开盘失策降低买房人预期 定位欠妥致使市场地位尴尬 性价比不足难以满足购买需求———
近期，通州某项目打出了11000元/平方米起售的广告，将通州的房价再次拉低，然而，与折扣幅度同样一跌到底的还有该项目的成交量，据相关数据统计，该项目自去年12月“成本价”入市至今，两个月的时间实现成交仅14套。对此，市场人士普遍认为，市场深度观望期，买房人更加看重与自己实际购房需求相契合的高性价比产品，那些存在位置、配套等“硬伤”、没有确定好开盘策略、盲目打价格牌的项目反而会适得其反地让买房人降低对其的预期，同时，在买房人买涨不买跌的心态下，项目一旦销售遇冷再去下调价格，会令购房者更加看跌项目，进一步影响其销售。
●开盘“失策”降低买房人预期“成本价”只换来购房人“不买账”
虽然通州楼市整体低迷，但淡市中仍不乏亮点，两周前刚刚推出新楼座的K2百合湾项目就迎来了买房人的热捧，当天新增的80套房源吸引了300余组买房人。而与K2百合湾热销形成鲜明对比的是地处通州新城的东亚逸品阁项目。据了解，该项目周边在售有珠江拉维小镇与珠江国际公馆等，毛坯均价在15000元/平方米左右，而东亚逸品阁项目开盘价格13200元/平方米起，近期又打出了“11000元/平方米起”的广告，但截至目前仅成交14套。
对此，有业内人士指出，在目前的市场态势下，开盘时机和策略十分重要，它直接影响了买房人对项目的认知和预期。以同时期同样低价策略入市的东亚逸品阁和大兴的龙湖时代天街项目为例，对比可知，龙湖时代天街项目体量较大，且为地铁上盖，自身还有大量商业配建，虽然同样地处新兴区域，但生活氛围自成一体；而东亚项目则体量较小，社区整体仅由5栋楼座组成，其中2号楼为商业配建、3号楼为限价房，仅有1、 4、 5号楼为可售商品住宅，小体量不仅难以配建完善的配套设施，而且也不利于整体社区环境的营造。项目本身的“资本”让买房人更容易比较分析出哪个项目后市会更好。
另外，从市场角度来看，2011年下半年市场进入了新一轮的冰封期，一旦开盘失利会导致购房者对于项目的预期持续走低，这也是“成本价”遭遇购房者“不买账”的重要原因之一。
●产品定位与实际购买需求存偏差 项目“曲高和寡”受冷遇
2009年以前房山在北京楼市中一直处于待发掘之地，随着万科、首开、城建等大型房企的进驻，房山在CSD中央休闲购物区的战略规划下，长阳半岛、芭蕾雨·悦都等知名楼盘的问世，将人们的目光一下子吸引到了这里。然而，迅速膨胀的房山楼市，目前也面临新房成山的销售压力。
据房山区域内项目建邦华庭的销售负责人介绍，该项目自去年入市至今，销售成绩只有十几套，究其原因，在于房山区域目前的主力购房人都是首次置业的刚需型买房人，因而面积小、总价低的户型对他们具有绝对吸引力，而该项目户型更多则适合于首次改善型置业群体，虽然户型升级和可变性较强，交通、配套等总体性价比也较高，但面积偏大、总价偏高仍然很难让区域购买力接受。同时，该区域内不少项目都对户型偏大的房屋销售表示出了担忧。据了解，建邦华庭项目目前销售均价16000元/平方米，去除地价、建安成本以及营销费用等，也已基本为成本价销售。
对此，该区域某项目开发商表示，目前的购房人大都是有实际居住需求的首次置业者，如要结婚的年轻人，影响他们置业最重要的因素是价格，房山的不少项目都有一个比较有意思的现象，买房人专挑不好的位置和户型买，原因就是单价、总价都低，他们能承受，因而，目前来看，这个区域中只有满足这部分买房人的实际需求，项目才能有销量。
●买方市场下更看重真实性价比 价格“落差大”不再激起买房人盲目追捧
