捂盘新招博弈资金监管 开发商“豪赌”今年高房价
在9月底“二次调控”新政的打压之下，10月楼市供需量双双下滑。随后，12月1日执行的预售监管新政，又引发了开发商11月下旬“赶场”取证，并在11、12月迎来集中开盘的小高峰，但是，从北京市房地产交易管理网和行业权威机构得到的市场数据显示，2010年末取得销售证的约60多个北京楼盘中，有近一半为“零成交”。刨除市场客观因素外，“开而不卖”、“设置高价高门槛”都成为当下不少楼盘的“新捂盘”方式。
与此同时，未能赶上“领证末班车”的大量项目纷纷往后推迟开盘时间，像名噪一时的中化方兴“广渠路15号地”、通州百万大盘华业东方玫瑰、亦庄前地王中信新城等一大批各区域重点楼盘，都将开盘日期从年末一下“支”到了2011年4月份以后。一边是刚需购买力的“望眼欲穿”，一边是热点楼盘的“按兵不动”，楼市买卖双方在2010年和2011年交界处的胶着状态，让后市发展愈发扑朔迷离，也成为了当下楼市各方热议的焦点……
本期嘉宾
首都经济贸易大学城市学院土地资源与房地产管理系主任
赵秀池
伟业控股公司副总经理
李红宇
亚豪机构副总经理 高姗
月亮河营销策划总监 张奕奕
开发商缘何光拿证不卖房？
李红宇：用产品的稀缺性、独特性跟政策预期博弈
开发商采取延期开盘的原因主要来自内外两个方面。外部原因主要来源于政府政策调控，开发商对市场预期的不确定性以及对政策松动的预期。内部原因则主要来源于企业资金充裕和产品的市场稀缺性。也就是说，在目前的环境下，虽然“组合新政”及《商品房销售(预售)许可证》发放的监管，造成部分开发商为了年终保证业绩，采取调低预期售价的方式来确保完成公司年度指标，但那些完成了全年销售任务、资金链比较通畅的开发商，资金充裕的全国性企业旗下的高端项目，选择延期开盘、与市场进行博弈并不会对其造成影响。
高姗：开发商“惜售”情绪浓厚
统计数据显示，2011年上半年有开盘意向的项目27个，其中纯新盘13个。由于2010年上半年土地成交量非常少，按照正常的开发周期，这些项目应该在2011年上半年入市，成为市场供应主力。数据显示，2010年上半年，北京市共有29宗住宅用地成交，且当时整个土地市场热度较高，尤其是2010年一季度，“地王”现象频出，29宗住宅用地的楼面价均值高达9146元/平方米，其中，单价万元以上的有9个。
就目前来看，有限的土地成交量，决定了2011年上半年房源供应的短缺，2011年供需矛盾也更加严峻，成为岁末年初开发商推盘意愿下降的重要原因之一。同时，楼市轮番调控之下，房价的敏感程度较高，而这些2010年上半年拿地的开发商所付出的土地成本并不低，且不乏热门板块的优质地块，稀缺程度较高，“放低”姿态、顺应主流市场需求入市的可能性不大，所以在2011年上半年不免会产生“惜售”情绪，推盘意愿普遍较低。
赵秀池：看好后市导致开发商延期开盘
开发商延期开盘，意味着开发商看好该楼盘的未来走势。房地产业流行的至理名言就是：位置、位置、位置。或者：区位、区位、区位。位置好、品质好的楼盘就会有增值的空间。购房者对位置好、品质好、期待值高的新盘延期开盘，也应该有同样的预期。
楼盘延期开盘，对整个房地产市场来说，从短期来看，会减少供给，使房价上升；从长期来看，延期开盘的楼盘投放市场，会增加市场的供给，起到抑制房价上涨的作用。但最终是否能够影响房价的走势，还要看延期开盘的数量是否在整个市场中占有相当的比重足以影响到房地产市场的供给量。
张奕奕：开发商先领证缓开盘原因所在
北京市房地产交易管理网数据显示，截止12月20日，当月取得预售证的北京商品房项目累计达到58个，再次刷新年度当月预售的纪录。但除了中粮万科长阳半岛和绿地花都苑这两个项目外，其余56个项目无须把预收款纳入监管账户，占到了全部项目的97%。此前有说法是：是否纳入预售资金监管是以开发商提交预售许可申请时间为准，并非最终领到预售许可证的时间，这可能也是时下许多项目“先领证缓开盘”的重要原因。
为了规避预售资金监管，一些开发商把原定今年初开盘的项目提前至11月末向住建委申请预售，获批后却又不打算开盘了。这种合理规避的方式很多，时下最常见的有几种“窍门”——一是不对外做宣传，不让购房人知道其符合销售条件；二是标高均价、设定高首付门槛，让购房人“知难而退”；三是借鉴部分开发商的“囤地”经验，临时向政府部门、银行等提出需要审批的项目，在审批期间完成合理合规的“捂盘”。
