长假期间，人们的手机上除了收到的亲朋好友的祝福短信，恐怕其余多是不厌其烦的楼盘广告。“十一黄金周”以往都是各大楼盘的销售旺季，但是今年，全国各主要城市商品房销售却比往年冷清。多家代理销售机构统计的数据显示，黄金周期间全国54个城市住宅签约仅为1.6万套，环比大降7成。刚刚过去的“金九月”不但未出现开发商期冀的“量价齐升”，而且在“银十”开局期间，市场依旧低迷。对此业内人士表示，10月份34个新盘的入市将增加购房人的选择，有利于促进销售的升温，但由于300万以内的新盘只有17个，因此，10月份的成交量难以出现大幅增长。
成交下挫一成 长假结束交易仍处谷底
平淡乏味成了9月多数楼市的主旋律。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，9月北京新建商品住宅（包含保障房）的网签量为9710套，环比8月下跌了10.5%，成为第三季度中成交最低的月份。其中6环内仅成交了2780套，环比8月下降30.4%。
在传统的“银十”初期，记者走访发现，市场依然十分清冷。房山区一个9月“推新”的准现房楼盘，售楼处内略显冷清，少有市民前来咨询。销售员小陈告诉记者，这个楼盘每平方米均价在15000元左右，在售的两栋楼目前只卖出不到十套，仍有百余套待售。
交易数据也反映“银十”并未出现开门红。记者从北京市房地产交易管理网获知，10月7日，长假的最后一天，北京期房住宅成交73套，现房住宅成交10套，二手住宅成交50套，均处于交易谷底状态。
34个新盘本月计划入市 总价300万以下的仅占一半
楼市看得多买得少，并非由于在售新盘少，而是在于开发商的提价行为。以9月份为例，京城共有48个住宅项目推出新品，其中37个为新获得预售证的项目，成为今年新盘最集中的月份。但这些新盘里，有28个项目的签约均价环比8月都出现了上涨，占比为58.3%，个别楼盘的涨价幅度甚至超过了10%。
作为9月份唯一成交过千套的项目，门头沟的中国铁建·梧桐苑因为是政府限价的商品房，13600元/平方米的单价拉低了9月楼市的整体成交价格，即便如此，9月住宅成交均价还是达到20793元/平方米，再次突破了2万元门槛。
接下来的“银十”，还将有一批新项目集中开盘入市。根据亚豪机构统计数据显示，10月计划开盘项目数量共计34个，包括海淀九号、万科蓝、北京城建·琨廷在内的14个纯新盘项目，另外还有首创·澜茵山、鲁能7号院·颐景溪园、金融街·金色漫香苑等20个老项目后期准备开盘。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新盘大规模放量对于购房需求的带动作用不言而喻，只要定价合理，性价比突出同类产品，就极有可能出现热销景象。
但实际上，这些新盘在定价上多数并未按照分析人士所愿。从预计入市项目的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格稳中上升，其中涨幅较大的包括华润置地润西山由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米、京投万科新里程也由14500元/平方米涨至16500元/平方米，另外，高端项目红玺台时隔两年之后再推新货价格几近翻倍，目前报价为62000-64000元/平方米。
记者通过对34个新盘项目的统计发现，最容易被购房人接受的，总价在300万元以内的项目仅有17个，占10月新盘的50%。其余项目要么是单价超高，像预计10万元/平方米开卖的励骏华庭，单价超6万的红玺台；要么就是户型超大，像机场高速附近的棕榈滩中央墅，独栋面积达500-1800平方米。
单价10万元新盘再次出现
300万以下的新盘在10月份已经不再是绝对主力。越来越多的中高端项目开始冒头。朝阳区的亚奥·金茂悦、海淀区的海淀九号单价均超过3万元，主打130平方米左右的三居室。总价在三四百万之间，但即使这样，这类项目仍被业内认为是低开。
