或比照周边同质产品“平价入市” 或远远超出区域均价“高价捂盘”
近期，北京市场高端楼盘呈现出集中入市的迹象，根据亚豪机构数据统计，自11月份以来，北京市共有五个单价在4万元以上的项目开盘销售，其中四个项目位于朝阳区，一个位于宣武区。据其中某高端项目开发商透露，自年初开始一些被认定为高价的项目就面临取证难的问题，时至年底，项目取证环境稍显宽松，因此，就会出现高端楼盘集中入市的情况。同时，项目由于之前经历的较长的蓄客期，因此目前购房者的认购情况较为乐观，市场反映出对高端产品的高接受力，其成交或许会带动区域楼市整体价格的变动。不过，也有分析人士指出，近期入市的高端项目总体规模较小，而且不排除一些项目采用“高价捂盘”策略，从近期成交数据分析，多个高端项目尚未对整体市场均价产生影响。
●高端项目年底被松绑
集体拿证集中入市
中原地产的统计数据显示，近期一些定价高端的项目呈现出集中入市的迹象。其中，位于朝阳区工体北路的瑞安·君汇是东三环内繁华核心地段高端公寓项目，本期共计推出139套精装修房源，户型以70-400平方米为主，销售均价约为66000元/平方米，与周边其他项目相比价格相当。同样位于朝阳区西大望路的鸿坤花语墅项目，本期推出130套精装修房源，主力户型为140-260平方米的三居、四居，销售均价约为49808元/平方米，据悉，该价格基本上与周边同质项目金茂府等持平，而该区域二手房均价则为30000-40000元/平方米。此外，位于海淀区西北旺镇的五矿万科·如园也于近期纯新盘入市，据了解，该项目主力户型为290平方米精装修四居室，售价均价约为42000元/平方米，这一价格略低于周边同质的热点楼盘如西山壹号院，具有一定的价格优势。另外，位于朝阳区北五环亚奥核心区的豪宅紫御华府项目也于近日开盘入市。
高端项目入市的销售情况如何？据一位项目近期入市的高端楼盘负责人介绍，他们的项目由于之前经历了较长时间的蓄客，已经积累了部分客源，目前开盘买房人的认购情况比较乐观，而且据其介绍，该项目的购买群体为在北京工作的外地人、外国人等，高端产品在目前的市场形势下消化得还不错。不过，截至上周末本报发稿时，该项目在北京市房地产交易管理网上的公开信息显示，其本期全部可售房源中仅有一套显示被预订。
●受制于同区同质产品分流客源
部分项目“低开低走”回笼资金
对于一系列颇受市场关注的高端住宅的集中入市，某高端项目开发商表示，受制于楼市调控的影响，被认定价格较高的项目今年拿证都相对比较困难，开发商今年在项目取证过程中都经历过要求下调价格、规定价格上限、延迟取证时间等困难，时至年底，楼市稳中有降的目标可以说基本达到，所以项目取证环境也相对放松，集中的一批具备开盘资格的项目也得以此时集中入市。
而亚豪机构副总经理任启鑫则分析指出，近期虽然集中入市了一批高端项目，但其销售策略也有所不同，虽然不似普通住宅挥泪大甩卖，但有些高端项目的入市则因对后期楼市的看衰而采取了积极的销售策略。如月初开盘的东三环某项目，开盘均价约为66000元/平方米，这个价格相比其前期宣传的70000元/平方米，已有一定降幅，但这却并不是全部，该项目开盘时还有另外一个优惠政策，全款8.5折，而折后单价仅为56000元/平方米，这个价格相比预期下调了20%。任启鑫说，因为购买高端项目群体的特殊性，开发企业为维系与前期高端业主的良好关系，鲜有大幅降价的现场出现，而该项目作为纯新盘入市，尚不存在与前期业主的矛盾问题，其做法就是明显的降价销售，希望尽量回笼资金。
