亚奥配套完善 望京产业初步成型 大盘促使东五环配套升级———

　　说到朝阳区，CBD的引领作用毋庸置疑，然而，随着CBD的饱和，将无法单独承载朝阳的产业发展，望京、东五环的崛起，将为朝阳带来更多的区域亮点，而昔日奥运光环下的亚奥板块，依然保持着突出的环境和居住优势。

　　亚奥板块

　　高档盘扎堆 价格坚挺不落

　　作为朝阳传统居住区的亚奥板块，在奥运效应下，仍旧保持着突出的环境和配套优势，早已形成高端居住区扎堆的生活氛围。近几年的区域楼市以五环路为分界线，亚奥板块呈现出鲜明的分化发展态势。

　　●亚奥五环以内成豪宅专属

　　借助奥运会的契机，区域内基础设施、配套商业空前完善成熟，高端消费客群云集，使得亚奥板块的五环以内位置，孕育了高端公寓豪宅的沃土，随之迎来全国乃至全世界的购房者。据亚豪机构统计显示，亚奥板块五环以内的在售项目均为高端公寓，其中包括单价突破10万元大关的世界级豪宅盘古七星公馆，还有单价在5万元上下的绿城北京诚园、奥东18号，单套总价基本超过千万。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，虽然遭遇调控，但在地段、景观、人文价值的烘托下，北京顶级豪宅的市场前景仍然良好，购买公寓豪宅仍然是财富阶层确保资产稳健升值的首选途径。今年下半年，总价过千万的公寓豪宅共成交了442套，相比去年同期多售出120套。

　　●亚奥五环外 中高档楼盘成群

　　同样是依托于成熟的交通条件、配套设施，今年以来，亚奥板块五环以外区域的楼盘价格表现颇为坚挺，目前共有包括北京华贸城、天润福熙大道、北京城建·筑华年、招商嘉铭·珑原、世华泊郡等8个项目在售。其中招商嘉铭·珑原、悦溪公寓等精装修的公寓项目定价略高，基本超过30000元/平方米，同时，以150-200平方米为主的面积结构，单套500-600万元总价，主要面对的是改善性高端客群。其他普通住宅项目基本上都在北苑附近，享有临近地铁13号线的便捷交通，定价在26000-28000元/平方米区间，但主流户型面积一般是在90-140平方米之间，单套总价在250-400万之间，主要面对的是城市中产阶层。

　　●抗跌性决定豪宅市场成交量

　　整个亚奥板块已经蜕变为高端项目引领、中高端项目集中、商务商业氛围浓厚的居住区，促使该板块在今年销量同比减少一半的情况下，成交均价依然稳定，与去年同期持平。不过，业内人士分析认为，相比刚需购房人而言，光顾高端住宅市场的购房人，由于其购房目的除了改善居住品质以外，保值乃至增值性也是其购买高端住宅的重要因素，因此，买涨不买跌的心态尤为突出。因此，亚奥板块的在售项目，所能表现出来的强抗跌性，将成为决定未来成交量能否向好的关键之一。

　　望京板块

　　老项目以价求量 区域发展受关注

　　亚豪机构统计数据显示，望京板块目前的主要在售项目有6个，分别是华彩·和悦府、保利中央公园、东湖湾、首开·国风上观、中广·宜景湾和大西洋新城，其中保利中央公园位于扩张之后的大望京区域。6个在售项目的平均报价为36583元/平方米，此外还有特价房、团购等优惠活动，折扣最高可达8.3折。

　　2010年3月远洋、保利先后拿下了大望京区域的单价地王、总价地王，与大望京相比，传统概念中的望京距离主城区更近，相关配套也更成熟，因此大望京地价的飙升，很快带动了望京板块商品房价格的走高。2011年4月，时隔一年大望京2号地低价成交，楼面价仅7760元/平方米，比最高时直降1.6万元/平方米，未来或将影响到区域的房价预期和走势，这也使得一些地王项目陷入定价难的境地，并以各种手段挖掘项目价值。

