望京以第二个CBD为目标，今年发展也十分迅速。包括摩托罗拉等大公司总部的入驻，让望京的写字楼供不应求。此外，绿地、保利也都将各自旗下最顶级的写字楼产品引入大望京区域。商业配套的升级带来了更多的居住需求，但望京的住宅市场已接近饱和，新房项目普遍售价都在每平方米三四万元以上，对于刚需来说，地铁开通后交通方便，车流较少，居住舒适的顺义就成了新的选择范围。

　　再加上一直以来空港区对于顺义楼市的支撑，顺义的中小户型项目再次引发关注。根据亚豪机构统计数据显示，目前，顺义区域主要在售的刚需项目，包括恒华·安纳湖、鲁能·7号院、东亚首航国际、鹭峯国际等，其中普通住宅和商住楼项目大概各占一半，前者以90平方米左右两居、120平方米左右三居为供应主力，后者主要提供90平方米以下的小户型公寓为主。这些刚需盘的在售均价在9000-15000元/平方米之间。

　　目前，顺义的刚需盘主要分布在老城区域（空港住宅区）和新城区域(潮白河区域)。其中，老城区域（空港住宅区）的普通住宅项目则几乎绝迹，几乎全是40、50平方米的商住项目，如东亚·首航国际、鹭峯国际；而刚刚崛起的新城区域（潮白河区域）是目前顺义区新崛起的主力板块，区域内有香悦四季等普通住宅产品。

　　●鲁能·7号院溪园

　　十月将推:三期85平方米-135平方米两居至三居，均价11500元/平方米

　　推荐理由：低总价万元盘，户型主要房间均朝南

　　鲁能·7号院地处于顺义新城白马路与顺安北路交界，东侧临近潮白河上的奥运水上公园畔，北侧2公里左右就是乔波滑雪场，南侧有多个高尔夫俱乐部，距首都机场15公里左右，自驾出行很少拥堵，可选择从京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道等城市快行线到达城区。略显不足的是距离城铁M15号线较远，乘坐顺27路，从马坡花园北站上车，需经过9站约7公里，才能到达最近的城铁石门站。

　　该项目目前在售的主要有花园洋房和高层板楼两种户型，花园洋房均价为18600元/平方米，且面积以200平方米以上大户型为主。而高层板楼的一期、二期则因为每平方米万元左右的价格，面向刚需的小户型设计迅速售罄。据了解，10月份可能推出的三期产品，为85平方米-135平方米的两居或三居，均价11500元/平方米。所有建筑沿南北朝向呈线形排列，虽然是高层板楼，但户型朝阳的较多，厅室厨卫的全明设计，也让家里的通风和采光都会不错。像88平方米的两室两厅全部朝南，而118平方米的三室两厅，也有双主卧和客厅朝南，动静分区合理，私密空间设计较好，客厅配有阳台，空间显得开阔。

　　对于首次置业的刚需来说，单价、总价较低是最大的优势。不过，项目周边配套现阶段还比较匮乏，好在周边两公里范围内除了7号院还有香悦四季、中铁·花溪渡、龙湖好望山等多个项目，各个项目所含的商业配套，将满足社区居民的日常购物需求。

　　●香悦四季（合景溪西里）

　　在售户型：在售户型为95平方米三居、117平方米三居，精装修均价15000元/平方米（含精装修）

　　推荐理由：精装修、低总价、主打小三居

　　香悦四季与鲁能·7号院相距不过20米，中间只隔了条通顺路，香悦四季在路西，鲁能·7号院则在路东。周边的交通情况也相同，自驾可以方便地从京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道等城市快行线到达城区。距离地铁则相对偏远，需要乘坐公交车，经过7公里左右到达最近的M15号线石门站。

　　在销售产品上，香悦四季覆盖非常全面，既有别墅、洋房也有板楼住宅，甚至还有商铺和酒店式公寓。目前在售的高层板楼部分，均价为15000元/平方米，面积以95平方米、117平方米三居室为主。板楼均是南北通透的全明薄板，户型朝阳的较多，厅室厨卫全明设计，家里的通风和采光都会不错。

　　且根据户型不同还有不同的赠送面积，进一步增加了项目的性价比。与竞争对手鲁能·7号院的板楼住宅相比，香悦四季的单价稍高，但精装修交房，对于许多害怕装修麻烦的首次置业购房人来说，依旧很有吸引力。

