楼市冰封，开发商为盘活日益紧张的资金链可谓绞尽脑汁，打折促销年底前层出不穷。而在“钱途”暗淡的楼市现阶段，原本为外界所忽视或提及甚少的商品房预售资金监管制度，如今却成为了压在不少开发商“心口的一块大石”，对预售资金的高度管控，更如一道明显的“紧箍咒”，让缺钱少粮的项目头疼不已。缺钱的开发商，盯上了监管资金。
叫苦：200多亿不让动
“眼看就到年底了，房子又卖不动，现在每天接无数个电话都是催款要账的，工程款、建材款、装修款、广告费，总额几千万甚至上亿的资金亟待支付，再加上年前的银行到期贷款、员工销售提点、年终奖金，我们公司目前的资金缺口太大，实在是有些入不敷出了。”近日某房企北京公司负责人私下透露。由于销售长期停滞，导致公司现金流严重遇阻，由此导致的麻烦事一桩接一桩，而让开发商更为无奈的是，三季度前销售形势还不错，该房企旗下多个项目销售总额10多个亿，按理说这笔钱是可以暂解“燃眉之急”的，可是由于北京市今年实行新开盘项目“预售资金监管”制度，总量庞大的销售款中有超过1/3被纳入“监管体系”的公共账户监存，除少部分符合提取条件的销售款已“解禁”外，该项目近3个亿的资金纹丝不动地“躺在监管账户”上无法动用。“现成的资金用不了，外部融资渠道又基本被堵死，我们只能干看着钱着急，却毫无办法。”该开发商苦笑着说。
数亿资金对中小开发商而言如今已是天文数字，而对某国内排名靠前的房企“航母”而言，他们的苦衷似乎更甚。“3个亿不算多，我们集团光是北京区销售项目受监管资金就高达20个亿，这笔钱要想拿出来应急也是大费周章。”该房企“航母”北京区老总提及此也是愁容满面。据不完全统计，以北京市商品房市场销售金额推算，今年1至11月份北京楼盘销售资金中，约有超过200亿被纳入预售资金监管体系，接受专项账户监管。
“目前来看，北京市新建商品住宅预售资金监管比例普遍约为35%左右，也就是说每销售一万元就有3500元要纳入专项监管。而非住宅类产品监管资金比例有的能高至40%以上，这个占压比例是相当惊人的，最终结清款项时间周期也相当漫长。也就是说开发商要想把监管资金最终全部提取，从最初的正负零出地面到最终买房人收房获取房产证，普遍要经历两年甚至更为漫长的时间，资金冻结如此长周期，绝大多数开发商都是吃不消的。”采访中多位开发商坦言。“虽然预售资金监管账户上还有几个亿的资金，但是目前根本取不出来，银行信贷又卡得非常紧。为了应对年底到来的支付季，目前公司正在考虑向私人融资，利息比银行要高好几倍，但也是没有办法的办法。”上文提到的开发商私下透露。
某资深房地产人士算了这样一笔账：现金流就是房地产开发的生命线，就目前的房地产行业利润率来计算，结合开发商拿地、各种税费和建安成本、为上档次建造成本的显著增加、投资回报率大幅缩减种种因素，开发商近年在北京运作一个项目纯利润普遍保持在10%左右就算相当不错。而预售资金监管一下占据了总收入的1/3，且这笔款项是常年趴在账户上难以滚动产生效益的。的确，预售资金监管在规范市场、规避银行风险、防止开发商卷款潜逃、项目烂尾等方面起到了积极的作用，但是在楼盘资金流转、灵活应对市场变化方面能不能有更好的运作方式？
实施：正面意义得到各界认可
其实，困扰开发商的“预售资金监管”，不仅对于开发商，对于买房群体的切身利益也是息息相关的。2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先收取或变相收取订金、预售款等性质的费用。住建部的这一要求迅速在北京得到落实，2010年10月25日北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。
为了规避预售资金监管，去年底北京楼盘出现了集中取证的开盘潮，开发商期望在办法实施前尽可能把钱流入自己的控制范围。但时间总要走到2010年12月1日。从此，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入银行监管账户，已收订金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用环节，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
