调查显示，出于对配套环境的担忧，别墅置业者中，半数以上将置业目标锁定在市区和近郊区域，城市别墅或类别墅产品的配套优势成为吸引需求的重大砝码。

　　●“禁墅令”再度重提

　　别墅房由于户均用地量很大，不符合我国的土地和资源国情，必须予以严格控制。因此，从2003年开始，连续发布了别墅用地禁令，在日前公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》上，国土部门再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”，这已是9年来第5道“禁墅令”。而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。

　　在紧接其后的3月30日，北京市国土局、发改委和规划委三部委发布的2012北京市供地计划中亦再次强调严控别墅类项目用地。根据计划，90平方米以下中小套型商品住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%，同时禁止容积率小于1.0的低密度住宅用地供应。

　　“禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅的供应，同时相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打‘擦边球’的可能性也将被掐断，别墅将彻底告别市场舞台。”有业内人士表示。

　　而别墅市场的现状，恰恰又一次“受益”于“禁墅令”：3月别墅成交量大幅增长，根据搜房网数据监控中心的数据显示，3月北京别墅销售套数为420套，环比上涨103.88%，成交面积环比增长122.63%，成交总金额环比2月份增长了1.24倍，是去年3月份的1.86倍。

　　●城市低密度产品开春热销

　　尽管稀缺的供应预期令人们对别墅的未来价值充满想象，但需求市场对不同区域的项目却表现为亲疏不一。根据搜房网的“2012北京别墅置业意向调查”结果显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的近郊区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎。

　　“这是当前别墅配套的短板饱受诟病的环境下，需求的必然选择。”业内人士指出，虽然在居住环境及密度方面，远郊别墅具备较大优势，但生活的诸多不便，最终成为制约成交的主要因素，越来越多的别墅产品因交通、配套等问题饱受诟病，尤其是远离城市核心、规划空白的别墅项目，空置率更是长期居高不下。就这一点来看，近市项目显然更具先天优势。

　　以位于海淀西三旗板块的金隅翡丽为例，作为海淀北部的城市别墅，其一入市便吸引了置业者关注，项目3月份签约17套，清明三天假期认购10余套。据悉，项目的近市优势正是吸引购买的重要原因。据了解，项目位于海淀区西三旗，有地铁13号线、8号线，五环路、林萃路等便捷交通，同时为亚奥生活商圈、上奥世纪商圈、上地华联商圈和回龙观商圈合围。自身约18万平方米的规划，目前在售一期有叠拼别墅和花园洋房两类产品。同时，在园林打造上，采用5层植栽，而容积率仅1.6，同时项目规划约1.2万平方米商街，完备的配套条件，使其成为备受关注的城市别墅。

　　●城区别墅坐拥“卖方市场”

　　对于别墅市场的价值走向，中经联盟秘书长陈云峰认为，在供应日趋紧张的背景下整体无疑会走高，但是不同区域项目仍将呈现不同的表现，城市中心区项目将明显优于远郊别墅。

　　根据亚豪机构数据统计显示，截止到2012年1月底，北京市别墅存量套数为5368套，这一存量如果按当前市场销售情况来看，仅需要一年多的时间就能消化完毕。而具体到距离城市中心较近的项目来说，这一数据还将大幅缩减，以海淀为例，从北京市土地整理储备中心显示的数据来看，自2008年以来，海淀区仅有9块住宅用地上市，密度低于2且适合别墅规格的地块基本为零，目前区域内在售低密度住宅项目仅有万科如园、西山壹号院、金隅翡丽、领秀新硅谷寥寥数个。

　　“与市中心的距离以及通达性一直是决定别墅居住功能的关键因素，市区别墅由于紧邻城市中心，往往有着连贯的教育体系，以及满足区域人口密度的商业服务中心和良好的交通，这对于以提升居住品质为目的的别墅购买者来说，显然更具宜居价值。”业内人士认为，近市别墅现有存量锐减，而高端人群的需求却正在激增，这样的矛盾无疑将使近市别墅坐拥“卖方市场”。

　　文/杨明晓