“都知道有风险，但除了房子，谁告诉我还能有什么投资可以使资产保值？房价不管跌不跌，起码是套房子。”刚刚买了两套商住两用房的李女士无奈地说。在北京，有李女士这样思潮的投资者大有人在。受北京房价持续上涨预期及投资渠道狭窄的影响，部分投资客将资产集中转移至房地产市场，以期通过投资房产来获取较大收益。分析当下房产买家不难发现，不管是获利之后增持房产数量的乐观派，还是收益之后减持房产数量的保守派，抑或是争取在房产价格低位时买进、高位时转手，获取差价的循环倒手投机派，他们所奔向的一个目标便是“赚”。不过业内人士指出，伴随十八届三中全会的召开，势必会有一些新的调控政策指向房地产市场，且当前由于住宅市场投资空间压缩、投资成本加大，单一投资房产势必风险加大，不同属性的投资客要依据市场走向做出理性思考及选择，打好提前量。
第一类投资客：获利增持乐观派
所谓的“获利增持乐观派”，即买家在前期投资房产获取收益后，进一步加持房产数量，这类人群普遍对房产地市场未来的走势持续看好，且有一定抵御投资风险的经济实力。
对这一类人群进行细分，大致还可划分为两种：第一种买家经济实力为中上档，具备一定投资实力，但由于对房产市场住宅以外其他产品不甚了解，因此仅将投资目光聚焦在住宅领域。受限购政策的制约，其主动将置业范围外扩至商住两用房、“大七环”不限购房产及南北戴河、青岛、海南、云南等地的旅游地产上。另一种买家不仅经济实力上乘，且对房地产市场行情及投资规则较为熟稔，其投资产品除住宅外，还包括商铺、写字楼、海外房产等。
在餐饮业打拼多年的李先生便是只投资住宅的获利增持乐观派。“以我的判断，近五年内投资房产应该不会出错。”据了解，李先生从2004年就开始投资房产，当时他买下的两套房产在回龙观附近，房屋单价不出4000元/平方米，但是转眼近十年的时间，价格翻涨近十倍。此后，李先生相继购买了橡树湾、润千秋等处的房产，平日房产主要靠出租，遇出价高者转让。“虽然现在受限购影响，房产买入无法像之前那么自由，但我也在考虑购置地铁沿线的商住两用小户型房产以及时转手、获取收益。”李先生说道。
此外，与李先生不同的是，家住山水文园的孙先生则将投资眼光扩至海外房产上。“我名下几处在市内核心区位的房产一般不能卖掉，没有多余的购房资格，而不限购的北京市周边的房产转手慢、收益低，我也不是很感兴趣。海外房产永久产权、可获永居权，拥有身份后很多国家免签证，出行便利，也是一个思考的方向。”孙先生表示。
第二类投资客：获利减持保守派
与尝到房产收益“甜头”、继续加持房产数量的人群不同，通常情况下，获利减持保守派在出售房产后不会追加房产。这类人群名下拥有多套房产，房产来源于早年间投资、拆迁回购、继承、赠与等。
之所以减持房产数量，大致有以下几个方面：一是房产税、遗产税将要征收的传闻不断，部分拥有多套房产的业主选择在政策出台之前提前入市出售多余房产，尽可能地减少损失。二是目前北京二套房须首付7成、暂停第三套及以上房贷发放，新房投资成本加大。三是迫于全国住房信息联网的压力，有少数房产持有者抓紧抛售房产。此外，有部分人本身对房地产市场未来走势并不十分乐观。
“现在的房价似乎已经快要走向最高点，通州、亦庄房价破三万，环首都房价破万，这在五年之前是想都不敢想的事。”手里握着七个房本的崔先生说道，“虽然名下有多套房产，但是其中不乏有数十年的老房子，这些房子唯一的优势就是地理位置好，至于房屋户型结构、面积、配套等已满足不了现代人的需求。最近听说遗产税将要开征，我合计着还是将几套老房出手、‘以小换大，比较划算。”
第三类投资客：循环倒手投机派
家住海淀、从事个体生意的祝先生一直把投资的目光紧盯在房产上。
