日渐规范：资金有监管 市场更理性———

　　从2010年二手房成交量首次超越新房开始，二手房已经成为楼市成交的主角。北京二手房市场交易的透明度和规模程度已大幅提升。市场发展初期二手房交易过程中的问题和陷阱，已渐渐远去。

　　●“中介吃差价”变成“三方会谈”

　　2006年10月，韩先生以50.5万元从某房产中介购买了一套二手房，而后发现与其签署合同的实为中大恒基寻找的相关工作人员。在办理房产过户过程中，韩先生从房产人处得知房屋的实际售价仅为48万元。韩先生随即将该中介告上通州法院，要求其双倍赔偿。法院经过开庭审理后支持了原告的诉讼请求，判处该中介赔偿韩先生4.5万元。

　　据审理该案的法官介绍，本案的一个重要依据就是包括该中介在内的220家房产中介公司与北京市房产中介协会签署的《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》。在这份《倡议书》中，这220家房产中介承诺如有赚取差价行为，将按照消费者权益保护法规定双倍退赔差价。“此允诺是签署《倡议书》的房产中介机构对服务者做出的单方允诺，因此房产中介应承担‘双倍退赔差价’责任。”

　　中介吃差价这种欺上瞒下的行为，在二手房市场发展初期较为普遍。但这一现象一经出现便遭到买房人、卖房人以及业内外人士的一致唾弃。随着二手房市场逐步规范化，买卖二手房时买房人、卖房人、中介三方见面签署合同成了有效解决方案。中介吃差价已经彻底成为历史。

　　文/宋然

　　● “一房卖两家”止步“透明网签”

　　在二手房市场的早期，“一房两卖”的现象时有发生，给买方造成很大的经济损失。“一房两卖”简单地说就是先将房子卖甲，在甲还没有完成过户时，又将房子偷偷地卖给了乙。这样一套房子就出现了两个买主，而卖方得了两份房钱。这种现象的发生曾给二手房市场造成很坏的影响。很多买房人因为担心被骗而不敢涉足二手房市场。

　　在二手房买卖市场逐步走向正规的过程中，随着市场管理部门监管力度的不断加大、技术手段的完善、中介公司自律的加强以及买房人自我保护意识的增强，“一房两卖”的现象在二手房市场中已基本绝迹。

　　首先，在有中介参与的情况下，如果出现“一房两卖”的情况，中介难辞其咎。因为中介公司在给买房人推荐房源时有义务事先将房源真实性、合法性调查清楚。如果因为中介公司房源审核的疏漏，而造成买房人的损失，中介公司要承担很大一部分责任。为保证自身经营不受损失，中介公司不得不在二手房销售的过程中严格审核房源，保证不会出现“一房两卖”的现象。

　　其次，2007年北京开始实施二手房网上签约和二手房交易资金托管，这也有效地规避了买卖双方的交易风险，确保了双方资金安全，很大程度上遏制了“一房两卖”现象的存在。

　　另外，向房产登记机构申请预告登记可有效防止一房二卖。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　文/宋然

　　●“中介卷款跑”受制“保证金”

　　2002年底，“恒基无限卷款潜逃”事件首现京城，2003年底的“坚石”事件又在北京房地产经纪行业掀起轩然大波。当人们对这两起事件的议论言犹未尽，2004新年伊始北京又爆出“中天恒基”、“立天基业”中介骗钱事件。综观这几起恶性事件的骗术惊人的相似，都是不法房屋中介采用“高价收、低价出”以及不向业主支付房屋租金的方式将承租方的房款骗走，最后卷款潜逃。

　　无论是以前的“恒基无限”、“坚石”事件也好，还是近期发生的“中天恒基”、“立天基业”事件也罢，仔细分析，这些事件中黑心中介惯用的伎俩就是利用对房东和租户收付款周期的不一致，短期内聚敛大批钱财，然后便人间“蒸发”。往往黑心中介会以房子租的时间越长租金越低作为诱饵，向租户收取半年或一年的租金，而他们却只给房东月付或季付，中间的巨额差价成了黑心中介谋取的暴利。很多房东都是在发现中介公司人走楼空后才知道其实中介已替他们收取了一年或半年的房租；另一方面，大量租户在房东来催着腾房时才认识到，房东原来没收到他们支付的房租！

　　2007年4月，北京市房地产中介行业协会发布了《关于房屋租赁代理业务管理工作有关问题的通知》。根据新规定，新申请从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，应符合几项条件：注册资本不低于100万元；从业年限不低于3年（以资质备案时间为准）；有健全的房地产经纪业务管理、财务管理等制度；经营行为规范、无不良行为被记入房地产经纪信用档案系统；交纳租赁代理60万元保证金。通知还要求，各房地产经纪机构在从事房屋租赁代理业务之前，应向市建委备案，备案工作由中介协会具体承办。备案工作于5个工作日内完成。

　　文/本报记者 周宏

　　●“业主毁约”失去“腾挪空间”

　　在房价飙升的前几年，“业主毁约”转而卖更高价的现象普遍存在。尤其是在2009年，房价经历一轮疯狂上涨，房子一天一个价。房主临时涨价或签约后毁约的现象猛增。据我爱我家法务部统计，仅2009年11月份受理的业主毁约案件数同比增长了将近40%，进入12月，购房纠纷案件数量呈现不断上升的趋势。一般来说，卖方毁约需要支付的双倍定金及中介费为5万-10万元左右，但对于一些动辄200万元左右的房源，在2009年这个疯狂的市场中，房价一天就可能涨价超过10万。完全的卖方市场以及跳涨的房价，是业主毁约率上升的主要原因。

　　卖方愿意按约定承担违约责任，买房人由于不能阻止卖方违约而颇显无奈。在严重的卖方市场环境下，买房人只能在很被动的情况下想办法防范业主毁约。首先，通过加大违约成本的方式，在合同中设置较高的违约金，或者明确违约损失赔偿的范围，或者提高定金支付额度。这样，一旦卖方反悔，就不得不权衡违约成本了。其次，买房人及时办理过户手续，尽早收房，缩短从交定金、付首付款到办理产权过户之间的时间。因为时间拖得越长，变数越大。办理过户手续后，还得尽早实际占有所购买的房屋，取得房屋使用权。这样即使卖方毁约，想要收回房屋或将房屋出卖给他人都会非常困难。