　　在金融街及西部城区　工作的刚需购房人青睐房山、大兴刚需盘

　　金融街和京城西部的多个商圈，同样有大量的刚需购房人。不仅是因为西部城区房价动辄五万元以上，还由于西部城区在售商品房几乎绝迹，都导致刚需购房人只能选择向房山、大兴等区域移动。

　　房山线和大兴线的开通进一步刺激了刚需购房人的进入。据亚豪机构统计，房山区目前在售刚需类项目有17个左右，主要集中在长阳、良乡、窦店三个区域。而大兴由于机场等因素的刺激，大户型改善楼盘增多，在售的刚需项目不到十个，主要集中在五环沿线和天宫院区域。

　　房山和大兴目前在售楼盘价格也相差不大。房山区长阳板块的整体售价在16000-17000元/平方米，主力户型多为80-90平方米的两居，而良乡区域包括金地朗悦、京投万科新里程等，售价在13000-16000元/平方米左右；相距较远的窦店区域如天恒乐活城，售价在每平方米万元左右。

　　大兴除了临近五环的部分项目售价超2万元/平方米外，刚需盘最为集中的天宫院区域，售价基本在13000-15000元/平方米之间。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，刚需客群由于受到生活条件的限制，多采取公共交通的出行方式，而轨道交通则是其首选途径。因此目前房山、大兴的刚需盘主要分布在地铁沿线附近。前期由于受到调控政策影响，这两个区域均有“超跌”项目出现，其中北京城建徜徉集与首开熙悦山等部分项目更是价格低至13000-14000元/平方米左右，大兴的龙湖时代天街也一度以万元左右销售。但随后成交的爆发，又使得这些在售项目纷纷上调销售价格。

　　在10月期间，这两个区域都将有新盘入市，对于十一打算看房的刚需客来讲，区域内刚需盘之间相互的竞争，或将促使项目在十一期间提供更大幅度的优惠。

　　●首开·熙悦山

　　在售户型：户型为83-90平方米两居，100平方米通透三居，均价15000元/平方米

　　推荐理由：交通方便，总价较低

　　首开·熙悦山位于长阳板块的核心位置，距离房山线长阳站约500米左右。年底计划通车的9号线二期，将使得房山线与整个北京的地铁系统相连，对于长阳的住宅项目来说，未来进城也将更加方便。此外，长阳板块的公路交通也比较方便，无论是京石高速还是未来的京良高速都近在咫尺，并且由于是新规划的整体社区，房山长阳站目前的主要车道都是双向4车道，十分宽敞。

　　此外，项目本身的定位就是服务于在西边上班的刚需群体。据了解，不久前二期刚刚开盘并推出了200套特价房，户型面积为83、87、90平方米的2居，都是板塔结合的高层楼座。均价约为14500-15500元/平方米，最低价约为120万一套。此外还有部分100平方米的3居式板楼洋房，均价16000元/平方米。

　　目前在售的90平方米左右的户型，有两居也有三居。由于是塔板结合，户型好的都能做到南北通透，主卧配有大飘窗，楼层较高，采光也较好。不足之处是有些户型像85平方米两居室，次卧客厅均朝向北面，采光会有影响，且厕所直冲大门，对相应风水有禁忌的业主会有一定疑虑。

　　值得一提的是，在类似的普通住宅社区里，首开·熙悦山的车位配比还比较宽裕，1：0.5的车位配比，可在小区内实现两户一车。不仅如此，周边配套的商业和周围公用停车场也将提供近千个免费车位，使得车位紧张问题在一定程度上得到了解决。

　　●绿地启航社

　　在售户型：在售公寓44平方米起，4.2米层高，均价14000元/平方米

　　推荐理由：不限购的刚需商住盘

　　绿地启航社为商业综合立项的塔楼，位于长阳板块核心区。开车自驾的话走京石高速19B出口到京良环岛后向右不远即到。周边还有多趟公交车出行，但离地铁距离较远，不过，社区内有班车直接接送前往地铁。

