用商业自持达到长期拖欠目的 自留几套房造成项目没卖光假象 做高成本和贷款利息

    上周，央视曝光了45家知名房企合计拖欠土地增值税3.8万亿后，遭到了任志强领衔的一众开发商们的隔空骂战。最终，3.8万亿元的欠税总额虽遭到国税总局的否认，但无疑将“土地增值税难增”这一长期存在的问题暴露在公众的视野下。

    事实上，土地增值税虽然与大部分购房人无关，但却是监管开发商炒地、捂盘，限制房企暴利的重要税种。不过，由于开发商们的各种避税手段，导致土地增值税一直处于清算时间多被拖延、扣除项目繁杂的难征状态。对此，有业内人士表示，央视关于土地增值税黑洞的曝光，虽然在统计上有所出入，但关键在于“捅破了长久以来的窗户纸”，释放了将会对土地增值税严格清算的信号。

    刻意不满足“清算”条件 

    此前央视关于房企拖欠土地增值税的报道，立即遭到地产大佬们的炮轰,华远地产的任志强带头指责其“无知”。他坚持说，企业在项目预缴增税时就必须预提应交未交的土增税成本，并列入公布的科目中说明这些应交而未交税项，但未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。

    而任志强提到的“达到结算条件”是什么条件呢？根据国税总局的相关文件规定，项目全部完成或完成85%以上，政府税务部门认为时间合适才会进行结算。但这几年房价、地价飞涨，有不少项目卖了好多年，还在捂盘，土地增值部分可能已翻了几个跟头，若按正常缴纳早已榨干了利润空间。

    对此，一位税政专家告诉记者，“缴税与避税是永恒的博弈”，为了避免清算，一些大的地产项目都要配建酒店、商场、超市、影院等综合体项目，这些商业项目体量一般占总建筑面积的20%左右，实际上是巧妙的避税手段：即使住宅全卖完了，但还有商业物业没卖，土地增值税就一直清算不了，开发商“拖税”因此有了好办法，一些地方调节税收也有了蓄水池。

    不仅是这种的大综合体项目，即便是体量小的产品，也可以通过开发商自己持有会所、健身中心和部分商业来“合法”地避开土地增值税清算。如果这些面积还不够，就保留几套房自住，反正能达到15%就清算不了。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种！

    房产企业做高成本 规避土地增值税 

    从字面上理解土地增值税，就是对土地增值部分征收的税费。然而一旦成本提高了，土地增值的份额减少，征收土地增值税的实际效果就要大打折扣了。除了不达到清算条件，目前市场上还有不少房地产企业采取做高成本、拖延清算时间甚至直接开具假发票等方式来避税。

    一位房企的财务总监对北京青年报记者表示，做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。

    在京某房企的一位高层也表示，“还有不少企业直接开假发票来避税。”他指的假发票不是说印刷伪造的假发票，而是那些实际支出额和发票票面额对不上的发票。尤其是在自己拥有工程队的公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000万给开成2500万，提高了成本支出。而大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。

    此外，杨红旭还透露，除了征缴率之外，地方政府还有各种名目繁多的退税和财政返还。实际上房地产企业征缴的土地增值税要比公布的还要低。

    从严清算的信号 

    虽然开发商有各种避税方式，但在被央视曝光后，土地增值税征收问题一下盖过了对房产税的关注。在上周，国税总局也公开回应，尽管表态央视报道的“3.8万亿欠税”说法存在误解误读，但借此机会对土地增值税的清算条件又一次给予了明确定义。业内普遍认为，这是国税总局释放从严清算土地增值税的信号。

    事实上，国税总局早在2010年就对于土地闲置费的税收处理问题发布通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

    高策顾问董事长李国平表示，国税总局一再明确土地增值税的清算有关细节，有着较强的可执行性，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本，可能会使开发商囤地从暴利转向无利可图，加快现有土地的入市速度。

    此外，针对房企自持部分物业出租来规避土地增值税清算的方式，现在国税总局也明确要求虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用的也可被要求清算。中原地产市场研究部总监张大伟介绍，“预售许可证满三年仍未销售完毕的，此前也未被明显计入土地增值税清算范围内。”

    有业内人士就表示这一系列对于土地增值税的查漏补缺，都表明了国税总局进一步完善制度措施，加强土地增值税征管的态度。

    本版文/本报记者　李桁