SOHO中国董事长潘石屹此前曾表示，预售资金监管制度的出发点是很好的，有利于平抑房价。“预售资金监管”所能带来的正面影响，也是得到业界所公认的：首先根据商品房预售资金监管办法，开发商必须在竣工验收后、业主可以独立办理权属转移登记手续时方可申请解冻监管资金。这就有利于督促开发企业加快销售进度，减少捂盘惜售行为，甚至会促其合理定价，有利于稳定房价目标的实现。
其次是有利于防范预售款被挪用，减少消费者和贷款银行的风险。在过去的预售制度下，开发商拿到土地就意味着财源滚滚了，因为施工阶段可以让施工企业垫资、延期支付材料供应商款项，甚至监理、销售代理、规划设计单位的合同款都会被延期。而有了预售资金监管，开发商必须在每一个工程建设的节点申请资金，银行接到拨款申请后直接把钱划给相应客户，避免了开发商久拖不付甚至赖账等违规行为，有利于规范建筑市场秩序，农民工的薪酬等权益也能得到保护。预售资金监管还有利于减少贷款银行风险。项目烂尾，损失最大的除了消费者已付的购房款外，还有银行支付给企业的各种贷款。可以说，过去的开发风险主要是消费者、银行和施工企业等相关合作方承担了，有了预售资金监管，有利于保护各方利益。
三是有利于促进企业战略发展与投资地产行为的理性与合理化。在预售资金监管的制度设计下，开发企业必须考虑自身的经济承受能力和现金流情况，理性拿地，再也不能“拆东墙补西墙”了。这将促使土地交易市场的理性回归，投标的企业减少了，土地价格也会在供需关系影响下保持相对稳定，避免无理性的“地王”层出不穷。
探询：资金监管能不能更灵活？
按理说，预售资金监管制度是政府职能部门在深思熟虑后制定的稳定市场策略，实施后在防止“盲目扩张非理性开发”上也起到了积极的效果。但毕竟大把的资金“闲”趴在账面上，不是一个最理想的状态。专家指出，实施预售资金监管，虽然只是针对工程建设资金，估计还不到销售款的40%，但由于前期投入巨大而后期销售缓慢，所以，大量销售资金将被冻结，这必然影响到企业的资金链和现金流。如果市场持续低迷，预售不畅，项目资金回笼较少，其他项目又被限制使用和调拨，必然影响到开发项目的建设进度，甚至出现恶性循环：工程延期，影响后续销售，进而又影响到资金回笼及投入建设。另外，对于实行全装修的企业，预算的工程款更多，需要冻结的资金量更大，也会在一定程度上影响企业建设全装修住房的积极性。
更让人担忧的是，记者私下了解到，部分钱“紧”的项目为“节衣缩食”，也只能选择在楼盘建造上做减法以部分减轻资金压力，如前期精装修楼盘取消精装改毛坯，建筑及装修材料降低档次、偷工减料也有所出现，以及社区园林、道路和公共服务设施的缩减，都已经在个别项目中有所体现。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，放眼全国市场，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，目前确实导致大大加重房地产资金的极度紧张。只有开发商有钱周转、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是最为有效的，其主要作用还是防范金融风险。
采访中多位专家表示，从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度可能已经超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用，房子建不起来而成为烂尾楼，最后影响到客户，变成一个社会问题。可现实中，在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%、70%的比例，建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看(结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记)，均衡地分四个周期从预售收入中支付费用，这个比例不一定贴近实际。
“在肯定预售资金监管这一调控政策积极作用的前提下，我们也希望决策部门能更多地关注到目前市场低谷下开发企业所存在的切实困难，在预售资金监管灵活提取、资金占压周期缩短等环节上进行更多贴合市场规律的调整，让资金更好地运用和流动起来。”亚豪机构市场总监郭毅说。