在经历了去年一年的调控压力下，不少项目都面临求急售、定价难的境地，如何定价能够实现项目的快速销售成为很多开发商研究的课题。而目前在售的项目中，有不少曾陷入过价格的“泥沼”，如位于通州光机电产业基地的润枫领尚项目，据了解，该项目2011年年初时曾宣布，计划以25000元/平方米的价格开盘，而去年5月的实际开盘价格则定在了20000元/平方米，然而5000元/平方米的价差没有得到认可，相关数据显示，该项目开盘5个月仍然零销售。因而自去年10月开始，该项目销售价格降至15000元/平方米，目前打折后的实际成交均价在14000元/平方米左右。而根据亚豪机构的统计，润枫领尚于2011年5月开盘，截至目前10个月共计售出165套，今年2月以来仅成交4套。
对此，亚豪机构副总经理高姗表示，润枫领尚虽然价格落差幅度较大，但仍然没有回归至与其价值相匹配的价格水平。相比通州区域其他在售项目，该项目直观位置上更加靠近城区五环方向，但其地处的光机电产业基地区域目前仅有此一个住宅产品在售，距离最近的成熟生活区亦庄区域也有4公里的距离，项目位置“独立性”造成的生活成本过高是其最大的硬伤之一。开发商以15.3亿元的价格拿地，楼面价将近7000元/平方米，按目前14000元的成交均价来计算，该项目利润率并不高。但随着楼市调控的深入，楼市进入买方市场，购房者评判项目性价比的标准正在一步步提高，项目除了必须拥有区位、交通、配套等外在环境的优势外，在产品设计上要满足宜居性的要求，同时价格还得够低，只有综合优势突出，价格偏低的项目才能抓住购房者，吸引他们出手抄底。如果项目在某项硬件条件上存在劣势，那就更需要超低的价格去弥补，一旦开发商过高地估计了项目面临的销售形势，定价偏高、销售遇冷后再去下调价格，反而会令购房者看跌项目，如果开发商短期内对资金回笼有要求，销售愿望迫切，那就只能拿出更具吸引力的价格才能挽回购房者。文/李丹
近期，通州某项目打出了11000元/平方米起售的广告，将通州的房价再次拉低，然而，与折扣幅度同样一跌到底的还有该项目的成交量，据相关数据统计，该项目自去年12月“成本价”入市至今，两个月的时间实现成交仅14套。对此，市场人士普遍认为，市场深度观望期，买房人更加看重与自己实际购房需求相契合的高性价比产品，那些存在位置、配套等“硬伤”、没有确定好开盘策略、盲目打价格牌的项目反而会适得其反地让买房人降低对其的预期，同时，在买房人买涨不买跌的心态下，项目一旦销售遇冷再去下调价格，会令购房者更加看跌项目，进一步影响其销售。
●开盘“失策”降低买房人预期“成本价”只换来购房人“不买账”
虽然通州楼市整体低迷，但淡市中仍不乏亮点，两周前刚刚推出新楼座的K2百合湾项目就迎来了买房人的热捧，当天新增的80套房源吸引了300余组买房人。而与K2百合湾热销形成鲜明对比的是地处通州新城的东亚逸品阁项目。据了解，该项目周边在售有珠江拉维小镇与珠江国际公馆等，毛坯均价在15000元/平方米左右，而东亚逸品阁项目开盘价格13200元/平方米起，近期又打出了“11000元/平方米起”的广告，但截至目前仅成交14套。
对此，有业内人士指出，在目前的市场态势下，开盘时机和策略十分重要，它直接影响了买房人对项目的认知和预期。以同时期同样低价策略入市的东亚逸品阁和大兴的龙湖时代天街项目为例，对比可知，龙湖时代天街项目体量较大，且为地铁上盖，自身还有大量商业配建，虽然同样地处新兴区域，但生活氛围自成一体；而东亚项目则体量较小，社区整体仅由5栋楼座组成，其中2号楼为商业配建、3号楼为限价房，仅有1、 4、 5号楼为可售商品住宅，小体量不仅难以配建完善的配套设施，而且也不利于整体社区环境的营造。项目本身的“资本”让买房人更容易比较分析出哪个项目后市会更好。
