上周，北京市出台了最新修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》。力图通过行政干预的方式解决目前租赁市场价格上涨较大以及由此引发的群租现象所带来的安全隐患问题。在新规中，对于房东和中介的租赁行为做出了诸多行政约束，而这些规定能否成为租赁市场的稳定器呢？

　　政府干预稳定租赁市场能否奏效？

　　“新规”：本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

　　●平抑租赁市场价格，还得多用市场手段调节供求

　　这一规定体现出政府对房屋租赁市场更加重视，也释放出了一个信号，政府有抑制房租过快上涨的决心。但具体用什么手段干预，这个还值得仔细研究。 但从长期看，要想平抑租赁市场的价格，还得多用市场手段去调节供求关系。

　　租金上涨的因素是十分复杂的，季节性因素、CPI上涨、城市化人口增加、限购导致部分购房人由买转租等，要想抑制租金的过快上涨，就要从根本上增加租赁房源供应，政府大力通过新建或收购的方式向市场供应大量的公租房房源，是政府目前最有效的抑制租金价格过快上涨的手段。但是，由于官方租赁数据匮乏，导致政府无法及时了解租赁市场的动态信息，从而无法及时有效出台相关干预措施。造成官方数据匮乏的原因主要在于租赁市场登记备案率过低。一方面登记备案没有被赋予相应的法律效力，另一方面，登记备案要缴纳5%的出租综合税，而且基本上都会转嫁给承租人，造成了目前的登记备案率较低。我们应该尽快立法赋予出租房屋登记备案明确的法律意义，并降低出租房屋的税收，鼓励租赁双方登记备案，提高登记备案率，从而及时了解市场动态信息，及时根据市场变化出台相应的干预措施。

　　此外，在加大房源供应方面，除了大力兴建公租房之外，我们还可以通过税收手段，迫使存量房市场大量的空置房源进入租赁市场，缓解租赁市场供不应求的矛盾，抑制租金过快上涨。

　　北京中原三级市场副总经理宫萍：

　　●稳定租赁市场应从增加租赁房源供给入手

　　政府可临时干预租赁市场的目的是建立公平的租赁关系，保持租金平稳，从长远来看，稳定租赁市场应从增加租赁房源供给入手，目前政府直接参与租赁房源供给：保障房市场逐渐扩展到租赁市场，不仅通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。更鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。增加租赁房屋供给，也将是平稳租金价格的有效措施。

　　北京麦田房产副总经理吴存胜：

　　●“新规”将使违约行为得以控制

　　这一规定的颁布其一将有利于今后建立稳定的租赁关系，其二将稳定今后的租金波动异常现象。在北京的租赁市场中，业主和租户之间的违约情况还是存在的，比如，好端端的通透三居，却被打了隔断当做办公间租给了小公司；上个月还是3000元的月租金，这个月就被提到了3800元；离租约期满还有半年，却突然接到房东电话，房子已经卖了，请立即搬家；租户有时候也会出现租期未到就提前搬离的现象。“新规”的出台将使这些违约行为得以有效控制，对于行业规范而言也肯定是有利的。

　　这一规定出台后房产租赁市场更加规范稳定，也将受到住房刚需的欢迎，对租赁市场的信任度也会相应提升。因此，有可能随之带来一股“租房热潮”。

　　房东李先生：

　　●出租房源掌握在业主手中，行政干预房租价格很难奏效

　　政府部门通过行政干预的方式来稳定租赁市场是很难奏效的，并且很可能引发市场上更多的混乱。作为一个房东，尽管可以从租金上涨中直接获利，但其实也不希望市场波动过大，也希望市场平稳。因为多数房东并非职业房东，房租也并非他们主要的收入来源。如果市场波动过大就会牵扯房东们过多的精力。而且房租上涨的始作俑者并非房东，管理层出台单方面约束房东的行政干预办法并非良策。目前出租房源都掌握在业主手中，政府手中没有大量公租房和廉租房的情况下，很难控制租赁市场价格。

　　房屋租金的决定因素是什么？

　　胡景晖：影响租金价格的因素非常复杂，季节性因素、CPI走势、城市化进程中的人口膨胀等都会对租金价格的起伏产生影响，但是供求关系从根本上决定了租金价格的涨跌，比如每年3、4月份的春节后租赁高峰，以及7-9月份的暑期租赁旺季，由于租赁需求集中爆发，房源供应不足，造成了供需的严重失衡，导致了每年租赁旺季租金都会出现明显上涨，等旺季过去之后，随着租赁需求的减少，供求矛盾的缓解，租金价格又会出现一定程度的回调。所以，要想抑制租金价格的过快上涨，就要从根本上增加租赁房源供应。

　　宫萍：影响租金价格因素众多，如房屋所在区域、周边配套、小区的品质、房屋的装修程度、室内家电的配备等，还有重要的一点，租赁市场的供需情况，一般来讲租赁高峰如春节之后的返京潮、毕业季、换房客户集中时期，需求大幅增加，供需比严重失衡，导致租价上涨。

　　吴存胜：租金价格的决定因素主要有以下几个方面：首先是市场需求量，也就是供求关系。供求关系可以说是租金价格的决定性因素，比如日前奥运村区域学院路附近的房子，由于暑期来临，很多家长为了孩子上学开始准备租房子，或者留学生暑期租房等情况，相比较3、4月份租金涨幅已达10%。其次，地理位置和户型也是租金价格决定因素的重要组成部分。在地理位置上，越是交通便利，周边配套（如学校、医院、商场等）全面的社区，往往租金越高。而户型上越是稀缺户型租金越高，如广受欢迎的小户型。