一面是开发商的叫苦，一面是保证市场的安全，该严守监管还是应该灵活应变？有关部门需要科学的研判。本版文/邱旸
开发商缺钱 盯上监管资金
开发商缺钱 盯上监管资金
楼市冰封，开发商为盘活日益紧张的资金链可谓绞尽脑汁，打折促销年底前层出不穷。而在“钱途”暗淡的楼市现阶段，原本为外界所忽视或提及甚少的商品房预售资金监管制度，如今却成为了压在不少开发商“心口的一块大石”，对预售资金的高度管控，更如一道明显的“紧箍咒”，让缺钱少粮的项目头疼不已。缺钱的开发商，盯上了监管资金。
叫苦：200多亿不让动
“眼看就到年底了，房子又卖不动，现在每天接无数个电话都是催款要账的，工程款、建材款、装修款、广告费，总额几千万甚至上亿的资金亟待支付，再加上年前的银行到期贷款、员工销售提点、年终奖金，我们公司目前的资金缺口太大，实在是有些入不敷出了。”近日某房企北京公司负责人私下透露。由于销售长期停滞，导致公司现金流严重遇阻，由此导致的麻烦事一桩接一桩，而让开发商更为无奈的是，三季度前销售形势还不错，该房企旗下多个项目销售总额10多个亿，按理说这笔钱是可以暂解“燃眉之急”的，可是由于北京市今年实行新开盘项目“预售资金监管”制度，总量庞大的销售款中有超过1/3被纳入“监管体系”的公共账户监存，除少部分符合提取条件的销售款已“解禁”外，该项目近3个亿的资金纹丝不动地“躺在监管账户”上无法动用。“现成的资金用不了，外部融资渠道又基本被堵死，我们只能干看着钱着急，却毫无办法。”该开发商苦笑着说。
数亿资金对中小开发商而言如今已是天文数字，而对某国内排名靠前的房企“航母”而言，他们的苦衷似乎更甚。“3个亿不算多，我们集团光是北京区销售项目受监管资金就高达20个亿，这笔钱要想拿出来应急也是大费周章。”该房企“航母”北京区老总提及此也是愁容满面。据不完全统计，以北京市商品房市场销售金额推算，今年1至11月份北京楼盘销售资金中，约有超过200亿被纳入预售资金监管体系，接受专项账户监管。
“目前来看，北京市新建商品住宅预售资金监管比例普遍约为35%左右，也就是说每销售一万元就有3500元要纳入专项监管。而非住宅类产品监管资金比例有的能高至40%以上，这个占压比例是相当惊人的，最终结清款项时间周期也相当漫长。也就是说开发商要想把监管资金最终全部提取，从最初的正负零出地面到最终买房人收房获取房产证，普遍要经历两年甚至更为漫长的时间，资金冻结如此长周期，绝大多数开发商都是吃不消的。”采访中多位开发商坦言。“虽然预售资金监管账户上还有几个亿的资金，但是目前根本取不出来，银行信贷又卡得非常紧。为了应对年底到来的支付季，目前公司正在考虑向私人融资，利息比银行要高好几倍，但也是没有办法的办法。”上文提到的开发商私下透露。
某资深房地产人士算了这样一笔账：现金流就是房地产开发的生命线，就目前的房地产行业利润率来计算，结合开发商拿地、各种税费和建安成本、为上档次建造成本的显著增加、投资回报率大幅缩减种种因素，开发商近年在北京运作一个项目纯利润普遍保持在10%左右就算相当不错。而预售资金监管一下占据了总收入的1/3，且这笔款项是常年趴在账户上难以滚动产生效益的。的确，预售资金监管在规范市场、规避银行风险、防止开发商卷款潜逃、项目烂尾等方面起到了积极的作用，但是在楼盘资金流转、灵活应对市场变化方面能不能有更好的运作方式？
实施：正面意义得到各界认可
其实，困扰开发商的“预售资金监管”，不仅对于开发商，对于买房群体的切身利益也是息息相关的。2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先收取或变相收取订金、预售款等性质的费用。住建部的这一要求迅速在北京得到落实，2010年10月25日北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。
为了规避预售资金监管，去年底北京楼盘出现了集中取证的开盘潮，开发商期望在办法实施前尽可能把钱流入自己的控制范围。但时间总要走到2010年12月1日。从此，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入银行监管账户，已收订金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用环节，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