根据亚豪机构统计数据显示，10月预计入市的34个项目当中，别墅与中高端公寓产品共17席，与刚需产品并驾齐驱，其中棕榈滩中央墅是中央别墅区为数不多的项目之一，推出的独栋类产品在该区域也几乎绝迹。除别墅之外，10月预计入市项目当中还包括报价高达100000元/平方米的励骏华庭、售价62000-64000/平方米的红玺台以及40000-46000元/平方米的山水文园等高端公寓产品。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，最近几个月随着中高端置业人群的回升，大量前期“潜水”的高端项目纷纷开始整装入市，这就造成适合刚需和首次改善购房人的楼盘供应不足，继而出现了9月以及10月初楼市看着热闹、买着犹豫的情况。
开发商少量推房制造“热销”
为了打消购房人的观望，一些开发商不愿在价格上让步，就思量着“另辟蹊径”。将新盘分拆销售，通过控制销售实现高认购率，人为造成市场火爆热销的场面。
长假前，朝阳区某项目加推一个单元的大户型产品。今年该项目曾多次出现“日光”、“夜光”的现象，每次开盘售楼处都是人头攒动，热闹非凡。但实际上，每次推出的房源也只有三四十套。这次加推同样也只有一个单元，几十套房子。据该项目负责人表示，价格与之前相比并未变化，十一期间的成交也符合预期。
对于这种热销，有业内人士认为，项目每次开盘聚拢了大量的排号人，但实际推的产品数量太少造成了次次热销的场面。这样通过控制销售实现了高销售率。虽然没有涨价，但对潜在购房人形成了“抢手盘”“热销盘”的影响，有利于打破观望。
类似的情况还有很多，房山有楼盘虽然表面上一次性将所有房源推向市场，但只针对几十套房子搞起了9折左右的优惠，大部分优惠幅度有限。同样造成数百购房人争抢排号几十套特惠房的场面。
对此，业内人士提醒道，买房人在销售人员的劝说下，往往只关注开盘前聚拢的人气，成百上千人排号很容易让购房人放下顾虑，积极出手。但在实际成交中，许多排号人因为种种原因流失了，而开发商通过集中优惠、分拆销售等手段也刻意制造了烘托市场热销的场景。买房人不必过分紧张，许多项目在公开宣布售罄后又会有销售人员电话通知“少量房源因购买资格未通过审核，被退”，或者不久后再次加推新房源。
10月是房企最后的冲刺
对于“金”九月变“铜”九月，很多业内人士认为是调控继续从紧的结果。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“长假前，多地政府密集表态收紧调控，出台临时性行政强制手段的措施是‘点刹’楼市，目的是为让房价减速，预防房价上涨反弹。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，虽然9月表现不佳，但为完成年底销售业绩，10月将成为多数企业决战的最后期限。由于新开楼盘多数是老盘新推，本身积累了不少潜在购房人，加上长假的影响，许多9月末10月初推迟的签约会集中在长假结束后的一两周里，因此虽然开局不利，但10月份的楼市整体成交量有可能好于9月。
但是即便如此，在双限令的影响下，成交量不可能长期保持在万套以上。亚豪机构表示，已经到来的“银十”是开发商年底前不能错过的机会，关系到销售业绩与年报任务是否能够顺利完成，开发商的促销力度是影响成交的重要因素。事实上，9月份，开发商和购房者互相试探。而10月是传统的旺季，也是四季度房价的风向标。楼市推盘量的增加，特别是一些纯新盘项目数量的增加，一方面说明开发商在之前的蓄客阶段取得了不错的效果，另一方面也说明房企的业绩压力依然存在。“毫无疑问，第四季楼市房价以稳为主，低了开发商不干，高了则会受到打压，‘稳住’是最好的选择。随着住宅房价的新一轮上涨，且金九银十也失去惯有的色彩。开发企业合理定价，释放市场中的消费需求，进而有助于加快后期资金回笼。”胡景晖表示。文/本报记者 李桁
新盘详情
“金九银十” 的到来，往往代表着购房热潮的来临，虽然9月份楼市成交大打折扣，但是丝毫没有影响开发商的推盘热情，数据显示，9月的新盘数量创下2012年的新高。到了10月份，这种趋势很有可能延续，亚豪机构预计将有34个新盘入市，其中14个为首次开盘的项目。许多业内人士也认为，10月将是开发商年底冲刺业绩的最后机会，因此开发商们都铆足了劲，蓄势待发，争取在这个时段能取得良好佳绩。为方便购房人找到自己心仪的房子，《广厦时代》特别挑选了部分计划在10月入市的纯新盘项目，为购房人一一介绍。
