写字楼卖不过住宅

　　主要缘于住宅需求量大

　　写字楼资金量大购买群体窄

　　办公立项产品转向商改住———

　　红红火火的望京商务区内，融科橄榄城等二手房价格已经突破5万元/平方米，远洋万和公馆最新一期售价已突破七万，但同区域内的5A级写字楼绿地中心成交均价却刚过三万。众多利好集中的通州新城，写字楼产品价格也始终低于住宅产品。同一项目内，写字楼部分价格也显著低于住宅部分，投资类产品写字楼的价格为何总是无法跑赢住宅？

　　业内人士指出，写字楼产品投入成本、工程造价都高于住宅，资金回笼期也较长，价格始终追不上住宅主要缘于住宅巨大的需求量。由于缺少投资客群，部分新城的写字楼产品只能选择“商改住”，降低投资门槛，扩大目标群体，地块出让时为区域引入产业的初衷只能不了了之。政府在规划区域地块功能，尤其是新城地块上，不能一厢情愿，应该适当加大住宅的比例，为商办项目同步推出税收优惠政策，鼓励企业进入新城，这样才能实现产业与区域同步发展。

　　同一区域 写字楼卖不上“住宅价”

　　近日，《广厦时代》以购房者的身份探访北京几个热点区域楼市。在探访中发现，在售项目中，同区域内写字楼售价普遍要低于住宅产品，同一项目的写字楼部分售价也往往低于住宅。

　　以通州近期的标杆项目京杭广场为例，京杭广场写字楼部分报价为28000元/平方米，而住宅部分的报价为29000元/平方米。无独有偶，位于通州土桥的金隅花石匠，目前售价在22000-23000元/平方米，同一地块上的商用项目自由筑，目前对外的销售均价为19000元/平方米。

　　写字楼卖不上住宅价的情况不仅存在于新城，最近炙手可热的大望京板块写字楼价格同样低于同区域住宅。根据北京市住建委网站信息显示，望京几个标志性的写字楼项目中，绿地中心最新一期1号办公楼成交均价为31906元/平方米，保利国际广场最新一期成交均价为53489元/平方米。而同区域内的远洋万和公馆成交均价已经逼近六万元大关，望京较新的二手房，如融科橄榄城、大西洋新城等单价也已超过五万元。

　　金融街控股股份有限公司副总经理王志刚此前在接受媒体采访时曾表示，按照客观规律来说，应该是商业价格高于写字楼，写字楼价格高于住宅，因为商业和写字楼成本相对偏高，配置高，因此价格也要高一些，而目前包括北京、天津在内，全国大部分城市都是住宅售价超过了写字楼。

　　写字楼投资客群窄 大都属于群体决策

　　在王志刚看来，写字楼价格卖不过住宅主要就是由市场需求决定的，因为住宅供应量小，需求量大，价格自然走高。商务地产投资门槛高，受众少，相对来说价格就低，这是供求关系起的决定性作用。

　　东亚新华营销总监贾玉鹏表示，与住宅产品相比，写字楼产品只具有投资属性，只有有投资需求的人才会选择写字楼产品，这就收窄了写字楼的购买群体。写字楼一般投资门槛比较高，核心区域的写字楼虽然单价低，但大都整层、整栋出售，这就再次收窄了客群。另外，写字楼投资风险较住宅偏大，对投资人的专业程度要求较高，还要有一定的空置承受能力。层层筛选下来，写字楼的需求自然就小了。

　　方先生是一位私营企业主，主要从事对外贸易工作。按照他的原计划，今年打算在北京购买一层办公楼，扩大公司规模，但最终计划告吹。方先生介绍，他本打算将企业总部迁至北京，但去年以来公司业绩一直下滑，他和股东都在考虑收缩业务，压缩成本，因此迁址计划只能搁浅。