SOHO中国董事长潘石屹此前曾表示，预售资金监管制度的出发点是很好的，有利于平抑房价。“预售资金监管”所能带来的正面影响，也是得到业界所公认的：首先根据商品房预售资金监管办法，开发商必须在竣工验收后、业主可以独立办理权属转移登记手续时方可申请解冻监管资金。这就有利于督促开发企业加快销售进度，减少捂盘惜售行为，甚至会促其合理定价，有利于稳定房价目标的实现。
其次是有利于防范预售款被挪用，减少消费者和贷款银行的风险。在过去的预售制度下，开发商拿到土地就意味着财源滚滚了，因为施工阶段可以让施工企业垫资、延期支付材料供应商款项，甚至监理、销售代理、规划设计单位的合同款都会被延期。而有了预售资金监管，开发商必须在每一个工程建设的节点申请资金，银行接到拨款申请后直接把钱划给相应客户，避免了开发商久拖不付甚至赖账等违规行为，有利于规范建筑市场秩序，农民工的薪酬等权益也能得到保护。预售资金监管还有利于减少贷款银行风险。项目烂尾，损失最大的除了消费者已付的购房款外，还有银行支付给企业的各种贷款。可以说，过去的开发风险主要是消费者、银行和施工企业等相关合作方承担了，有了预售资金监管，有利于保护各方利益。
三是有利于促进企业战略发展与投资地产行为的理性与合理化。在预售资金监管的制度设计下，开发企业必须考虑自身的经济承受能力和现金流情况，理性拿地，再也不能“拆东墙补西墙”了。这将促使土地交易市场的理性回归，投标的企业减少了，土地价格也会在供需关系影响下保持相对稳定，避免无理性的“地王”层出不穷。
探询：资金监管能不能更灵活？
按理说，预售资金监管制度是政府职能部门在深思熟虑后制定的稳定市场策略，实施后在防止“盲目扩张非理性开发”上也起到了积极的效果。但毕竟大把的资金“闲”趴在账面上，不是一个最理想的状态。专家指出，实施预售资金监管，虽然只是针对工程建设资金，估计还不到销售款的40%，但由于前期投入巨大而后期销售缓慢，所以，大量销售资金将被冻结，这必然影响到企业的资金链和现金流。如果市场持续低迷，预售不畅，项目资金回笼较少，其他项目又被限制使用和调拨，必然影响到开发项目的建设进度，甚至出现恶性循环：工程延期，影响后续销售，进而又影响到资金回笼及投入建设。另外，对于实行全装修的企业，预算的工程款更多，需要冻结的资金量更大，也会在一定程度上影响企业建设全装修住房的积极性。
更让人担忧的是，记者私下了解到，部分钱“紧”的项目为“节衣缩食”，也只能选择在楼盘建造上做减法以部分减轻资金压力，如前期精装修楼盘取消精装改毛坯，建筑及装修材料降低档次、偷工减料也有所出现，以及社区园林、道路和公共服务设施的缩减，都已经在个别项目中有所体现。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，放眼全国市场，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，目前确实导致大大加重房地产资金的极度紧张。只有开发商有钱周转、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是最为有效的，其主要作用还是防范金融风险。
采访中多位专家表示，从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度可能已经超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用，房子建不起来而成为烂尾楼，最后影响到客户，变成一个社会问题。可现实中，在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%、70%的比例，建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看(结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记)，均衡地分四个周期从预售收入中支付费用，这个比例不一定贴近实际。
“在肯定预售资金监管这一调控政策积极作用的前提下，我们也希望决策部门能更多地关注到目前市场低谷下开发企业所存在的切实困难，在预售资金监管灵活提取、资金占压周期缩短等环节上进行更多贴合市场规律的调整，让资金更好地运用和流动起来。”亚豪机构市场总监郭毅说。