另外，据了解，位于朝阳区国宾大道的首开·铂郡项目11月下旬的开盘也对上述项目的售价产生了影响，虽然以低于预期的价格开盘，但首开·铂郡住宅类产品11月份开盘销售价格在57000-59000元/平方米左右。任启鑫表示，由于受到限购的影响，有资格购房的群体大幅减少，高端人群也不例外，两个相互毗邻、同质项目的同期入市，会使本来就为数不多的客源分流。另外由于限贷政策的影响，高端人群多已拥有多套住房，因此贷款的可能性较小，而豪宅由于单价较高导致总价偏高，对于部分高端人群来说也是不小的压力。这两方面的原因也导致目前部分豪宅的销售情况不容乐观。
●少数项目逆市涨价
没有成本负担“高价捂盘”
虽然购买群体的减少以及近期同质化产品的入市，对各个高端项目的购买力产生了影响，使得高端住宅的销售定价更为谨慎，但仍不排除一些项目在淡市下逆市涨价。据了解，于今年10月底开盘销售的北三环某项目，销售均价较去年中旬开盘的上期均价，每平方米价格上涨过10000元，而该项目与周边同类型其他在售项目相比，销售价格也高出许多。此外，同样近期入市的朝阳区某项目，其入市价格比周边在售项目高出了9000元/平方米左右。
对此，任启鑫指出，逆市涨价的项目，一方面其所处的地理位置优越，产品类型与项目配套应该均属区域稀缺，其周边没有同质竞争产品，因此可以高位定价。另一方面，还可以从项目开发企业方找原因。据了解，有些在售的高端项目开发商，其在北京的项目很少，甚至是“仅此一家，别无分号”，同时开发体量也不大，而这些开发商今年在其他项目或者其他城市的市场中已经回收了大量的销售款，因此，开发商对于项目的预期仍未降低，即便在淡市当中仍以较高价格推出市场，采取了“高价捂盘”的策略等待后市。
此外，据某开发商透露，造成目前市场中项目逆市涨价的另一原因是，一些项目在前期销售时已经回收了全部成本，那么目前剩余在售的产品即成为了开发商赚取的纯利润，不为回收投资、不愁卖的心态也使得部分项目选择逆市涨价。
另外，虽然近期高端住宅呈现集中入市的态势，但市场分析人士指出，从11月份至今的数据来看，目前入市的高端项目因地处市区繁华地段，或为小规模入市，或已售出绝大部分，剩余较少，因此多个项目所推出住宅套数总量并不高，如位于二环内的朱雀门项目仅推出46套住宅产品，短时间内也基本不会出现抢购现象，因此对整体市场均价暂不会有所影响。 文/李丹
近期入市的高端项目一览
（数据来源：综合亚豪机构数据统计及互联网信息，仅供参考）
高端项目集中入市 搅动年底市场
高端项目集中入市 搅动年底市场
或比照周边同质产品“平价入市” 或远远超出区域均价“高价捂盘”
近期，北京市场高端楼盘呈现出集中入市的迹象，根据亚豪机构数据统计，自11月份以来，北京市共有五个单价在4万元以上的项目开盘销售，其中四个项目位于朝阳区，一个位于宣武区。据其中某高端项目开发商透露，自年初开始一些被认定为高价的项目就面临取证难的问题，时至年底，项目取证环境稍显宽松，因此，就会出现高端楼盘集中入市的情况。同时，项目由于之前经历的较长的蓄客期，因此目前购房者的认购情况较为乐观，市场反映出对高端产品的高接受力，其成交或许会带动区域楼市整体价格的变动。不过，也有分析人士指出，近期入市的高端项目总体规模较小，而且不排除一些项目采用“高价捂盘”策略，从近期成交数据分析，多个高端项目尚未对整体市场均价产生影响。
●高端项目年底被松绑
集体拿证集中入市