天润·香墅湾1号
所属板块：平谷
价格：突破20000元/平方米
在售户型：一期将主推高层部分，户型为毛坯，以100-180平方米2-3居为主。
平谷区相比同为远郊区的房山、大兴而言，离城市中心较远，造成了普通住宅市场发展一直比较缓慢，人口密度较稀。但由于本身区域内自然景观比较优越，又有京平高速与机场相连，导致不少开发商将高端项目或者产业园区扎根于平谷，也带动了区域楼市的迅速发展。长假期间，我们探访了位于平谷新城东侧的高档盘天润·香墅湾1号。据销售人员表示，首期将推出项目西区的部分房源，预计价格将突破两万元。
据了解，该项目分为东、西两个区域，目前东区尚处于规划阶段，即将推出的西区规划为13栋楼，其中高层板楼3栋，其余的全部为多层花园洋房。高层产品的户型区间集中在100平方米至160平方米的两居和三居，并采用两梯两户的设计，而花园洋房的户型面积则更大，集中在180平方米至300平方米。另外，值得提出的是，高层产品均采用12米进深的薄板设计，花园洋房则采用4.8-6.6米的宽厅规划，楼王面宽更是达到6-9米。
销售人员表示，该项目定位为平谷区域内的高端楼盘，绿化率超过50%，不论是户型、面积还是景观设计，都将突出品质感，包括建材装饰的选择上，基本可以参照同为天润置地在望京开发的高档楼盘东湖湾，在某些方面香墅湾1号还完全超越了东湖湾，比如，该项目6-7层的花园洋房之间楼间距规划达到60米，高层之间楼间距达到100米，容积率仅1.75。文/本报记者 李桁
亚奥·金茂悦
所属板块：朝阳区亚奥板块
价格：3万元/平方米左右
在售户型：长假前样板间已正式开放。项目主力户型为96-178平方米精装2-4居
亚奥·金茂悦项目位于亚奥板块内，南边500米左右便是北五环的顾家庄桥，东邻北苑东路，西邻北苑路，北邻红军营南路，自驾出行比较方便。十分钟即可到达北四环、京承高速、京藏高速、机场高速；往西也可方便到达北苑路、安立路这样的主干道。
据了解，项目所在的亚奥板块，经历了亚运会、奥运会之后，已经成为绿色、成熟的区域，同时也是国际会展、旅游产业、体育赛事、文化交流、信息商务汇聚地。
但在轨道交通方面，金茂悦目前还并不完善，紧邻的地铁5号线、13号线都需要乘坐数站公交才能到达，不过，销售人员表示，正在施工的穿越北京西北到东北的14号线、规划中从太阳宫桥到未来科技城的地铁17号线可解决项目轨道出行的不便。
记者探盘得知，整个项目共1040户，4幢18层板楼分布在园区最外围，户型由96平方米的舒适两居至126平方米的品质三居组成，适合首次置业、首改客户需求；6幢8-10层低密度通透薄板分布在园区中间，户型由135-155平方米的三居组成，满足三口之家宜居需求。此外，还有2幢18层楼王分布于项目中央核心区，户型由170平方米-180平方米金茂品质四居组成，满足全家庭宜居生活。
首期将推出销售的是2、3、10、12、15号楼，户型普遍偏大，其中2、3、10、12号楼主要集中在135-155平方米之间，南北通透，一梯两户设计。高度为8层、10层。15号楼集中在97-129平方米之间，两梯三户、四户。
文/本报记者 李桁
万科蓝
所属板块：丰台
价格：待定
在售户型：待售房源户型为82平方米两居及96-102平方米的三居
新盘详情
万科蓝作为主城区少有的纯新盘，位于丰台区南四环科丰桥南800米，距离地铁郭公庄站仅200米，地处9号线与房山线双轨交汇处。无论是轨道出行还是自驾上四环路，都十分方便，但略显遗憾的是，记者探盘时在周边走了一遭，发现周边有大量略显荒芜的土地，人流比较混杂，整体环境还有待改善。
周边配套方面，不远处有资和信大商场，是个逛街吃饭的好去处，并且距离总部基地也比较近，许多有意向的购房人都是在总部基地工作，并且该项目还可享有总部基地的商业配套资源，满足商务、餐饮、娱乐、休闲等需求。