一面是开发商的叫苦，一面是保证市场的安全，该严守监管还是应该灵活应变？有关部门需要科学的研判。本版文/邱旸
叫苦：200多亿不让动
“眼看就到年底了，房子又卖不动，现在每天接无数个电话都是催款要账的，工程款、建材款、装修款、广告费，总额几千万甚至上亿的资金亟待支付，再加上年前的银行到期贷款、员工销售提点、年终奖金，我们公司目前的资金缺口太大，实在是有些入不敷出了。”近日某房企北京公司负责人私下透露。由于销售长期停滞，导致公司现金流严重遇阻，由此导致的麻烦事一桩接一桩，而让开发商更为无奈的是，三季度前销售形势还不错，该房企旗下多个项目销售总额10多个亿，按理说这笔钱是可以暂解“燃眉之急”的，可是由于北京市今年实行新开盘项目“预售资金监管”制度，总量庞大的销售款中有超过1/3被纳入“监管体系”的公共账户监存，除少部分符合提取条件的销售款已“解禁”外，该项目近3个亿的资金纹丝不动地“躺在监管账户”上无法动用。“现成的资金用不了，外部融资渠道又基本被堵死，我们只能干看着钱着急，却毫无办法。”该开发商苦笑着说。
数亿资金对中小开发商而言如今已是天文数字，而对某国内排名靠前的房企“航母”而言，他们的苦衷似乎更甚。“3个亿不算多，我们集团光是北京区销售项目受监管资金就高达20个亿，这笔钱要想拿出来应急也是大费周章。”该房企“航母”北京区老总提及此也是愁容满面。据不完全统计，以北京市商品房市场销售金额推算，今年1至11月份北京楼盘销售资金中，约有超过200亿被纳入预售资金监管体系，接受专项账户监管。
“目前来看，北京市新建商品住宅预售资金监管比例普遍约为35%左右，也就是说每销售一万元就有3500元要纳入专项监管。而非住宅类产品监管资金比例有的能高至40%以上，这个占压比例是相当惊人的，最终结清款项时间周期也相当漫长。也就是说开发商要想把监管资金最终全部提取，从最初的正负零出地面到最终买房人收房获取房产证，普遍要经历两年甚至更为漫长的时间，资金冻结如此长周期，绝大多数开发商都是吃不消的。”采访中多位开发商坦言。“虽然预售资金监管账户上还有几个亿的资金，但是目前根本取不出来，银行信贷又卡得非常紧。为了应对年底到来的支付季，目前公司正在考虑向私人融资，利息比银行要高好几倍，但也是没有办法的办法。”上文提到的开发商私下透露。
某资深房地产人士算了这样一笔账：现金流就是房地产开发的生命线，就目前的房地产行业利润率来计算，结合开发商拿地、各种税费和建安成本、为上档次建造成本的显著增加、投资回报率大幅缩减种种因素，开发商近年在北京运作一个项目纯利润普遍保持在10%左右就算相当不错。而预售资金监管一下占据了总收入的1/3，且这笔款项是常年趴在账户上难以滚动产生效益的。的确，预售资金监管在规范市场、规避银行风险、防止开发商卷款潜逃、项目烂尾等方面起到了积极的作用，但是在楼盘资金流转、灵活应对市场变化方面能不能有更好的运作方式？
实施：正面意义得到各界认可
其实，困扰开发商的“预售资金监管”，不仅对于开发商，对于买房群体的切身利益也是息息相关的。2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先收取或变相收取订金、预售款等性质的费用。住建部的这一要求迅速在北京得到落实，2010年10月25日北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。
为了规避预售资金监管，去年底北京楼盘出现了集中取证的开盘潮，开发商期望在办法实施前尽可能把钱流入自己的控制范围。但时间总要走到2010年12月1日。从此，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入银行监管账户，已收订金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用环节，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
