地产巨头涌入

　　近期，京汉置业位于顺义的京汉生活广场正式开业，京汉置业成为继万科、保利、金地入驻商业地产的又一知名房企。有业内专家认为，持续的房产政策调控效果已经在住宅市场显现出来，房地产行业走势开始分化，商业地产价值逐渐被市场和房企认可。与此同时，戴德梁行发布报告显示，借助城镇化与服务两大助推剂，中国商业地产将进入黄金十年。

　　●众巨头涌入商业地产

　　据了解，京汉生活广场位于顺义京汉绿港小区，服务于小区居民、辐射周边区域，其中，餐饮街临街提供200-3000平方米的弹性组合空间，可满足多种风格定位的餐饮企业进驻。由此，一直以来致力于婚房战略的京汉置业也在商业地产行业写下浓重墨彩的一笔。

　　当然，京汉置业并非第一家涉足商业地产的开发商，据不完全统计，自去年以来，宣布进入商业地产市场的大型住宅开发商已有近20家。万科、保利、金地等大型房企早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入：万科未来持有型物业将占20%的开发比例；保利计划到2012年商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。据京汉置业集团商业中心总经理王海天透露，未来三年内，商业地产将会占据集团总业务的35%，销售金额占到25%。

　　对于诸多地产大鳄转身商业地产，业内专家表示：目前房地产已经由住宅开发为主的局面进入到商业地产开发的十年，诸如万科、京汉置业等专注住宅市场的房企在房地产转型期重新定位，符合市场发展规律。同时，这部分率先试水商业地产的房企，在未来市场竞争中占得先机的概率更大一些。

　　●商业地产欲接手地产黄金十年

　　商业地产步入快速发展道路是众多房企转身进驻商业地产的首要因素。国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年。

　　国家统计局发布的数据证实了商业地产市场的火速升温：2010年全国商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

　　另一方面，写字楼等商业地产供应的不断紧张，直接导致了价格的上涨压力。高纬环球2011年第三季度写字楼和零售市场报告显示，在市场强劲需求的推动下，北京甲级写字楼第三季度有效净租金环比上升24%，达到454元/平方米/月。

　　“商业地产供应的紧张以及价格上升的趋势，成为商业地产走势上行的另一个佐证，同时也是吸引众多房企进驻商业地产的重要原因之一。”业内专家对此进行解析的同时，指出大量房企的扎堆进入或将埋下隐忧，对专业人才和运营团队提出了更高要求。

　　以京汉置业为代表的房企也意识到专业团队对商业地产发展的至关重要。据了解，从2010年开始，京汉置业就已开始进行商业地产运营管理人才的储备，并借助现有商业项目进行专业人员的培养与吸纳，促进企业的长远发展。同时，还成立商睿智通商业管理有限公司，主要负责公司商业的操作与运营，规划公司未来的发展战略。

　　●二三线城市或将成主战场

　　一方面，知名房企加紧进驻商业地产的节奏与比例，另一方面，具体战场的开辟也受到地产巨头前所未有的关注。

　　2010年10月人口普查结果显示：中国的城镇化率已达到46.68%。国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%～1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55%～56%。

　　对此，住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，中国的城镇化进程使得每年将近有1800多万农民转变为城市居民。城镇化的发展大大促进了消费，二三线城市商业地产的投资价值也逐渐凸显出来。另一方面，经济结构的转型强化了对内需的支持，国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其需求量也将增加。

　　很明显，相对商业体系日渐成熟的一线城市，地产大鳄也嗅到了二三线城市商业地产的发展机遇，嗅觉灵敏的房企已经开始加紧对二三线城市的“排兵布阵”。继保利宣布将旗下商业地产发展重点放在二三线城市之后，10月初，金地集团透露其未来将重点布局二线城市商业地产。

　　同样，于9月底推出京汉生活广场的京汉置业在以公司为平台的同时，对公司未来发展战略进行了长远规划。据介绍，京汉置业在运作顺义生活广场的同时，旗下商业地产项目也以二三线城市为重点布局，除去顺义的项目，目前旗下商业地产项目已经涵盖北京石景山、河北香河、内蒙古通辽等地。

　　对于京汉置业这种以“住宅元老”身份进驻二三线城市商业地产的房企，业内专家表示其优势更加明显，有了住宅产品的铺垫，当地市场对其产品质量和企业品牌的信任会加速对其商业地产的接受进度。

　　文/卫东