　　对此，从事多年写字楼运营的张先生表示，投资写字楼与购买住宅有着本质的不同。购房者购买住宅产品做决定较为简单，周期也比较短，家庭成员商量即可决定，而写字楼投资大都是群体决策。如果一个企业考虑购买写字楼，首先要衡量企业是否具备资金实力，其次还要结合公司的战略决策。另外，购买写字楼的行为不是完全跟着房地产形势走的，而是建立在整个社会的经济形势上，如果大的经济环境不好，写字楼市场就很难火热。

　　无投资需求 部分写字楼地块转战商住

　　据贾玉鹏介绍，相比住宅，写字楼产品的成本显著高于住宅产品。写字楼的外立面一般都采用外挂石材或玻璃幕墙，造价比住宅的外立面要高出不少。而且写字楼对于消防等硬件设施要求也较高，建安成本要远高于住宅。

　　在一些办公商业氛围还未成熟的区域，开发商如果选择自持写字楼，就要面对较长的资金回笼期、偏低的租金和招租的困难，而如果选择散售，则没有稳定的客群，只能压低售价，这样算下来，在这些区域做写字楼就成了“赔本买卖”。

　　贾玉鹏指出，因为缺少购买需求，很多开发商选择将写字楼产品分割面积，做成亦商亦住的产品，降低投资门槛，这也是市场上“商改住”产品屡禁不止的原因之一。

　　在北京的一些热点区域，尤其是各大新城，商改住产品依然比比皆是，这些项目虽然在预售许可证上显示为办公楼，但是实际购买人群大多选择作为居住用。这样的产品已经不具备写字楼所应有的高配置，建安成本甚至低于住宅产品，但却可以吸引区域的住宅需求，尤其是被限购限制了资格的购房者。

　　在某热销商改住项目的现场，一位购房者对《广厦时代》表示，在他眼里，这里除了对贷款年限的要求不同外，和普通住宅没什么区别，和他一起来购房的人都是为了居住，即使不是自己住，也会租给普通住户，不会租给公司办公用。“商用水电可能会有些不方便，但是没购房资格就只能买这种房子住。”同样，方先生也表示，他给自己的公司选办公场所，也不会选址这种商改住的项目，“在这样的环境里办公根本就不适合，合作伙伴来访会觉得很不正规。”

　　适当加大住宅比例 新城办公地块应配合优惠政策

　　为了增加税收和就业机会，疏导中心城区人口，近几年，土地出让中纯住宅地块越来越少，多以商业金融用地、综合用地为主。以通州新城为例，区域配建公寓规模不超过总规模的25%，土地性质多以商业和综合类建筑为主。近期大热的台湖出让的地块功能也大都以商业等综合功能为主。业内人士指出，政府想为区域引入产业的初衷是好的，但并不完全符合当地的发展现状，强行推出商业地块会带来大量的无效供给。而且，当前住宅市场中，刚需人群对住房的需求依然旺盛，综合用地的大量出让造成写字楼价格较低、住宅价格偏高的情况实际是使投资需求受益，而刚性需求的购房者则要被动承受较高的房价。

　　张先生表示，近年来，北京对于商改住项目的管理趋于严格，规划审批时很难顺利获批，但是单纯以行政手段很难限制住这种产品的产生，毕竟开发商都是逐利的，应该在政策等其他方面进行引导。

　　贾玉鹏则认为，目前北京新城的居住需求很大，刚需产品一房难求的现象时有发生，政府在出让新城地块时，可适当考虑加大住宅地块的比例。另外，规划部门想借由出让商用、办公土地来带动新城产业的发展，避免产生睡城，但仅靠开发商的力量是很难实现的。像台湖这样的地块，虽然未来发展前景较好，但短期内还是难以形成商业办公的氛围，先期销售的写字楼产品只能面对较低的利润率。他表示，政府可适当考虑给予新城办公项目一些免税、减税等优惠政策，鼓励企业进入新城。另外，对于在新城开发标准办公写字楼产品的开发商，可给予一些出让金优惠或延长出让金支付期等优惠政策，促进开发商在新城做优质的办公产品，这样才能实现产业与区域同步发展。

　　文/门庭婷