SOHO中国董事长潘石屹此前曾表示，预售资金监管制度的出发点是很好的，有利于平抑房价。“预售资金监管”所能带来的正面影响，也是得到业界所公认的：首先根据商品房预售资金监管办法，开发商必须在竣工验收后、业主可以独立办理权属转移登记手续时方可申请解冻监管资金。这就有利于督促开发企业加快销售进度，减少捂盘惜售行为，甚至会促其合理定价，有利于稳定房价目标的实现。
其次是有利于防范预售款被挪用，减少消费者和贷款银行的风险。在过去的预售制度下，开发商拿到土地就意味着财源滚滚了，因为施工阶段可以让施工企业垫资、延期支付材料供应商款项，甚至监理、销售代理、规划设计单位的合同款都会被延期。而有了预售资金监管，开发商必须在每一个工程建设的节点申请资金，银行接到拨款申请后直接把钱划给相应客户，避免了开发商久拖不付甚至赖账等违规行为，有利于规范建筑市场秩序，农民工的薪酬等权益也能得到保护。预售资金监管还有利于减少贷款银行风险。项目烂尾，损失最大的除了消费者已付的购房款外，还有银行支付给企业的各种贷款。可以说，过去的开发风险主要是消费者、银行和施工企业等相关合作方承担了，有了预售资金监管，有利于保护各方利益。
三是有利于促进企业战略发展与投资地产行为的理性与合理化。在预售资金监管的制度设计下，开发企业必须考虑自身的经济承受能力和现金流情况，理性拿地，再也不能“拆东墙补西墙”了。这将促使土地交易市场的理性回归，投标的企业减少了，土地价格也会在供需关系影响下保持相对稳定，避免无理性的“地王”层出不穷。
探询：资金监管能不能更灵活？
按理说，预售资金监管制度是政府职能部门在深思熟虑后制定的稳定市场策略，实施后在防止“盲目扩张非理性开发”上也起到了积极的效果。但毕竟大把的资金“闲”趴在账面上，不是一个最理想的状态。专家指出，实施预售资金监管，虽然只是针对工程建设资金，估计还不到销售款的40%，但由于前期投入巨大而后期销售缓慢，所以，大量销售资金将被冻结，这必然影响到企业的资金链和现金流。如果市场持续低迷，预售不畅，项目资金回笼较少，其他项目又被限制使用和调拨，必然影响到开发项目的建设进度，甚至出现恶性循环：工程延期，影响后续销售，进而又影响到资金回笼及投入建设。另外，对于实行全装修的企业，预算的工程款更多，需要冻结的资金量更大，也会在一定程度上影响企业建设全装修住房的积极性。
更让人担忧的是，记者私下了解到，部分钱“紧”的项目为“节衣缩食”，也只能选择在楼盘建造上做减法以部分减轻资金压力，如前期精装修楼盘取消精装改毛坯，建筑及装修材料降低档次、偷工减料也有所出现，以及社区园林、道路和公共服务设施的缩减，都已经在个别项目中有所体现。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，放眼全国市场，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，目前确实导致大大加重房地产资金的极度紧张。只有开发商有钱周转、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是最为有效的，其主要作用还是防范金融风险。
采访中多位专家表示，从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度可能已经超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用，房子建不起来而成为烂尾楼，最后影响到客户，变成一个社会问题。可现实中，在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%、70%的比例，建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看(结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记)，均衡地分四个周期从预售收入中支付费用，这个比例不一定贴近实际。
“在肯定预售资金监管这一调控政策积极作用的前提下，我们也希望决策部门能更多地关注到目前市场低谷下开发企业所存在的切实困难，在预售资金监管灵活提取、资金占压周期缩短等环节上进行更多贴合市场规律的调整，让资金更好地运用和流动起来。”亚豪机构市场总监郭毅说。
一面是开发商的叫苦，一面是保证市场的安全，该严守监管还是应该灵活应变？有关部门需要科学的研判。本版文/邱旸