中原地产的统计数据显示，近期一些定价高端的项目呈现出集中入市的迹象。其中，位于朝阳区工体北路的瑞安·君汇是东三环内繁华核心地段高端公寓项目，本期共计推出139套精装修房源，户型以70-400平方米为主，销售均价约为66000元/平方米，与周边其他项目相比价格相当。同样位于朝阳区西大望路的鸿坤花语墅项目，本期推出130套精装修房源，主力户型为140-260平方米的三居、四居，销售均价约为49808元/平方米，据悉，该价格基本上与周边同质项目金茂府等持平，而该区域二手房均价则为30000-40000元/平方米。此外，位于海淀区西北旺镇的五矿万科·如园也于近期纯新盘入市，据了解，该项目主力户型为290平方米精装修四居室，售价均价约为42000元/平方米，这一价格略低于周边同质的热点楼盘如西山壹号院，具有一定的价格优势。另外，位于朝阳区北五环亚奥核心区的豪宅紫御华府项目也于近日开盘入市。
高端项目入市的销售情况如何？据一位项目近期入市的高端楼盘负责人介绍，他们的项目由于之前经历了较长时间的蓄客，已经积累了部分客源，目前开盘买房人的认购情况比较乐观，而且据其介绍，该项目的购买群体为在北京工作的外地人、外国人等，高端产品在目前的市场形势下消化得还不错。不过，截至上周末本报发稿时，该项目在北京市房地产交易管理网上的公开信息显示，其本期全部可售房源中仅有一套显示被预订。
●受制于同区同质产品分流客源
部分项目“低开低走”回笼资金
对于一系列颇受市场关注的高端住宅的集中入市，某高端项目开发商表示，受制于楼市调控的影响，被认定价格较高的项目今年拿证都相对比较困难，开发商今年在项目取证过程中都经历过要求下调价格、规定价格上限、延迟取证时间等困难，时至年底，楼市稳中有降的目标可以说基本达到，所以项目取证环境也相对放松，集中的一批具备开盘资格的项目也得以此时集中入市。
而亚豪机构副总经理任启鑫则分析指出，近期虽然集中入市了一批高端项目，但其销售策略也有所不同，虽然不似普通住宅挥泪大甩卖，但有些高端项目的入市则因对后期楼市的看衰而采取了积极的销售策略。如月初开盘的东三环某项目，开盘均价约为66000元/平方米，这个价格相比其前期宣传的70000元/平方米，已有一定降幅，但这却并不是全部，该项目开盘时还有另外一个优惠政策，全款8.5折，而折后单价仅为56000元/平方米，这个价格相比预期下调了20%。任启鑫说，因为购买高端项目群体的特殊性，开发企业为维系与前期高端业主的良好关系，鲜有大幅降价的现场出现，而该项目作为纯新盘入市，尚不存在与前期业主的矛盾问题，其做法就是明显的降价销售，希望尽量回笼资金。
另外，据了解，位于朝阳区国宾大道的首开·铂郡项目11月下旬的开盘也对上述项目的售价产生了影响，虽然以低于预期的价格开盘，但首开·铂郡住宅类产品11月份开盘销售价格在57000-59000元/平方米左右。任启鑫表示，由于受到限购的影响，有资格购房的群体大幅减少，高端人群也不例外，两个相互毗邻、同质项目的同期入市，会使本来就为数不多的客源分流。另外由于限贷政策的影响，高端人群多已拥有多套住房，因此贷款的可能性较小，而豪宅由于单价较高导致总价偏高，对于部分高端人群来说也是不小的压力。这两方面的原因也导致目前部分豪宅的销售情况不容乐观。
●少数项目逆市涨价
没有成本负担“高价捂盘”
虽然购买群体的减少以及近期同质化产品的入市，对各个高端项目的购买力产生了影响，使得高端住宅的销售定价更为谨慎，但仍不排除一些项目在淡市下逆市涨价。据了解，于今年10月底开盘销售的北三环某项目，销售均价较去年中旬开盘的上期均价，每平方米价格上涨过10000元，而该项目与周边同类型其他在售项目相比，销售价格也高出许多。此外，同样近期入市的朝阳区某项目，其入市价格比周边在售项目高出了9000元/平方米左右。
