澳大利亚房产每年供应缺口达1万套 购房人收租即可平衡还贷压力———

　　北京限购下，环京周边楼市、旅游地产纷纷进京抢客，与此同时，海外地产也看上了京城楼市挤压出的“资本蛋糕”。尤其是澳大利亚房产，由于其持有成本相对较低、永久产权属性，且澳大利亚经济整体向好，受到不少投资客青睐。

　　●悉尼缺地

　　公寓价格上涨最快

　　澳大利亚房产监察机构（APM）5月份最新公布的数据显示，今年一季度澳大利亚房价持续稳步上升。从统计的数据上可以看出，悉尼公寓房价上涨最快，均价升高2.5%。而且澳大利亚另一权威机构RP Data的数据同样表明在各大首府城市中，第一季度悉尼房价上涨幅度最大。

　　据了解，就澳大利亚整体而言，房屋空置率非常低，并且，每年有大约1万套左右的供应缺口。对此，业内人士表示，针对这一供应缺口，并不是澳大利亚房地产开发商没有开发能力，而是在澳大利亚土地开发中，同样伴随着一个快速升值的过程，开发商并不急于快速开发完成，在保证房屋质量的同时，享受土地升值带来的收益。

　　更重要的是，在澳大利亚房屋审批难度非常大。国内最大的澳大利亚代理房产机构澳信投资顾问有限总经理金天佑介绍说，“澳大利亚政府对房屋审批是有控制的，尤其是在悉尼这种严重缺地的状态下，任何一个项目的动迁，涉及周边的所有人都要同意，协调难度比较大。”

　　●持有成本相对较低

　　收租即可填平月供

　　海外地产往往以比价北京的态势，低价吸引北京购房人，但事实上，谈及海外地产，购房人最担心持有成本的高低。市场人士表示，之所以澳大利亚房产比其他国家房产更受欢迎，正是因为澳大利亚房产的持有成本较低。

　　金天佑表示，在澳大利亚置业对于很多人来说持有环节成本比较低。“只要投资人买的不是带绿地的别墅，就不涉及物业税，基本的费用就是市政管理费，一年大概在1500-2000澳元之间。”

　　另外，据了解，澳大利亚基本沿用了英国税费体制，房产领域实行的是阶梯税制，即在房产转卖过程中，税费实行累进制。一般而言，房屋从签订购房合同到转售，超过一年以上，税费就减半。金天佑表示，根据过往经验，一套房子转售，缴纳的税费比例一般不超过10%。

　　事实上，对于国内投资人来说，最大的利好来自于澳大利亚租赁市场的火爆。澳信集团投资顾问专家表示，普遍来看，悉尼一套两房公寓售价在50万-70万元澳币之间，只要按揭比例低于七成，基本就可以实现依靠收租填平按揭还贷支出。其租金水平为可达550-700澳元/每周，每月按照4.3周计，租金收入在2365-3000澳元/月，而按照银行现行利率计，每月还贷金额大约3000澳元。“按照这一租金区间，高限完全可以抵消月供支出，即使是低限，也仅相当于业主每月再支出150澳元市政管理费。”

　　●“海外房产投资要选择适合自己的房子”

　　尽管澳大利亚房产投资前景被看好，但是澳信投资顾问有限公司总经理金天佑还是提醒投资人，在作出投资决定时，一定要选择适合自己的房子。

　　金天佑表示，以澳大利亚房产投资为例，澳信在实际操作中，“针对投资人的实际情况，给出一套完整的投资规划方案”已经是服务精髓。“家庭结构、子女情况、置业目的及用途等因素的不同，将直接影响投资人需要关注的重点。比如，业主的孩子处于读大学阶段，那么，在投资规划方案中，考虑学区的因素就尤为突出了。”文/张蛟