北京高端住宅均价超6万元/平方米 二季度将有十余个高端项目开盘———

　　近日，有关“北京两个单套价格上亿的豪宅项目还没公开销售就无房可卖”的消息被多家媒体报道。尽管相关内情仍有待考证，但近两个月来，北京高端住宅市场“逆市回暖”已经成不争的事实。权威机构数据显示，3月北京单价在4万以上的豪宅销售量环比增长了两倍，为2011年初“限购令”颁布以来最高峰值，且十余个高端项目也已准备借助这一波逆市行情在二季度集中入市。“高端住宅”因何受宠？《广厦时代》一探究竟。

　　3月份高端住宅销量骤增2.6倍

　　4月14日，高端住宅金茂府三期开盘即销售超10亿元，开盘一小时即基本售罄。据悉，该项目此次开盘均价为5.6万-5.98万元/平方米，享5万抵15万的优惠。值得关注的是，该项目一期开盘均价4.5万元/平方米，二期均价为5万元/平方米,从目前情况来看，每次开盘均呈现至少5000元/平方米的提价，但仍然挡不住热销。

　　“我们的项目以330至1200平方米的大户型为主，价格现在还没最终确定，但肯定会比北部在售高端住宅更上一个台阶。”上周末，在北五环临近奥林匹克森林公园的紫御华府项目采访时我们看到，尽管预期售价较高，外界普遍预计不会低于6万元/平方米，而前来看房的人络绎不绝。

　　北京市住建委数据显示，自3月下旬以来，北京共有12个住宅项目取得预售许可证，其中拟售价格超过30000元/平方米的项目超过一半，达到7个。当中还不乏中骏绿洲庄园、金茂家园、姜庄湖家园等价格在50000元/平方米以上，甚至最高达108888元/平方米、总价超亿元的住宅。

　　尽管目前官方尚无这几个高端住宅项目的销售记录，但有消息显示，由于采用了“先卖后建的定制开发模式”，部分项目旗下的几十套别墅已经宣告售罄。

　　据亚豪机构统计，北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓高端住宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米。环比2月，销售套数激增263.3%，销售面积大幅上涨了264.9%；同比2011年3月，销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。

　　在公寓高端住宅销量整体上升的过程中，单套面积超过300平方米的大户型设计更是被热捧。据亚豪机构统计数据显示，3月300平方米以上大户型公寓高端住宅售出了92套，环比2月翻了3.5倍，增幅大大超越了整体公寓高端住宅市场。

　　二季度十余“高新盘”集中入市

　　戴德梁行4月11日发布的数据显示，2012年第一季度，北京高端住宅市场（成交价在4万元/平方米以上）售价呈现了明显反弹，售价环比大增15.26%，达48560元/平方米。戴德梁行华北区研究部主管魏东认为，这与北京市近期出台的《北京市2011~2015年国有建设用地供应计划》相关，该计划指出，“十二五”期间，北京市三环内将不再新供住宅用地。“这就使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，自2006年建设部出台规定，要求新建住宅中90平方米以下户型占供应总量70%以上，至今北京的住宅供应结构已逐渐过渡到以中小户型为主，大户型住宅日趋稀缺。这不仅驱动大户型住宅的价格快速上扬进入高端住宅行列，同时大户型住宅的大幅升值也吸引了高端客群，拉动销量迅猛增加。

　　而对于高端住宅的价格坚挺甚至逆势上扬，任启鑫认为，只有一个项目实现了地段价值、社区品质、配套服务的均好性，才具备持续推动价格上升的强劲动力。

　　在这一势头的带动之下，二季度北京高端住宅项目的入市越发加速。亚豪机构统计数据显示，2012年二季度，将有紫御华府、京禧阁、凯德锦绣、远洋万和公馆等十余个公寓高端住宅项目计划入市，这些高端楼盘多位于四五环周边，计划售价普遍在5万元/平方米以上。

　　北京高端住宅均价超6万元/平方米

　　数据显示，在目前震荡下行的大市行情中，北京公寓高端住宅报价均值已在6万元/平方米以上维持半年之久，且多数项目的报价仍在小幅上扬，别墅的整体均价则稳定在2.5万元/平方米左右，高端住宅的保值增值性成为促动高端购房需求开闸的关键。

　　专家认为，2012年一季度大部分房企主要通过中低端项目“降价跑量”的方式缓解资金压力，“两会”后明确了坚持房地产政策不动摇，将造成普通住宅的价格战愈演愈烈，房企的利润空间会被进一步摊薄。而北京高端住宅项目的单套总价一般超过千万，最贵的项目单套过亿，卖出一套就相当于售出了10套甚至百套的普通住宅，高端住宅的利润率也普遍高于普通住宅，房企为了寻求企业业绩和利润的双增长，加快高端住宅项目入市成为首选。特别是近期高端住宅需求升温，客户量的上升更增加了项目开盘的底气，在开发商与购房者-市场供需双方的需求推动下，预计未来一两个月，北京高端住宅将呈现出明显的集中入市潮。

　　本版文/邱旸