改善型需求开始成为主流

　　大户型楼盘之间面临“血拼”

　　经过近一年半的消化,以刚性需求为主导的市场明显呈现出颓势，曾经“日光”的明星楼盘出现了不同程度的滞销。相反，大户型产品的集中入市，支撑起市场的成交，个别大户型项目的签约率甚至超过了刚需盘。投资需求的退潮打击了小户型产品的成交，同时改善型需求的加紧入市，刺激了这波大户型产品的热卖。

　　●新房大户型成交上涨

　　“248套房，已签约143套，签约率达到58%。”看似平常的成交数据，对于千万级别的大户型豪宅来说，足以惹人眼球。根据北京市房地产交易管理网显示，6月12日取证入市的公园1872项目，不到两个月的时间里，销售了近六成，甚至高于芭蕾雨·悦都这样的刚需盘，而同期推出特价房“每平方米降四千元”的旭辉御府，实际成交率也仅有24.6%。按照42439元/平方米的成交均价计算，公园1872每套房源的实际成交价格高达1178万元。

　　不仅是豪宅大户型成交上涨，普通住宅的大户型产品同样受到改善型购房人的青睐。7月份入市的中国铁建·花语城，主打139、142平方米的三居室，在一个多月时间里，成交214套，签约率高达84%。类似的大户型产品还有橡树湾四期， 69套成交房源的合计面积为19925.14平方米，平均每套高达288.77平方米。

　　对此，亚豪机构市场部总监郭毅分析认为：经过长时间的消化和楼市将进一步降价的预期，使得原本在市场上占主导的刚性需求受到遏制。而以改善为主的购房需求，更看重的是资产的保值和生活条件的升级。限购条件下，大户型产品成为资产保值的主要渠道，进一步刺激了成交的上涨。

　　●投资被挤出

　　使小户型占比下降

　　根据中原地产统计的成交数据显示，7月份，北京新房住宅平均单套成交面积为108.2平方米，而5、6月份时，这一数据分别为102.4、101.9。由此可见，大户型几乎成了最近一个月楼市成交的主旋律。

　　除了改善型买房人以资产保值为目的购入大户型以外，原本被视作投资首选的小户型一居室在成交方面严重萎缩，也促成了成交面积的大幅提升。

　　数据显示，在前一个月成交的9134套商品房住宅中，一居室户型共计1167套，占全部成交的15.8%。而这一比例在6月份还是24.3%，一个月就下降了近10个百分点。同时，15.8%的一居室占比也创造了最近几年的最低。

　　中原地产张大伟表示，严厉的限购政策，使得有资格购房者更慎重使用自己的买房资格。一居室作为过渡需求的作用被看淡。另外，投资客的离场也是一居室成交严重缩水的主要原因。郭毅表示，目前外地户籍购房比例持续减少，楼市的投资需求受到遏制，原本占用资金较少、容易流通的一居室，如今不但占用了宝贵的购房名额，还面临无人接手的窘境。买房人“一步到位”的打算，进一步提高了大户型在楼市成交中的比例。

　　●多个大户型新盘将入市

　　相互之间面临“血拼”

　　亚豪机构数据显示，7月入市的21个楼盘中，提供120平方米以上大户型产品的超过七成。不仅如此，8月份，还将有保利·中央公园、保利东郡、远洋·天著等多个高端大户型楼盘入市，大户型楼盘之间的“血拼”在所难免。

　　项目与项目之间的价格战已在大兴的几个大户型高端产品中率先上演。华润公园九里、旭辉御府、领海朗文世家三个项目彼此间相距不过百余米，且都有140平方米以上的大户型在售，区域竞争压力明显。为此，旭辉御府和领海朗文世家也分别通过“降价四千元”的特价房和折扣优惠的形式，相互“血拼”性价比。

　　不久将开盘的大户型项目也同样面临着周边楼盘的竞争。位于望京的纯新盘保利中央公园在7月正式开放了项目样板间，但主打的140平方米以上大户型也将与远洋的望京项目直接对垒。保利另一个纯新盘项目保利东郡，在朝阳公园附近也面临着蓄客一年有余的PARK北京的直接比拼。

　　业内人士分析，未来半年中，北京将有110个项目计划入市，预计将新增超过7万套住宅。目前来看，项目与项目之间比拼性价比的降价行为已经在郊区上演，未来同样有可能蔓延至城区。不仅是刚需楼盘，即便是大户型产品也可能因为库存的压力，加剧项目之间的竞争。文/本报记者　李桁