北京的购房人群在今年的8个月里，发生很大变化。这是记者近日在采访中获得的统计数据显示的。根据伟业我爱我家北京研究院提供的最新统计数据，在年初“限购令”的影响下，2011年1-8月北京一手住宅成交套数同比减少19.3%，市场一度极为低迷。而随着6月、7月开发商的大规模推盘，市场成交开始了温和的回暖，让人感觉这个冬天似乎即将过去。但伟业我爱我家市场研究院研究发现，由于限购政策深刻改变了楼市的成交结构，北京房地产市场回暖恐仍需时日，房价下降则已经在所难免。

　　记者了解到，据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2010年1月至2011年1月（即2011年2月“限购令”推出之前），北京一手住宅成交记录中61.0%的购房者为北京本地户籍，不同月份在56%~67%之间波动，外地户籍购房者则占比36.9%，港澳台及外籍人士占比0.4%，企业购房占比为1.7%。但是，从2011年3月至8月，北京本地户籍购房者比重上升为86.9%，外地户籍购房者下降为7.4%，港澳台及外籍人士占比0.3%，企业购房占比升至5.3%。

　　从成交数量上看，2010年1月至2011年1月，北京一手住宅月均成交约7249套，其中北京本地户籍购房者4423套、外地户籍购房者2674套、港澳台及外籍人士31套，企业购房120套。我们再看一组数据，从2011年3月至8月，北京一手住宅月均成交约4728套，比之前减少34.8%，其中北京本地户籍购房者4111套，减少7.1%，外地户籍购房者352套，减少86.8%，港澳台及外籍人士15套，减少53.2%，企业购房250套，增长107.9%。

　　数据显示，“限购”以来北京一手住宅成交量的下降几乎完全来源于外地购房者的减少。由此看来， “限购令”精确打击了外地购房需求，虽然极少数实力较强的外地购房者通过企业购房规避了限购政策，造成了企业购房数量的增加，但规模有限不会改变市场大局。与市场预期、交易成本的变化不同，有效需求减少对楼市成交量的影响是根本性的。

　　市场人士分析认为，在目前北京楼市“限购令”持续的情况下，由此造成的成交下降几乎是不可逆的。只有通过降低房价让更多购房者可以买得起房，使购买力不足的潜在需求成为有效需求，才可以扭转当前销售不利的局面。因此，未来楼市在新增供应的压力下，将越来越表现出买方市场的特点，房价的下调已经不可避免。 文/ 本报记者 徐曼