不久前，位于朝阳区北五环的城市别墅项目润泽庄园·墅郡开盘，当天就取得3.5亿元的销售佳绩，同期誉天下二期玉皇殿、远洋天著等高档楼盘均属热销。易居分析师薛建雄对此表示：“在调控背景下，高端市场当前是一个重新洗牌的过程。总体价格水平停留在2010年年底的高位，成交上呈现冷热不均的态势。现在只有稀缺性十分突出的高性价比新盘，才能带动成交。”

　　●“银十”楼市冷热不均

　　数据显示，截至9月底，北京均价4万元/平方米以上高端住宅销售587套，销售面积101488平方米，尽管相较于8月份整月900多套的销售量来说尚有差距，但相较于往月的销售量已经相当可观。

　　这样的情况让很多人感到意外。润泽庄园·墅郡营销总监贾涛接受采访时坦言：“我们项目一直在犹豫是否9月份开盘。”在她看来，为了避免金九楼市过火，政府已经提前打了“预防针”。比如住建部强调，将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果；楼市调控又有了一些新动作，比如9月13日上海重申限购严控、9月24日广州限售高端住宅等。“但是我们经过认真研究，觉得对于十分稀缺的城市别墅项目，影响比较小。”贾涛表示。

　　业内分析，豪宅受调控影响较小，房企在土地市场的表现透露出对豪宅后市的信心。无论从豪宅市场需求和豪宅项目销售表现，还是从土地市场反应来分析，未来豪宅产品依旧普遍被看好。

　　●豪宅稳价跑量

　　“无论是别墅类还是公寓类项目，总的来说，第四季度高端住宅价格还是稳字当头。”薛建雄分析。在他看来，目前高端项目价格正处在回归理性的过程，此前过高定价的项目在目前的市场环境中会自动调整。

　　另一方面，项目跑量也符合置业者的心理预期。华远地产董事长任志强日前表示，2013年3月房价或大涨，其主要依据是今年国家供应土地不足，这必然会导致供应量不足。业内分析人士认为：“预判明年房价大涨的专家不在少数，而且从现在房价走势看，大幅下降的可能性很小。两者利弊权衡，希望尽快出手的置业者还是不少。”这一判断也得到了贾涛的认同。她表示，从润泽庄园·墅郡的客户回馈来看，只要找到合适的项目，购房者还是希望尽早出手。“现在高端市场缺的不是购买力，而是处于城市核心地段、占有稀缺土地资源，又在产品上有新突破的高品质项目。”贾涛说道。

　　有分析人士特别指出，在当前的调控背景下分析市场走势，不能机械地套用“追涨杀跌”的模式。一方面是供应方价难涨、急跑量，另一方面购房人希望尽早出手，两者的高契合度，很可能在银十打头的四季度热销。

　　●高性价比成豪宅热销杀手锏

　　在价格趋稳的前提下，产品力就成了项目能否成功“抢收”的核心竞争力。同时，在置业者希望尽快出手，但又拿不准市场走势的情况下，产品力就成为决定置业者是否“进场”的关键砝码。

　　润泽庄园·墅郡就是对产品精雕细琢的代表。据了解，该项目所有产品均采用8.1-8.7米的独栋级面宽，400平方米全套房设计及私享电梯别墅，91%户型都拥有南向庭院，令庭院层、首层客厅与二层主卧室，均能最大限度地享受到阳光眷顾。私享内部48万平方米生态园林和2500平方米人工湖泊，同时斥巨资与朝阳实验小学、威斯顿双语幼儿园签约，将重点小学以及知名双语幼儿园引入项目，为业主最为关注的子女入学、入托问题解除了后顾之忧。“润泽庄园·墅郡作为区域内少见的城市别墅类项目，最主要的竞品并非远郊别墅，而是近几月供应井喷的城市公寓。”贾涛接受采访时表示，她希望通过提升产品品质来告诉购房人，花同等价格，无论从地段优势和土地稀缺性，还是从容积率、园林绿化、空间尺度等高端豪宅指标来看，买城市别墅比买公寓更值。

　　从各方反应来看，四季度的豪宅市场有很大概率继续出现冷热不均的局面。像润泽庄园·墅郡、远洋天著、万科如园等占据绝对土地资源优势、产品受到市场认同的一线项目，将会成为高端客群追逐的目标。文/宋然