“我只有高中文化，股票、基金投资我搞不懂，也没有那么多时间去打理，而买房的事，只要看准地理位置及周边环境，再有个大企业做品质保障，一般不会出现太大的问题。我会让很多中介帮忙选择价格合适的房源，比如房主急需用钱、移民海外需要快速收回房款的，这时往往挂牌房价较低、还可以和业主砍价，买入后以低成本简单装修一下，再高价挂牌、转手卖出、赚取差价。再就是跟着北京市轨道交通规划线路走，着重打听即将开通地铁区域附近的房源，这样的房子可以在短时期内获取一定收益。”祝先生说道。
据祝先生介绍，他于2011年在成寿寺附近购买的100平方米左右小三居，现在已涨价近百万，由于该房为“满五年房本且唯一住房”，因此在交易时，祝先生可以省掉一大笔个税。“这类房子目前在市场上很抢手，地铁开通后，出行也很方便，现在正积极寻找买家。之后再买入房产时，还真得好好考虑二手房个税的问题，转手卖房不会再像之前一样比较容易且收益较多，卖房的人要沉得住气。”祝先生说道。
从祝先生的个案不难看出，低价买入、高价转手、“卖一买一”是房产倒手投机派获取收益的方式。这类人群一般经济实力有限，对房地产市场未来走向及其他投资产品也不甚明了，又想通过买房、卖房的周转收益来捞得一桶金。
专家：投资风险犹存 关注侧重点各有不同
不管买家属于获利增持乐观派、获利减持保守派，还是循环倒手投机派，其投资行为都或多或少地存在一些风险，且欲化解投资风险，不同类型的投资客所关注的侧重点及处理房产的方式也不尽相同。
对于获利增持乐观派来说，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为，其所面临的最大问题是购房资格和贷款。“如果购房者有多次购房记录的话，实际上在银行那边很难贷到款，如果是全款买入房产的话，则需要购房者动用很大一笔资产来做投资，投资成本增加，加之住宅市场房价上行空间有限，由此看开，投资不是很合算。”程浩业建议，投资者可以将置业目光移至非住宅类项目的投资上，比如目前写字楼便处于相对价格低位。
此外，中原地产市场总监张大伟表示，当前房产价格已处于一个“高点”，投资获利空间被压缩，把资产全部放到“一个篮子”中并不是明智的选择，投资者应合理调配资产的构成，理性置业。
对于获利减持保守派来说，程浩业讲道，“ 这类人群首先要满足自己实际的住房需要，选择一套自己未来十几年都不会换掉的房产留下，其他的房子可以先按照最理想的价格挂牌，若市场反应不好，可以把价格稍微调低一些，或将房源转入租赁市场，待价格合适时再出售。从目前北京二手房市场反馈的情况来看，只要房产品质或位置不太差，基本上在挂出一个月之内便可以出手。北京征收房产税是迟早的事情，到那时，市场供应房源增多，未必能卖出理想的价格。与其在政策出台之后‘做动作’，不如在此之前就把房产一套一套地处理掉。”
针对循环倒手投机派，张大伟表示，由于贷款难度增大、个税提高，因此在短期内难以转手获得高收益，且房产标的额非常高，这使其不可能像转手股票一样容易抛售。伴随十八届三中全会的召开，政府将会出台一些抑制政策指向房地产市场，若将房产看做投资品，投资风险逐步加大。
程浩业认为，相比于二手房，此举在新房市场盈利操作空间较大。比如购房者可以在个别楼盘首期开盘在低价时买进，后期房价涨至一定高位时卖出。但是程浩业也坦言，这样收取的税费也相对较高，投资者还要平衡收益和风险。
“房本暂且没有到手的期房在交易时容易产生纠纷，因为买这类房产的人以刚需为主，他们抵御风险的能力较弱，且还要办理贷款等，作为刚需族来说，尽量不要接手没有房本的房产。”张大伟说道。文/刘佳