对此，任启鑫指出，逆市涨价的项目，一方面其所处的地理位置优越，产品类型与项目配套应该均属区域稀缺，其周边没有同质竞争产品，因此可以高位定价。另一方面，还可以从项目开发企业方找原因。据了解，有些在售的高端项目开发商，其在北京的项目很少，甚至是“仅此一家，别无分号”，同时开发体量也不大，而这些开发商今年在其他项目或者其他城市的市场中已经回收了大量的销售款，因此，开发商对于项目的预期仍未降低，即便在淡市当中仍以较高价格推出市场，采取了“高价捂盘”的策略等待后市。
此外，据某开发商透露，造成目前市场中项目逆市涨价的另一原因是，一些项目在前期销售时已经回收了全部成本，那么目前剩余在售的产品即成为了开发商赚取的纯利润，不为回收投资、不愁卖的心态也使得部分项目选择逆市涨价。
另外，虽然近期高端住宅呈现集中入市的态势，但市场分析人士指出，从11月份至今的数据来看，目前入市的高端项目因地处市区繁华地段，或为小规模入市，或已售出绝大部分，剩余较少，因此多个项目所推出住宅套数总量并不高，如位于二环内的朱雀门项目仅推出46套住宅产品，短时间内也基本不会出现抢购现象，因此对整体市场均价暂不会有所影响。 文/李丹
近期入市的高端项目一览
（数据来源：综合亚豪机构数据统计及互联网信息，仅供参考）
近期，北京市场高端楼盘呈现出集中入市的迹象，根据亚豪机构数据统计，自11月份以来，北京市共有五个单价在4万元以上的项目开盘销售，其中四个项目位于朝阳区，一个位于宣武区。据其中某高端项目开发商透露，自年初开始一些被认定为高价的项目就面临取证难的问题，时至年底，项目取证环境稍显宽松，因此，就会出现高端楼盘集中入市的情况。同时，项目由于之前经历的较长的蓄客期，因此目前购房者的认购情况较为乐观，市场反映出对高端产品的高接受力，其成交或许会带动区域楼市整体价格的变动。不过，也有分析人士指出，近期入市的高端项目总体规模较小，而且不排除一些项目采用“高价捂盘”策略，从近期成交数据分析，多个高端项目尚未对整体市场均价产生影响。
●高端项目年底被松绑
集体拿证集中入市
中原地产的统计数据显示，近期一些定价高端的项目呈现出集中入市的迹象。其中，位于朝阳区工体北路的瑞安·君汇是东三环内繁华核心地段高端公寓项目，本期共计推出139套精装修房源，户型以70-400平方米为主，销售均价约为66000元/平方米，与周边其他项目相比价格相当。同样位于朝阳区西大望路的鸿坤花语墅项目，本期推出130套精装修房源，主力户型为140-260平方米的三居、四居，销售均价约为49808元/平方米，据悉，该价格基本上与周边同质项目金茂府等持平，而该区域二手房均价则为30000-40000元/平方米。此外，位于海淀区西北旺镇的五矿万科·如园也于近期纯新盘入市，据了解，该项目主力户型为290平方米精装修四居室，售价均价约为42000元/平方米，这一价格略低于周边同质的热点楼盘如西山壹号院，具有一定的价格优势。另外，位于朝阳区北五环亚奥核心区的豪宅紫御华府项目也于近日开盘入市。
高端项目入市的销售情况如何？据一位项目近期入市的高端楼盘负责人介绍，他们的项目由于之前经历了较长时间的蓄客，已经积累了部分客源，目前开盘买房人的认购情况比较乐观，而且据其介绍，该项目的购买群体为在北京工作的外地人、外国人等，高端产品在目前的市场形势下消化得还不错。不过，截至上周末本报发稿时，该项目在北京市房地产交易管理网上的公开信息显示，其本期全部可售房源中仅有一套显示被预订。
●受制于同区同质产品分流客源
部分项目“低开低走”回笼资金
