近日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，171项行政审批项目取消，另外还有143项审批权限调整下放。其中“房地产预售许可”审批权在调整之列。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产的管理部门”。作为直接影响到房地产市场供应量的“预售审批”制度，新的调整将带来操作细节的哪些变化？是否会对房价走势产生影响呢？多位地产业内的专家给出了自己的看法。
●本期嘉宾●
●首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任 赵秀池
●北京东方基石房地产综合机构总经理 杨朝淅
●同策咨询研究中心总监 张宏伟
●住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长 谢逸枫
审批权限下放将带来哪些执行细节变化？
杨朝淅：预售证的审批难度会降低
所谓预售许可审批权其实就是商品房预售许可证的审批权，根据中华人民共和国建设部第131号令，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交的文件中有两个最主要的文件，也是最硬性、最容易出问题的文件：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明。通常情况下，各地政府对此规定不尽相同，对于投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例，有的城市规定是25%，有的城市规定是30%；对于施工进度，有的城市要求是多层封顶，高层完成2/3；有的城市是达到正负零。
对这两个条件一般做手脚的方式第一是出具虚假的验资报告，这个比较容易；第二是出具虚假的施工进度证明，但这个有点难度，因为施工进度是非常直观的，做到什么程度就是什么程度，一眼就可以看出来。而通常的做假手法是某一栋楼达到预售条件，但其他楼的施工进度没有达到条件，这时开发企业就有机会作假，而对于要求上传施工情况照片，就把那一栋楼从各个不同角度去照相，给人的感觉是不同的楼座，这样就可以多办几栋楼的预售证，从而达到多销售的目的。
大家都知道，地方政府大多依赖于土地财政，所以对房地产更多地进行鼓励和保护，也就是地方政府在执行中央政府对于房地产的宏观调控上多是上有政策下有对策，甚至是顶风出台各种救市政策，比如大连、芜湖、扬州等地，而相对于地级市来讲，各区县对土地财政的依赖性更强，操作也更加灵活或者说更加不规范。所以下放审批权限，从感觉上来讲审批标准没有变，但是审批难度一定会降低。
张宏伟：监管权下放会促进成交量回升
从当前市场特征而言，房地产市场成交量陷入阶段性观望，“金九”成色不佳，“银十”前景难料，预计地方政府在操作上可能会利用预售的监管权力的下放，适当放松预售资格审查，以促使开发企业可以提前进行销售，促使市场成交量有所回升，通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。
从经验来看，变相放松预售监管这种现象有可能在预售监管不是很严格的二三线城市，甚至更普遍地在三四线城市发生，尽管可以促使成交量回升，但是，随之应该也会有一些问题发生，比如开发企业预售资金监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷等，甚至出现开发企业跑路等问题，因此，还应该慎重看待此次商品房预售权力的下放。文/卫东
“审批权限下放”是否意味着调控政策放松？
谢逸枫：此举无关楼市房价和调控
国务院下放“商品房预售许可”审批权，此举无关楼市房价和调控，绝不是意味着变相放松房地产调控。房地产管理法、条例等法律法规皆有规定，土地出让金交完，四证齐全(土地使用证、用地规划证、建设规划证和施工证)投入资金达到工程总投资的25%以上，才能发放预售证。即使下放到什么政府部门，地方政府还是要严格按照规定来审批商品房预售许可。二是由于政府作为房地产市场的监督与管理者。即使不下放，一旦商品房预售制度与质量等出现问题，最后负责任的依然是政府。三是商品房预售许可不仅缓解商品房市场供应紧张的局面，也是缓解房企资金紧张的渠道之一，更是有利商品房预售项目与商品房预售款监督。
杨朝淅：下放预售审批权等同于救市
预售审批难度降低后，开发商可以更容易地取得预售许可证，也就是说开发商会比原来审批权没下放前提前取得预售许可证，所以开发商的资金压力就会减小。举例来讲，一栋每层1000平方米30层楼如果要做到2/3才能预售，建安成本按2000元计算，达到预售条件需要的资金是4000万，而如果通过各种不规范操作，建到10层就销售的话，只需要2000万就可以了。所以开发商所需要的资金小了，而对于购房者来讲，他们不知道其中有什么问题，他们只知道购房时要看五证，五证齐全了就可以买了，所以不影响开发商卖。而因为开发商不缺资金了，他们完全可以不降价，所以说下放预售审批权等同于救市。文/卫东
审批权限下放后市场各方有哪些应该注意的地方？
谢逸枫：需要制定严格的监管审批制度
国务院下放“商品房预售许可”审批权是政府权限放手，通过市场调节管理房地产市场。主要是出于简化商品房预售许可审批手续，加快审批发证速度，提高行政办事效率。不过，多部门拥有权限之后，容易产生市场口径不统一与监管不力之事，出现权力寻租空间导致贪污腐败现象，需要制定严格的监管审批制度。
张宏伟：监管关键在于其执行力度
商品房预售审批由以前的县级以上房管部门下放到设区的市级、县级房管部门，上级政府不再管那么多，更多地发挥下一级地方政府的主观能动性，应该是一件好的事情。从下放的目的来看，应该是为了让区县更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售及预售资金状况，对于没有按照规定执行的开发企业就可以直接进行管理和监督。不过，区县政府对于辖区内商品房项目预售的监管关键还是在于其执行力度怎么样，如果严格执行，可以达到调节、监督市场的作用，如果执行得不利，往往效果适得其反。
文/卫东
对市场供需有何影响？
赵秀池:下放预售证审批能有效增加楼市供给
10月10日，在国务院发布的审批权下放文件当中，房产预售证审批权由县级以上政府部门下放到设区的市县级政府房产部门。通俗的解释就是原来由北京市住建委审批的房产预售证审批权，现在要下放到区县房产部门。
对于这个新政策，我认为，在北京这样的城市，管理部门往往通过限制批复高售价楼盘的方式配合进行调控。但这种行政性手段干预市场也带来了争议，房产项目具备了预售条件，只因为定价问题而不给开发商预售证，是违反市场契约精神的。此次下放审批权，虽然被有些人理解为调控松绑的信号，但事实上，房地产项目的预售制审批工作和制度已经比较规范和完善，下放预售制审批权主要是可以提高预售证审批的工作效率，增加通过预售楼盘的数量，从而增加了市场供给。并不会简单地因为下放了预售证审批权就出现楼市调控松绑的行为。
而对于房价来说，影响其走势的有很多因素，如房价的预期、宏观调控政策的取向等。简单的下放审批权对于房价不会产生促涨的影响，相反，由于供应的增加反而有可能造成房价在合理区间，避免大起大落。
此外，北京由于有特殊的区位优势，就每个楼盘来讲，房价很难下跌，成交量会根据每个月的供求关系有所变化。比如由于9月份开学，所以一些“就学型”家庭的购房需求，可能已提前释放，在开学前的几个月，可能就已经购买了楼盘，导致9月份的成交量反而会下降。对于目前有购房计划的人来说，在目前严厉的楼市调控政策下，房价上升空间有限的情况下，是否还通过购买住房去进行投机和投资是需要做慎重考虑的；而作为自住和改善性的住房需求则仍然可以选择出手。
文/本报记者 李桁