　　●楼市供应处于过渡期

　　任启鑫指出，传统望京区域的楼盘日渐稀缺，像华彩·和悦府、首开·国风上观、中广·宜景湾和大西洋新城4个项目其实都已经进入了尾盘销售阶段，现房实景呈现，在市场预期并不乐观的大环境下，近期老项目的清盘优惠力度开始增大。而随着大望京的崛起，除了保利中央公园，其他项目尚未入市。由此，望京板块市场整体处于望京在售老盘清售、大望京新盘待开的过渡期内。

　　值得提出的是，朝阳区“十二五”规划中，东北方向的“国门科技时尚轴”，是“五轴三带”发展格局中的重要一轴，三环路到五环路之间也将重点促进商务、科技、文化融合发展。望京作为东北部地区与中心城区连接的关键通道，也将借势发展，同时大望京科技商务创新区，作为国门科技时尚轴的三个重大项目之一，也被列入了重点发展建设对象。任启鑫分析认为，传统望京板块老盘即将消失，大望京板块前期出让地块成本非常高，后期地块短期也不会入市，而保利、远洋等项目作为首批入市项目，成功营造出了大望京的豪宅氛围，未来市场前景仍旧值得期待。与此同时，除了高端项目外，未来中端定位的楼盘也将会逐步入市放量。

　　四方桥-五方桥板块

　　大盘弥补区域配套短板

　　四方桥-五方桥板块的垡头片区，位于北京的东南四-五环。与东北四-五环和西北四-五环相比，要略显滞后一些，其中，区域生活配套不足，是该板块在短期之内难以彻底改变的短板。而为了克服这一硬伤，区域内热销项目基本上都是大体量的居住社区，并预留充足的空间，着力发展项目自身配套，满足居民生活所需，弥补区域的不足。举例来说，百万平方米的五方桥大社区富力又一城，引入芳草地国际学校；北京华侨城则是典型的旅游主题社区，在空间布局上把主题公园和住宅有机连结在一起，配套商业区也是北京市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地，以及区域性的特色商业中心，且能够满足社区居民基本配套需求。

　　亚豪机构统计数据显示，目前四方桥-五方桥板块的主要在售项目有6个，包括富力又一城、北京华侨城、华翰国际3个普通住宅项目，怡景溪园、海棠公社2个别墅盘，以及林达海渔广场1个商住楼，目前在售均价为29329元/平方米，优惠幅度相对较为常规，即使全款，最低折扣也只达到9.7折。与其他区域显著不同的是，该板块内的6个在售项目均为现房，其中，富力又一城、林达海渔广场还处于清盘阶段。

　　●区域发展受关注 开发商降价动力不足

　　任启鑫对此分析，在房地产销售困难、信贷紧张等各种因素错综复杂的情况下，开发企业因资金问题，延期交房的风险变得更加不可控。因此，现房“即买即住”的优势得到了进一步的突出。同时，这些现房项目基本上都是主打大面积住宅，在经过调控政策的清洗之后，大户型已成为目前当之无愧的改善型刚需产品，从市场中的产品构成来看，大户型也相对较少，开发商普遍不具备降价求售的动力。

　　另外，受京津冀一体化、环渤海经济发展的双重辐射利好，再加上CBD东扩后，朝青和百子湾等成熟板块需求的外溢影响，区域的配套有望快速完善起来，有利于区域价值和住宅价格的进一步提升。

　　与此同时，“十二五”期间，朝阳区重点提升六大功能区，其中就有垡头。着力引进和提升总部办公、科技研发、商务服务、文化休闲四大功能。加快道路、市政等基础设施建设，完善公共服务设施建设。加快推进现有传统产业的转型升级，加快植入高新技术产业和生产性服务业，培育区域主导产业。充分利用垡头老工业区搬迁腾退后的工业遗迹，挖掘萧太后河的历史文化底蕴，发挥北京欢乐谷和郊野公园的特色资源优势，推进生态休闲、文化演艺等业态发展。加快打造环渤海总部商务区，成为京津冀都市圈一体化的重要战略节点。

　　本版文/张蛟