　　房东李先生：近两年房租价格的上涨主要是由于通货膨胀引发的。通货膨胀是引发各种商品和服务价格上涨的根本原因。

　　在通胀高企的情况下，下半年租金走势如何？

　　胡景晖：6月份CPI同比增长6.4%，环比增长0.3%，创3年来历史新高。有机构预测7月份CPI或将仍保持高位。而恰恰7、8月份，租赁市场进入了传统的暑期租赁高峰，租赁需求的激增，使租金面临很大的上涨压力，但是，今年租赁房源的增加、租赁需求的外扩，以及合租比例的上升将有效平抑房租的上涨。

　　第一，据伟业我爱我家市场研究院的统计，在我爱我家成交的租赁业务中，合租比例逐年提升，2007年48%，2008年52%，2009年59%，2010年提升至66%，2011年更是攀升至73%，在暑期租房的合租者中，应届毕业生更是占到了一半左右。合租比例的上升有效平抑了租金价格的上涨。

　　第二，五条远郊轨道交通成熟运营，使得远郊区县交通更加便利，此外，小区配套的日益完善，房子新、装修好、配套齐全等优越的居住舒适度吸引了更多的毕业生沿轨道交通到远郊区县租房。

　　第三，由卖转租业主逐渐增多，房源供应大幅增加。楼市宏观调控的持续深入，房价下跌预期的空前强烈，部分二手房业主面对房价的不景气，以及租赁市场的火热，开始弃售转租。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，6月份租赁市场房源供应量环比增长了12%左右。房源供应量的增加，有效缓解了租赁市场供不应求的矛盾。

　　随着租赁市场逐步在7月份进入高峰阶段，租赁需求的继续膨胀，以及CPI的持续高涨，今年房租的整体上涨依旧无法避免。但是合租比例的上升、租赁需求的外扩、房源供应的持续增多，也将有效缓解房租上涨的压力，平抑房租的上涨势头。

　　宫萍：北京市租赁市场在今年春节之后出现了租金价格的上涨之后，受买卖市场成交持续低迷的影响，部分业主将房源转至租赁市场，增加了租赁房源的供给量，也有部分购房需求者由于无法承受目前的高房价而转投向租赁市场，但下半年没有类似返京潮这样的大量新增租赁需求冲击，预计租金会呈现平稳上涨趋势，在政府加大租赁市场供给和监管调控下，租金走势不会出现大的波动。

　　吴存胜：租赁相对于买卖而言，刚性需求会表现得更加明显一点，下半年租金应会保持平稳上涨的态势，波动不会太大。

　　房东李先生：目前中央已经对通货膨胀问题相当重视，而且连续提高存款准备金率和存款利率都是为抑制通货膨胀。银行已经进入加息通道，预计下半年还会有一至两次加息。相信下半年的通货膨胀会有所缓解，届时即使相关部门不出台行政规定，租赁市场也会趋于稳定，租金也会稳中有降。

　　租期内不得擅涨房租是否可行？

　　“新规”：租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。

　　胡景晖：通过此规定可以在一定程度上规范业主出租行为，更好地保障承租人利益，但是此规定并未明确业主所要承担的违约责任，按现行规定，业主违约只不过承担一个月的租金损失，业主完全可以通过更高的租金价格再次出租房屋弥补这一损失，所以要想更好地保障承租人利益，应该加大对业主的违约惩处力度，进一步明确违约责任。

　　宫萍：这一规定有利于保护承租人，但实际操作中，比较难去规避这个问题。在目前签订的合同中，出租方作为强势一方，违约金很少，低于业主违约后通过租金上涨获得收益。所以，承租人在签订合同的时候，可以增加约束条款，如房主缩短租赁期限，或在租赁期内增加租金，则需要赔偿一定数额的违约金，如果把违约金额设置为较高的额度，则可以有效地避免这个现象。

　　这就需要相关部门去规范统一的租赁合同文本，把相关条款写进去，通过合同来保障承租人的这一权利。

　　吴存胜：“新规”的出台将使房产租赁合同更加趋于完善，规范承租人和出租人的行为。但在“新规”的要求“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金”中，并没有明确说明如果出租人违约要承担怎样的违约责任，因此在具体操作上应进一步明确违约责任。

　　房东李先生：任何合同原则上都应是对等的，对双方起着同等的约束作用。近两年，由于租金上涨幅度较大，确实有不少房东在租期内提高了租金。这是符合市场一般规律的行业，对租赁双方来说可以说是公平的。管理层不应该只看到在租金上涨的过程中房东提高租金，也应该看到如果租金下降了，房客也会缩短租期或要求房东减租。出台这种短视的规定不但不能解决问题，只能说明我们管理层的管理水平太低。只知道头疼医头，脚疼医脚，不知道问题的根本原因出在哪儿。

　　租金上涨的根本原因不在房东单方面提租为获取更多利益，而是滥发货币造成整个社会通货膨胀的必然结果。政府可以出台要求房东不提租的管理规定，那么政府是否可以出台行政规定要求超市里面的商品不涨价？不能看到房价涨了就去压房价，租金涨了就去压租赁市场，猪肉涨价了就去平抑猪肉价格。要看到问题的根本原因出在哪儿，否则只能是按下葫芦起了瓢。