在项目售楼处了解到，该项目很可能在10月入市，目前项目周边二手房售价在2.5万-2.6万元/平米左右，而新房的具体价格还没有定，不过很可能会在35000元左右。
主力户型为约96平方米的全能三居，将采用万科标准化装修，南北通透，1梯2户，总共不到100套。另外还有82平方米的精巧两居和102平方米的灵动三居。其中82平方米两居为2室2厅1卫设计，户型布局动静分区，双卧室与卫生间均位于户型的左侧，卫生间使用方面，同时活动区与休息区分离，保证业主良好的休息质量；双卧室全部南向采光，室内阳光充足，主卧室飘窗设计，提升了主人的居住舒适度；客厅、餐厅两厅联动，增加了室内的有效使用面积；餐厅紧邻厨房，用餐方便；不足之处是入户门只对客厅，一进门即对室内布置一览无余，私密性差。
首创新悦都
所属板块：房山
价格：最低12500元/平方米
在售户型：68平方米、74平方米两居；87平方米三居
据了解，近日房山楼市将再添一个纯新盘——首创新悦都。多数人以为该项目为昔日名盘首创芭蕾雨悦都的后期项目，因此，该项目受到了购房人较多的关注。事实上，该项目并非芭蕾雨悦都的后期，而是与之相邻地块的纯新楼盘。
由于该项目与芭蕾雨悦都地块相邻，因此，新悦都距离地铁房山线篱笆房站也较近。根据实际探访情况，从篱笆房站步行至新悦都大概15分钟。探访过程中遇到的购房人表示，虽然这一距离相比芭蕾雨悦都而言要远一些，但是新悦都的价格却更容易被刚需族认可。
销售人员表示，现在还没有开盘，具体的价格虽然没有确定，但是预计东西向的68平方米两居总价最低为85万元/套，74平方米的两居起价也不足百万，南北通透的87平方米三居起价约108万元/套。如此计算，该项目开盘最低价约12500元/平方米。
值得一提的是，该项目建筑面积虽小，但是每一户均有5平方米以上的赠送面积。在该项目样板间，可以清楚看到未来入住后赠送面积给居住带来的升级感受。现场一位购房人表示，就样板间来看，小卧室的赠送面积一下子拓展了业主的使用空间，在有限的建筑面积之外，给业主的生活带来了实惠。
另外，购房人对该项目未来的前景也颇为看好。“房山楼盘我看过不少，尤其是与芭蕾雨悦都距离较近的楼盘，无不提出将来奥特莱斯作为生活配套带来的便利以及发展潜力。新悦都与芭蕾雨悦都一路之隔，可以说是目前房山楼盘中距离奥特莱斯最近的楼盘之一，再加上芭蕾雨悦都入住要更早一些，因此，新悦都的业主入住时配套成熟度应该可以优越不少。”一位购房人表示。文/张蛟
海淀九号
所属板块：万寿路
价格：均价35000元/平方米
在售户型：65-100平方米一到两居、140-150平方米三居
国庆长假期间成交遇冷，根据亚豪机构统计数据显示，2012年国庆中秋8天长假中北京商品住宅仅实现成交874套，相比去年国庆长假（7天），成交套数减少了34套。事实上，在国庆入市的项目也并不多。据了解，长假期间北京楼市仅4个项目入市，其中10月1日开盘的海淀九号是唯一的纯新盘项目。据该项目相关人士介绍，国庆当天首期推出330套房源，开盘实现80%认购，认购金额10亿元。
据了解，海淀九号地处西三环万寿路板块，紧邻地铁10号线二期，是海淀城区核心板块为数不多的项目之一，靠近城市核心区的地理位置和海淀优质教育资源，都成为该项目的亮点。
由于邻近西三环，海淀九号周边商业配套丰富，星级酒店、商务会所、区域会馆云集。业内人士强调，原本京西供地就少，新房市场一直以来都处于供不应求的状态下，因此，京西只要有新盘入市，往往都会受到较大关注。除此之外，海淀九号靠近核心区，随着三环以内住宅供地计划的停止，区位优势大大强化了该项目的稀缺性。与此同时，在价格方面，首期开盘部分户型均价为3.5万元/平方米，相比周边为数不多的楼盘而言优势也较为明显。
另外在产品品质与周边其他高端项目不相上下的前提下，该项目户型产品更加丰富，推出了区域内已近绝迹的65-100平方米的一到两居产品，有部分产品首付仅80万元/套起，相比周边在售项目如正源定慧福里、国悦府、红山世家等多为大户型高总价的楼盘，海淀九号对于首置型刚需客群也是较好置业选择。
文/张蛟