对于一系列颇受市场关注的高端住宅的集中入市，某高端项目开发商表示，受制于楼市调控的影响，被认定价格较高的项目今年拿证都相对比较困难，开发商今年在项目取证过程中都经历过要求下调价格、规定价格上限、延迟取证时间等困难，时至年底，楼市稳中有降的目标可以说基本达到，所以项目取证环境也相对放松，集中的一批具备开盘资格的项目也得以此时集中入市。
而亚豪机构副总经理任启鑫则分析指出，近期虽然集中入市了一批高端项目，但其销售策略也有所不同，虽然不似普通住宅挥泪大甩卖，但有些高端项目的入市则因对后期楼市的看衰而采取了积极的销售策略。如月初开盘的东三环某项目，开盘均价约为66000元/平方米，这个价格相比其前期宣传的70000元/平方米，已有一定降幅，但这却并不是全部，该项目开盘时还有另外一个优惠政策，全款8.5折，而折后单价仅为56000元/平方米，这个价格相比预期下调了20%。任启鑫说，因为购买高端项目群体的特殊性，开发企业为维系与前期高端业主的良好关系，鲜有大幅降价的现场出现，而该项目作为纯新盘入市，尚不存在与前期业主的矛盾问题，其做法就是明显的降价销售，希望尽量回笼资金。
另外，据了解，位于朝阳区国宾大道的首开·铂郡项目11月下旬的开盘也对上述项目的售价产生了影响，虽然以低于预期的价格开盘，但首开·铂郡住宅类产品11月份开盘销售价格在57000-59000元/平方米左右。任启鑫表示，由于受到限购的影响，有资格购房的群体大幅减少，高端人群也不例外，两个相互毗邻、同质项目的同期入市，会使本来就为数不多的客源分流。另外由于限贷政策的影响，高端人群多已拥有多套住房，因此贷款的可能性较小，而豪宅由于单价较高导致总价偏高，对于部分高端人群来说也是不小的压力。这两方面的原因也导致目前部分豪宅的销售情况不容乐观。
●少数项目逆市涨价
没有成本负担“高价捂盘”
虽然购买群体的减少以及近期同质化产品的入市，对各个高端项目的购买力产生了影响，使得高端住宅的销售定价更为谨慎，但仍不排除一些项目在淡市下逆市涨价。据了解，于今年10月底开盘销售的北三环某项目，销售均价较去年中旬开盘的上期均价，每平方米价格上涨过10000元，而该项目与周边同类型其他在售项目相比，销售价格也高出许多。此外，同样近期入市的朝阳区某项目，其入市价格比周边在售项目高出了9000元/平方米左右。
对此，任启鑫指出，逆市涨价的项目，一方面其所处的地理位置优越，产品类型与项目配套应该均属区域稀缺，其周边没有同质竞争产品，因此可以高位定价。另一方面，还可以从项目开发企业方找原因。据了解，有些在售的高端项目开发商，其在北京的项目很少，甚至是“仅此一家，别无分号”，同时开发体量也不大，而这些开发商今年在其他项目或者其他城市的市场中已经回收了大量的销售款，因此，开发商对于项目的预期仍未降低，即便在淡市当中仍以较高价格推出市场，采取了“高价捂盘”的策略等待后市。
此外，据某开发商透露，造成目前市场中项目逆市涨价的另一原因是，一些项目在前期销售时已经回收了全部成本，那么目前剩余在售的产品即成为了开发商赚取的纯利润，不为回收投资、不愁卖的心态也使得部分项目选择逆市涨价。
另外，虽然近期高端住宅呈现集中入市的态势，但市场分析人士指出，从11月份至今的数据来看，目前入市的高端项目因地处市区繁华地段，或为小规模入市，或已售出绝大部分，剩余较少，因此多个项目所推出住宅套数总量并不高，如位于二环内的朱雀门项目仅推出46套住宅产品，短时间内也基本不会出现抢购现象，因此对整体市场均价暂不会有所影响。 文/李丹
近期入市的高端项目一览
（数据来源：综合亚豪机构数据统计及互联网信息，仅供参考）