前期物业费本就应由开发商承担 开发商合同承诺对物业公司无效力———
“买房即赠送一年物业费”，“老带新免十年物业费”，“一次性付款赠送十年物业费”……赠送物业费是楼市中常见的促销手段，无论是品牌开发商还是小型房企，利用物业费的优惠条件来吸引购房者的案例屡见不鲜。但看似诱人的促销手段背后，实则隐藏着不少猫腻，专家指出，物业费的赠送执行起来有许多陷阱，购房者在选择这种优惠时，要擦亮眼睛，谨防这些承诺变成“空头支票”。
●案例●
赠送物业费 物业公司不知情
2009年初，已经在京工作五年的方先生打算购房，当时楼市很冷清，开发商纷纷推出各种不同的促销手段，在经过多方比较后，方先生选择了一处九三折优惠，并赠送五年物业费的项目。
方先生回忆说，该项目设定的物业费为2.4元/平方米/月，他买的房子是一套87平方米的两居，算下来，五年的物业费也有12528元，也是个不小的优惠。而且方先生还特别留意了，开发商在合同的补充条款中注明了赠送五年物业管理费这一项。
2011年，方先生购买的房子正式交付入住，而物业管理公司这时提出要收取物业管理费。方先生表示，这部分物业费是当初开发商承诺免除的，而物业公司则解释，他们没有收到过开发商提供的物业费，他们和开发商的合同中，也没有提出要免除业主五年的物业费。按照方先生与物业公司的合同，方先生理应向物业公司缴纳物业费。
方先生为此找到开发商，而开发商方面以各种原因推诿，一直不协助他解决这个问题，而物业公司频繁上门催缴物业费，并通知方先生，如果方先生一直拒绝缴纳物业费，他们将向法院提起诉讼。
●支招●
先按合同缴纳物业费 起诉开发商
对于方先生所遇到的问题，北京金诚同达律师事务所的于志红律师表示，根据《合同法》第185条，赠予行为是赠予人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠予的行为。开发商与物业公司是两个不同的民事主体，开发商与购房人之间的商品房买卖关系和物业服务企业和业主之间的物业服务关系是两个不同的法律关系。开发商在商品房买卖合同中承诺赠予方先生物业费并不意味物业公司免收方先生的物业费。方先生作为接受物业服务的直接相对人，物业服务企业有权利要求方先生支付物业费，而方先生负有向物业服务企业直接支付物业服务费的义务，因此，按照法律规定，方先生必须向物业公司支付物业费。
既然，方先生与开发商之间的合同已经明确签署了物业费的赠予条款，开发商未能履行承诺，业主在支付完物业费后，可以起诉开发商要求其履约。如果开发商与业主之间未能将赠送物业费条款写入合同中，对于这种直接影响销售的优惠条款，购房者也有权主张自己的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房销售广告和宣传资料为商品房的要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
●提醒●
“赠送”物业费 年限影响大
方先生的案例只是众多因赠送物业费而产生纠纷的官司中的一起。据一位不愿透露姓名的业内人士透露，按照北京现行的《北京市物业管理办法》和《物业服务第三方评估监理管理办法》，赠送物业费基本已经变成“空头支票”。
对于部分表示“赠送一年物业费”的项目，该业内人士表示，很多只是噱头而已。根据《北京市物业管理办法》，新建项目在业主大会成立之前或者业主大会筹备组成立3个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，业主交纳物业费。而这一期限一般是一年左右，这也就代表，开发商“赠送”的一年物业费本就应由开发商支付。
而对于动辄赠送五年、十年，甚至终身物业费的，该业内人士指出，这其中风险更大。先不说开发商是否有权代替物业公司承诺免除物业费用，或者开发商承诺代付物业费用，按照《北京市物业管理办法》，小区物业费本身就不是一成不变的。业主有权确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案。物业公司如果各方面服务做得不到位，随时面临被更换的可能，而业主大会成立后，也可以选择与前期开发商指定的物业公司解除合同。这就代表行使物业服务的主体、物业费用标准，在入住后都有可能面临变更。开发商在售楼时所承诺的赠送物业费，与物业费用的实际支出可能相去甚远。
而一位物业公司从业人员也表示，他们很少会拿到开发商承诺赠送的物业费，他们和开发商属同一母公司，由于小区大量的业主都有物业费的优惠，前期物业公司根本收不到物业费，他们的运营费用只能依靠母公司来补贴，服务项目和质量自然就要打折扣。业内人士指出，赠送物业费作为开发商的一种促销手段，其核心还是希望不付出成本，但同时吸引购房者。购房者在选择购房优惠时，还应更多关注实实在在的折扣，或者可要求将物业费用折抵房款，给予直接的优惠，也可以在合同中约定由开发商承担一定期限的物业费，这样即使物业企业发生变更，物业费发生变化，业主都可以凭缴费凭证要求开发商承担物业费。文/门庭婷