二季度以来的楼市回暖趋势并未能延续，即将过去的九月住宅市场并未出现“金九”的火热行情，反倒是城市综合体和商业地产的新局势正在慢慢打开。据了解，近期北京的多个商业地产项目都凭借着优越的地理位置，过硬品质获得销售佳绩。在分析人士看来，住宅限购背景下，商业地产市场的投资热或许仍将持续，一些非传统热点的区域也有望走出低谷迎来较好的发展前景。

　　●商用物业供应量紧缩

　　引来投资者购买热潮

　　近日，位于通州的商业综合体项目金成中心推出其部分写字楼产品，引来众多购买者。短短一小时之内，当天推出的所有写字楼销售一空，认购金额上亿。

　　在购买者眼中，金成中心的良好销售状况似乎并不值得吃惊。一位对房地产颇有研究的企业负责人表示，他不久以前就想在通州九棵树区域购买一些好的商用物业用来企业办公，然而在长达数月的探访过程中，竟然没有找到一家质量让他满意的商业楼。”当时我就判断，如果有较为高档的物业在这里兴建，一定会有很旺盛的市场需求。“而金成中心的热销，让这位负责人的分析得到了印证。而在当前北京的写字楼市场，像金成中心这样的例子并不显见，购买热潮背后，则是供应与需求的不对等。

　　根据北京市统计局数据显示，2012年1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨，涨幅为35.9%，达到了218.2亿元。但写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现在同比下滑37%的情况，可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续。

　　供应不足最直接的市场反映就是出租率和租金的上涨。据中原地产的数据，截至7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。甲级写字楼的租金水平也自2011年以后呈现了成倍上涨的态势。而在未来，北京写字楼市场供应吃紧的压力仍将持续，租金或将继续上升。戴德梁行方面认为，从现在起到2014年，北京的新增供应量仅为98.83万平方米，仅相当于其现有总库存量的19%。

　　●限购政策压力持续

　　商业地产成新突破口

　　除了市场供求因素造成的单边市场之外，经济形势造成的投资环境变化也是造成商业地产走热的因素之一。根据住房和城乡建设部政策研究中心发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮。不过由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始有变化的趋势。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，整体而言民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间资本投资房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

　　“在这其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。”

　　●要想回报有保证

　　看准写字楼是关键

　　专业人士表示，对于需要购买商业地产的人士而言，如何选择很有门道。写字楼可按规模进分两大类：整体写字楼项目和零散写字楼。可以看到，虽然在住宅楼市场疲软的情况下，写字楼等商业地产成为房产市场的热点，但在投资挑选写字楼的时候，仍需要足够的慧眼去发现市场中的价值洼地、潜力股，才能有效避免投资的风险，抓住资产增值、租金回报率上升过程中的投资机遇。同时，成熟地段的写字楼一般投资门槛都会很高，作为普通投资者，也更需要学会选择写字楼中的“潜力股”。如何选择写字楼呢？业内人士给出三点建议：

　　写字楼的地理位置

　　房产的增值来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值空间更大，特别是主中心区范围有限，根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量写字楼档次的首要标准。

　　写字楼硬件设施

　　写字楼的品质如何，是企业入驻前的重要考察对象。它包括：交通是否便利、停车场是否合理、大堂的布置、电梯的配置、采光通风是否良好等。硬件好了，未来才能吸引来品质高的企业入驻。

　　写字楼配套服务是否完善

　　好的硬件设施，也需要一流的软性配套。像：楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。另外写字楼的物业管理水平如何，由什么公司管理这些都是写字楼的软件配套。

　　根据以上三条给写字楼打分，好的写字楼才值得对其进行投资。另外写字楼周边是否有足够多合适的商业业态，也直接影响到投资价值，比如：超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等。

　　文/卫东

　　二季度以来的楼市回暖趋势并未能延续，即将过去的九月住宅市场并未出现“金九”的火热行情，反倒是城市综合体和商业地产的新局势正在慢慢打开。据了解，近期北京的多个商业地产项目都凭借着优越的地理位置，过硬品质获得销售佳绩。在分析人士看来，住宅限购背景下，商业地产市场的投资热或许仍将持续，一些非传统热点的区域也有望走出低谷迎来较好的发展前景。

　　●商用物业供应量紧缩

　　引来投资者购买热潮

　　近日，位于通州的商业综合体项目金成中心推出其部分写字楼产品，引来众多购买者。短短一小时之内，当天推出的所有写字楼销售一空，认购金额上亿。

　　在购买者眼中，金成中心的良好销售状况似乎并不值得吃惊。一位对房地产颇有研究的企业负责人表示，他不久以前就想在通州九棵树区域购买一些好的商用物业用来企业办公，然而在长达数月的探访过程中，竟然没有找到一家质量让他满意的商业楼。”当时我就判断，如果有较为高档的物业在这里兴建，一定会有很旺盛的市场需求。“而金成中心的热销，让这位负责人的分析得到了印证。而在当前北京的写字楼市场，像金成中心这样的例子并不显见，购买热潮背后，则是供应与需求的不对等。

　　根据北京市统计局数据显示，2012年1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨，涨幅为35.9%，达到了218.2亿元。但写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现在同比下滑37%的情况，可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续。

　　供应不足最直接的市场反映就是出租率和租金的上涨。据中原地产的数据，截至7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。甲级写字楼的租金水平也自2011年以后呈现了成倍上涨的态势。而在未来，北京写字楼市场供应吃紧的压力仍将持续，租金或将继续上升。戴德梁行方面认为，从现在起到2014年，北京的新增供应量仅为98.83万平方米，仅相当于其现有总库存量的19%。

　　●限购政策压力持续

　　商业地产成新突破口

　　除了市场供求因素造成的单边市场之外，经济形势造成的投资环境变化也是造成商业地产走热的因素之一。根据住房和城乡建设部政策研究中心发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮。不过由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始有变化的趋势。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，整体而言民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间资本投资房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

　　“在这其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。”

　　●要想回报有保证

　　看准写字楼是关键

　　专业人士表示，对于需要购买商业地产的人士而言，如何选择很有门道。写字楼可按规模进分两大类：整体写字楼项目和零散写字楼。可以看到，虽然在住宅楼市场疲软的情况下，写字楼等商业地产成为房产市场的热点，但在投资挑选写字楼的时候，仍需要足够的慧眼去发现市场中的价值洼地、潜力股，才能有效避免投资的风险，抓住资产增值、租金回报率上升过程中的投资机遇。同时，成熟地段的写字楼一般投资门槛都会很高，作为普通投资者，也更需要学会选择写字楼中的“潜力股”。如何选择写字楼呢？业内人士给出三点建议：

　　写字楼的地理位置

　　房产的增值来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值空间更大，特别是主中心区范围有限，根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量写字楼档次的首要标准。

　　写字楼硬件设施

　　写字楼的品质如何，是企业入驻前的重要考察对象。它包括：交通是否便利、停车场是否合理、大堂的布置、电梯的配置、采光通风是否良好等。硬件好了，未来才能吸引来品质高的企业入驻。

　　写字楼配套服务是否完善

　　好的硬件设施，也需要一流的软性配套。像：楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。另外写字楼的物业管理水平如何，由什么公司管理这些都是写字楼的软件配套。

　　根据以上三条给写字楼打分，好的写字楼才值得对其进行投资。另外写字楼周边是否有足够多合适的商业业态，也直接影响到投资价值，比如：超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等。

　　文/卫东