一个入住资格卖五十万 “永久使用权”得不到保证———

　　在老龄化社会加速到来的今天，社会各方力量都在加紧探索、研究中国养老产业未来的发展道路。不过，由于整个产业发展尚未成熟，利润低周期长，有些企业为了快速收回成本想出了“会员卡”的把戏，而由于相关规章制度并不完善，也给一些企业打“擦边球”留下了空间。在专业人士眼中，诸如出售养老会员卡之类的企业行为，其带给消费者的潜在风险不容小觑。

　　养老项目推出会员卡 50万可享“永久使用权”

　　在北京工作的刘毅近来一直想为父母寻找一处养老公寓，由于他的父母年事已高，家中又无人照顾，专门针对老年人的公寓就成为刘毅的寻找的重点。经过多方寻找，天津宝坻一个叫做云杉镇的项目跃入他的眼帘。

　　据对外宣传的信息，云杉镇是一家号称占地1490亩，“集住、医、乐、学等于一体的”全龄化宜老社区，可以提供物业、餐饮、健身、医疗服务。其所建的老年公寓提供60、90、112平方米的多种户型，适宜老年人居住。在拨打顾问的电话以后刘毅了解到，要入住云杉镇的先决条件是办理会员卡，而办理这里的会员卡需要一次性交纳至少50万元人民币的会员费（根据户型不同费用也不相同）。

　　刘毅觉得，该项目提出的理念与规划都符合他的要求，但是一次掏几十万办所谓的“会员卡”让他有点拿不准。“据他们说买了会员卡可以保证我永久的使用权，但是没有公寓的所有权。但什么是永久使用权、怎么保证永久使用权，我也没弄懂。”

　　随后我们联系了云杉镇的工作人员，他们表示：购买他们会员卡后享有永久使用权，可继承也可转让。购卡人年龄不受限制，购卡人提名会员入住社区，但入住会员男性需年满55周岁、女性需年满50周岁。此外，入住以后还需要缴纳管理费，如果一人入住每年缴纳3万，两人入住的话每年需交纳3.5万。“购买会员卡的时候会与我们公司签署协议，永久使用权的会在上面注明”工作人员说。

　　“会员费”性质难定 打“擦边球”有法律风险

　　“如果我支付的会员费不能拿到产权，而是一套房屋的使用权，那是不是可以看作租金呢？”刘毅提出了这样一个疑问。

　　而在专业人士眼中，会员费的属性划分并不好界定，这也是企业可以打“擦边球”的地方。北京房地产学会政策法规专业委员会委员王建文认为，“如果这些会费是租金，那么租赁合同不能超过20年；如果提前支付费用购买的是物业使用权，严格讲，房屋使用权的转让不受法律保护。如果是物业费，那就不能一次支付多年的费用。如果是押金，那么押金的额度是多少才是合理合法的，这并无明确的规定。还有就是这些资金的监管和使用安全问题”。

　　也有人分析认为，由于购买会员卡的行为只是在购卡人与企业之间的合同中约定，并没有额外强制力保证购卡人的权利。如果开发企业今后经营中出现问题，购卡人所谓“永久使用权”根本得不到保证。

　　北京世联集团事业部业务发展部总监李亚南认为，会员制这种方式实际上是一种变相的押金加租金。如果只是在一城一地有一个项目，押金加租金的方式就可以了，如果在全国各地都有项目会倾向于形成一个会员体系，二者并没有特别本质的区别。李亚南指出，会员制这个方式比较容易打政策的擦边球，可能涉及到非法融资类似情况。现在还是属于政策的混沌期，未来一旦有一些政策的明朗和收缩，有可能会叫停。

　　只为回流现金？ 经营压力折射养老地产困局

　　据业内人士表示，实行会员制的养老地产项目并不止云杉镇一家，上海等地的一些类似项目早就存在，而争议之声也一直不绝于耳。“实际上，采用会员制也是无奈之举，有的用地性质为工业的老年住区没有单独产权，无法进行部分项目的销售，背后资金压力巨大。会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。”

　　希格玛有限公司投资发展部总经理冯斌表示，关于很多老年公寓出租都有出售会员证的方式，这种方式原因在于现在建设的出租型老年公寓，开发商不能通过销售获得资金回笼，如果仅靠出租床位，它的回收期又比较长，比如10年、15年。而现在投资建设出租型的老年公寓的投资商大部分都是开发商出身，他们都不愿意投资一个项目十几年才收回。所以为了尽快收回资金，就设计了这个所谓客户入住需交押金或者交纳会员会费的方式，目的就是想尽快回收资金。所以目前看到一种现象，就是经营出租型的老年公寓，它在出租方式上都会涉及出售会员证或交住房押金，这些金额都比较大，从十几万到几十万不等。

　　“很多投资建设出租型老年公寓的项目，它的土地都不是通过出让获得的，有的是合作形式，投资商没有土地产权，也不能获得银行抵押土地或房产的贷款，那怎么办，只能通过出买会员证、交住房押金等形式，尽快收回开发资金”冯斌说。

　　文/卫东