间。而厨房则没有油烟机和灶台，只是精心地设计了茶水台，完全看不出有居住功能。
该项目营销总监陈女士在接受北青报记者采访时表示，现在商住项目的开发商都吸取了以往的教训，在积累客户时就已经开始引导他们要么住要么商，争取做到不混住。比如该项目，就是看中未来通州商务园的前景，认为未来此地将是商业群体云集的地方，因此，商、住两者需求都必不可少。因此，他们在推楼座时就区分开来哪些是用来住哪些是用来办公。这样就可以有效地使两个群体互不干扰，又能使需求得到满足。
据了解，目前类似该项目的同类产品中，大多都将商住分得很细，门头沟另一商住新盘索性没有住的概念，直接将“和你一起创业”作为推广手段，明确该盘是作为年轻创业人群的起步之地，就是用来办公的。比如，开发商欢迎创业的合伙人一同购买楼盘，年轻人可以拿着股东协议和营业执照申请一个大的买房折扣，无形中，商的概念已经将住的概念“屏蔽”。
林肯公园营销负责人在接受北青报记者采访时说，当时林肯公园那部分商住产品，就是严格以住来定位。除了比全产权房夏天多一个空调费（因为商住楼是中央空调），其他方面与全产权房没太大区别，一样是内部花园外部公园，建筑产品也无两样。有关部分对商住的理解应该更开明一些，它毕竟是楼市的一个重要组成部分，产品的一个有力补充，没有必要一边放行一边掣肘，商住项目应该在市场上获得更多的“尊严”。
本版文/本报记者 李桁 张舰