开发商“豪赌”今年房价仍然高位运行？
李宏宇：今年房价将仍在高位运行
对于今年的市场而言，“调整”与“胶着”或许将成为关键词。预计今年二季度北京市商品房价格会高位运行。供应量没有显著增长，会有小幅增长波动。而且，不排除成交量将呈放大之势，市场或许会再度出现类似2010年度的“日光”楼盘，但主要呈现区域仍旧集中在城市轨道交通新开通区域，如城市生态涵养发展区或远郊区，像房山、密云、亦庄区域。届时，当期新开盘项目，开盘价格会与其所处区域市场或不同区域同类型产品在均价上持平，不排除部分开发商会以低于市场均价5%-10%的价格低价开盘，根据销售成绩逐步小幅度调整价格，赶超市场均价。而老项目后期或许会谨慎开盘。价格会继续小幅上涨，当然也不排除个别新开盘项目会高价开盘，如城市核心、次核心等热点地段。
高姗：2011年上半年楼市供应充足
在目前统计的2011年上半年27个意向开盘项目中，有近八成将集中在二季度推出，像纯新盘优盘、融科·钧廷、中建·府前观邸，老项目后期则有悦溪公寓、香江别墅、四合上院等。事实上11、12月项目加速取证和推盘，供应层面持续充裕，在楼市整体成交量低位运行的情况下，这些新增房源需要一段更长的时间来消化，受春节假期等因素影响，一季度本就是市场的传统需求淡季，消化速度会进一步放缓。可以说，11、12月市场供应“前置”，需要在2011年一季度慢慢消化。
张奕奕：今年一季度楼市可能小涨
在目前的市场环境下，开发商在领证后变相拖延开盘时间，会使得本月和今年初新盘的真正入市量相对较均匀，而价格的变化可能依然以有利于开发商为主，出于销售业绩、回款等方面的考虑，今年一季度北京楼市小幅的涨价和优惠依然可能不断出现，而在没有更严厉调控政策出台的情况下，市场信心也会逐渐修复，销售量有望维持在相对稳定的水位。但是目前看来，大规模、大幅度地降价，在岁末年初并不太可能出现，到目前为止，大多数开发商的资金链并没有出现太大“问题”，只是相比以往，房价年末蹿升的速度明显放缓，这也是目前楼市新政下的新变化。
会有新政策制约房价高涨吗？
赵秀池：房价是热议话题，政府或出台新调控政策
根据12月10日至12日中央经济工作会议精神，今年的工作重点是“保持经济平稳较快发展”。在积极的财政政策和稳健的货币政策下，经济会实现平稳较快发展。伴随着经济回升，物价也会上升。房地产价格也不例外，也会回升。度过一季度的淡季之后，第二季度房地产市场会有好转。
房价是关系到民生的焦点问题，“两会”期间房价问题也会是一个热议的话题。政府可能会根据当时的经济形势出台一些宏观调控政策，以稳定房价。根据出台的政策，开发商会对延期开盘的楼盘做出何时出售的选择。如果政府采取措施打击延期开盘行为，就会在短期内增加住房的供给，起到抑制房价过快上涨的效果。
张奕奕：政策“赶场”不一定能影响4、5月传统销售旺季
事实上，预售新盘的激增，也让年末楼市出现成交量上扬。12月上半月，北京期房住宅成交6691套，环比11月上半月的5752套上涨了16.3%。但这两个时段的期房住宅领证项目数量之比却达到了37：14。领证新盘增长幅度远高于成交量涨幅很大程度说明了年末大量领证项目并未及时开盘销售，目前的集中入市更多的是一种“虚假繁荣”，而真正的第一波集中开盘期，行业普遍认为会在今年春节后的4、5月份。一个是符合春暖花开的传统旺季周期，另外年底仓促领证的不少楼盘也可以有充裕的时间“蓄水”客户，打好时间差。另一个很重要的原因就是观望今年一季度是否会有更严厉调控政策出台，各楼盘也能根据政策及市场的变化情况调整好销售策略。
李红宇：今年楼市政策将落脚于实施到位
既然开发商都在等今年二季度，那么，今年二季度的经济形势及政策走势将呈现怎样的态势呢？我认为，根据今年国家经济形势来看，今年中国经济将受内、外压力的多层面影响，复苏会放缓。经济增长由保增长转向调结构，拉动内需成为经济增长的主要动力。而对于房地产市场，政府则会采取趋紧的货币政策，对楼市进行调控，引导信贷回归正常水平。
另外，从近期召开的“十二五”工作会议可以看出，“全面求稳”是国家对今年房地产市场调控的方向，依然趋严地监管2010年度出台的楼市政策，并以执行实施到位为主。政府或许会在今年3月“两会”召开前后，出台一系列执行措施，以调整需求结构，扩大供应，逐步建立长效机制。
来源： 北京青年报