另外，从市场角度来看，2011年下半年市场进入了新一轮的冰封期，一旦开盘失利会导致购房者对于项目的预期持续走低，这也是“成本价”遭遇购房者“不买账”的重要原因之一。
●产品定位与实际购买需求存偏差 项目“曲高和寡”受冷遇
2009年以前房山在北京楼市中一直处于待发掘之地，随着万科、首开、城建等大型房企的进驻，房山在CSD中央休闲购物区的战略规划下，长阳半岛、芭蕾雨·悦都等知名楼盘的问世，将人们的目光一下子吸引到了这里。然而，迅速膨胀的房山楼市，目前也面临新房成山的销售压力。
据房山区域内项目建邦华庭的销售负责人介绍，该项目自去年入市至今，销售成绩只有十几套，究其原因，在于房山区域目前的主力购房人都是首次置业的刚需型买房人，因而面积小、总价低的户型对他们具有绝对吸引力，而该项目户型更多则适合于首次改善型置业群体，虽然户型升级和可变性较强，交通、配套等总体性价比也较高，但面积偏大、总价偏高仍然很难让区域购买力接受。同时，该区域内不少项目都对户型偏大的房屋销售表示出了担忧。据了解，建邦华庭项目目前销售均价16000元/平方米，去除地价、建安成本以及营销费用等，也已基本为成本价销售。
对此，该区域某项目开发商表示，目前的购房人大都是有实际居住需求的首次置业者，如要结婚的年轻人，影响他们置业最重要的因素是价格，房山的不少项目都有一个比较有意思的现象，买房人专挑不好的位置和户型买，原因就是单价、总价都低，他们能承受，因而，目前来看，这个区域中只有满足这部分买房人的实际需求，项目才能有销量。
●买方市场下更看重真实性价比 价格“落差大”不再激起买房人盲目追捧
在经历了去年一年的调控压力下，不少项目都面临求急售、定价难的境地，如何定价能够实现项目的快速销售成为很多开发商研究的课题。而目前在售的项目中，有不少曾陷入过价格的“泥沼”，如位于通州光机电产业基地的润枫领尚项目，据了解，该项目2011年年初时曾宣布，计划以25000元/平方米的价格开盘，而去年5月的实际开盘价格则定在了20000元/平方米，然而5000元/平方米的价差没有得到认可，相关数据显示，该项目开盘5个月仍然零销售。因而自去年10月开始，该项目销售价格降至15000元/平方米，目前打折后的实际成交均价在14000元/平方米左右。而根据亚豪机构的统计，润枫领尚于2011年5月开盘，截至目前10个月共计售出165套，今年2月以来仅成交4套。
对此，亚豪机构副总经理高姗表示，润枫领尚虽然价格落差幅度较大，但仍然没有回归至与其价值相匹配的价格水平。相比通州区域其他在售项目，该项目直观位置上更加靠近城区五环方向，但其地处的光机电产业基地区域目前仅有此一个住宅产品在售，距离最近的成熟生活区亦庄区域也有4公里的距离，项目位置“独立性”造成的生活成本过高是其最大的硬伤之一。开发商以15.3亿元的价格拿地，楼面价将近7000元/平方米，按目前14000元的成交均价来计算，该项目利润率并不高。但随着楼市调控的深入，楼市进入买方市场，购房者评判项目性价比的标准正在一步步提高，项目除了必须拥有区位、交通、配套等外在环境的优势外，在产品设计上要满足宜居性的要求，同时价格还得够低，只有综合优势突出，价格偏低的项目才能抓住购房者，吸引他们出手抄底。如果项目在某项硬件条件上存在劣势，那就更需要超低的价格去弥补，一旦开发商过高地估计了项目面临的销售形势，定价偏高、销售遇冷后再去下调价格，反而会令购房者看跌项目，如果开发商短期内对资金回笼有要求，销售愿望迫切，那就只能拿出更具吸引力的价格才能挽回购房者。文/李丹