商业物业成交几近翻番成过渡类居住产品主力———

　　春节过后，延续了数个月的购房潮，在楼市新政的叠加作用下戛然而止，京城住宅成交锐减7成。但游离在调控之外的商业物业反而风生水起。尤其是那些打着不受调控影响、低总价、小户型旗号的商住项目，成交量创新高，售价水涨船高。二手房市场上，曾经不受待见的40至50年产权的商住房如今成了香饽饽，业主也顺势调高了定价。调整后的价格甚至与同区域的70年住宅不相上下。

　　●商住房定出住宅价

　　想在亚北买房的周女士，年前就盯准了明天第一城的二手房，可如今她再去中介店咨询时，却被告之业主已经提价。原本一套80平方米的50年产权房源，单价为2.1万元，如今已涨到2.3万元左右。如此算下来，总房款还多了16万元。

　　与之形成鲜明对比的是，该小区内少数产权为70年的二手房，在新政后价格基本未变。一套40-90平方米左右的一居或两居，业主报价在23000元/平方米左右，少数急售房源的单价更是在2万元上下，甚至低于同小区内商住二手房的价格。

　　住宅定价高于商住房本是合情合理，而商住房卖出住宅的价格，却极为罕见。然而这又是立水桥附近的许多综合性小区的实际情况。例如东亚奥北中心的50年商住的报价也达到2.3万元，而同小区的住宅部分，业主报价依旧是2.2万元。随后，记者在二手找房网安居客上发现，明天第一城、东亚奥北中心等综合性小区在售的商住房，无一例外地打出了小户型、不限套数，首付50%低于二套房首付的招牌。

　　中介公司工作人员告诉记者，虽然少了20年产权的商住房和住宅价格相当，但成交情况却好于住宅。他解释道，明天第一城除了6栋70年产权的板楼外，大部分均是50年商业产权的高层公寓，并不在此次调控的范围内，买房的外地人也不需要5年的纳税证明。再加上水电费已变更为民水民电，解决了大部分商住项目商业水电，生活成本过高的问题。因此，在前来咨询的购房人中，自住为目的的外地户籍占了6成以上，2月份的签约量也均是来自这些商住二手房。

　　●商业物业日成交量涨93.91%

　　商业物业受关注度的提升在数据上有更直观的反映。根据北京市房地产交易管理网显示，2月24日恢复网签后，直至3月2日，二手商业物业累计成交580套，日均签约量达到83套，而2010年二手商业物业的日均网签量仅为43.49套，涨幅达到93.91%，接近翻番。而同期，二手房住宅的日均签约量仅为228套，创了近两年来的新低。统计显示，二手房商业类签约占比达到26.7%，而一般商业类占二手房总成交量的比重为7%-8%。

　　对此，中原地产认为在3月份部分因新政影响的购房需求很可能继续热捧商住类产品。本地投资需求和外地自住需求将成为商住类产品的成交主力。

　　亚豪地产副总经理任启鑫也分析认为，目前购买商住产品的购房人看重的并不是商住产品的稀缺性，而是可以不占用限购配额和相对较低的支付成本。因此，原本一直作为投资用途的商住房一跃成为中青年购房者过渡性产品。

　　●投资商住不可忽视风险

　　当前市场上，商住项目虽然火热，但需要注意的是，早在去年政策上就禁止了新房“商”改“住”项目，即便是二手房，武汉也刚刚出台了个人转让商业物业需多缴8%税费的政策，这就更加剧了商业物业的转让成本。

　　伟业我爱我家市场研究院分析，商业物业在交易环节上不同于普通住宅，存在一定的障碍。首先，虽然商业物业不受差别化信贷的影响，首付比例为50%，甚至低于二套房最低首付60%的要求。但是还款年限较短，一般仅为10年，不像住宅可以选择月供压力较小的20年期贷款。其次，商业地产目前针对买房人的产品并不丰富，小开间、低总价的房源较少，多是些大开间的办公性房源，导致投资门槛较住宅要高。另外，商住混合楼还面临着个人居住与公司办公混杂在一起，生活质量下降等问题。在出售商住楼时，需缴纳的个税、营业税等也是按照商业办公的标准，远高于普通住宅。

　　尽管如此，21世纪不动产集团市场总监林蕾仍表示，针对住宅实施新的调控政令后，部分投资资金转向了商业地产。在住宅受限的情况下，商业地产受追捧的势头仍将持续一段时间。

　　业内人士分析，适当的引导投资需求转向商住物业，既有利于价值尚被低估的商业地产市场升温，也有利于住宅市场的降温和价格的合理回归。

来源：北京青年报