　　由于绿地启航社整体是一个综合体项目，配套十分完善，5万平方米的商业中心、5A级写字楼、4星级酒店、公立幼儿园、邮政局、会所、业主大食堂等一样俱全。

　　在长阳多数项目还在施工阶段，仅能满足居住需求的时候，启航社已基本满足了业主吃穿住行的生活需要。

　　并且较小的面积、几十万的低总价、不限购等优势也成了许多在北京工作的外地刚需买房首选。

　　据了解，项目房源户型面积为40-120平方米，50年产权。目前均价约为16000元/平方米。不过，全款支付可享8折，贷款支付可享8.5折，折后均价在13000-14000元/平方米之间。

　　●天恒乐活城

　　在售户型：在售79平方米两居，88平方米三居，均价10500元/平方米，目前优惠1万抵6万

　　推荐理由：百万以下，准现房销售

　　地铁房山线年底有望与北京地铁线路相连，使得房山再次成为刚需置业的热点区域。长阳、良乡等生活配套的完善让房山的居住属性大大加强。相比周边15000元/平方米的在售楼盘，天恒乐活城万元左右的定价吸引了大批年轻刚需的关注。

　　自驾的话，天恒乐活城位于房山区京石高速阎村出口向西1500米，南侧就是京周路，出行方便。但是距离轻轨房山线却有两站地左右的距离。不过，项目开发商表示，轻轨房山线的延长线未来将从项目门前设站，这无疑将提升周边的生活价值。

　　目前准现房在售的主要是高板户型，为18-20层的楼座，2梯5户，户型面积以70-90平方米两居为主。均价约为10500元/平方米，个别户型甚至在万元以下。如此算来，一套90平方米左右的2居总价约95万元，如若首次置业，最低首付30%的情况下，约为28万元。

　　●保利春天里

　　在售户型：起价14000元/平方米，以84-95平方米的二至三居为主

　　推荐理由：位置优越、配套齐全、性价比较高

　　保利春天里位于地铁大兴线天宫院站上盖，北京南城重点规划建设的国家级高新技术园区——生物医药基地南侧，处于大兴新城的核心发展带上，是未来大兴城市功能升级和人口转移的重要地区。项目紧邻京开高速、新源大街等多条交通主干道，路网通达。除轨道交通外，项目周边还有十多条公交线路连接市区，交通便捷。

　　此外，保利春天里在项目中规划了约13万平方米的区域中心级的商业配套，包括大型购物中心、电影院等各种娱乐设施，零距离满足客户全方位的消费和休闲娱乐需求。

　　保利春天里的户型也比较丰富，从一居到四居，满足了不同客户的个性化需求。并且，项目主要以84-95平方米的2居和小3居为主，非常适合初次置业的刚需购买。在项目的设计上，保利春天里一直坚持南北通透或南向阳光薄板设计的原则，保证室内的通风和采光。

　　●金融街·融汇

　　在售户型：产品为50-58平方米的微一居；70-78平方米的微两居；100-118平方米的微三居。目前该项目的售价约15000元/平方米。

　　推荐理由：微户型、超低总价、房屋利用率高

　　金融街·融汇位于南六环外，京开高速北臧村出口西侧，离市中心天安门25公里，项目接驳地铁4号线天宫院站，可直达市中心城区。该项目紧邻京开高速、新源大街等多条交通主干道，路网通达。除轨道交通外，项目周边有十多条公交线路连接市区。

　　据悉，金融街·融汇为同区域唯一精装住宅楼盘。总建筑面积约30万平方米，楼体采用四周高中间低的分布格局，可以使室内视野开阔，保证室内采光。为满足刚需置业人群的实际需求，项目特别设计了50-58平方米的微一居、70-78平方米主力的微两居以及100-118平方米的微三居，超低总价非常适合首次置业的刚需人群。

　　此外，金融街·融汇的主力户型还设有厨房家政台，这有效延展了厨房空间。厨房操作台和卫生间洗手台有挡水设计，这能够保证污水不外流。灯光系统设计了归家暖意灯、主卧双控灯、厨房料理灯、夜视灯，这很好地保证了业主各类生活的灯光需求。

　　据了解，金融街·融汇规划有可容纳12个班的幼儿园和可容纳24个班的小学，这可以让业主的子女足不出户即可享受9年制教育服务。

　　显而易见，金融街·融汇微型户型的设计理念，超低的总价对于首次置业的刚需而言都是不错的选择。而且，该项目在户型和室内环境的设计上非常人性化，周边配套设施相对齐全，非常适合生活和居住。