五一期间个别城市的火爆签约，已被盖棺定论为“昙花一现”，北京在4月30日、5月1日两天成交867套房源，期房、现房成交量均出现环比回升后，成交量重新归于常态，日均签约量维持在200套上下。业内人士认为，郊区中低价商品房供应的上涨，以及部分老项目以价换量的降价销售是推动这波楼市回暖的主要原因。

　　楼市“回暖”是假象 热销楼盘无一不降价

　　五一之后的首个工作日，关于“抢房”的消息再次跃然纸上，多地楼市被指回暖：深圳中海地产的项目引发5000余人排队；广州碧桂园的300套别墅被1000人抢购；北京在4月30日、5月1日两天成交867套房源，期房、现房成交量均出现环比回升；哈尔滨等二三线城市也凭借房交会的便利，扎堆成交。这些看似欣喜的场面却并未获得业内人士的认可，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，成交量上升是事实，但楼市回暖只是场梦，相反以“一房一价”为信号的调控升级则风声骤紧。

　　目前看来，开发商通过降价的方式，导演了这波楼市回暖的假象。例如深圳和广州“抢房”的直接原因就是中海地产和碧桂园在当地销售的新盘单价比周边低了上千元。而北京的成交回暖也与开发商低价入市，以及保障房大量供应息息相关。

　　交易管理网数据显示，4月份北京期房共签约4897套，环比大幅上涨了21.9%。同时共有11个期房住宅项目取证预售，高于一季度新盘的总和。在11个新项目中有8个项目均价不足2万元，还有一批集中签约的保障房，如长阳国际城、保利花园小区、龙庆望都佳园等，成交均价都在12000元/平方米以下。

　　即便在回暖假象的刺激下，楼市销量同比下降也已成定局。数据显示，4月北京一二手房总成交量为16346套，同比去年的高峰期大跌63.7%。而几乎所有城市，在全国4月份的销售增长中，只集中于20%的降价项目，大部分原有项目不但销售未见增长，且售楼处愈加冷清，少量降价项目也无法改变整体销售颓势。

　　开发商拿地缺热情 楼市回暖不靠谱

　　熟悉房地产的人都知道，楼市成交与土地成交往往是互成正比的关系。楼市回暖的真假，从土地市场上就能一窥端倪。从4月份至今，北京住宅土地供应开始加码，连续有多块住宅用地成交，但均未诞生新的地王，甚至连曾经激烈的竞价环节也变得平淡不惊，土地楼面价明显“跳水”。

　　例如，4月20日，北京推出了3幅住宅用地，其中顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。此前的4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元，折合楼面地价每平方米7760元。

　　这也是多个一线城市住宅用地难成交的缩影。亚豪机构市场总监郭毅称，北京近两个月住宅用地停售后的首度开闸并没有赢得开发商的追捧，主要原因是房地产市场整体低迷。无论有钱或者没钱的企业，拿地都会十分谨慎，加上楼市销售不畅导致开发商资金实力显著下降，大部分企业开始观望。

　　开发商定价陷困惑 标高标低都受制约

　　价格是购房人关注的核心，同时也是令开发商绞尽脑汁的环节。曾有媒体报道，市住建委对于标价超过4万元的高价盘采取冷处理的办法，即缓发、不发预售许可证。如今一些项目的降价行为也被列入冷处理的范围。京北一别墅项目负责人向记者透露，“一房一价”实施后，市住建委对于入市项目的价格审核愈加严格。以往只是出于平抑整体成交价格的思路，限制高价盘、涨价楼盘入市。如今，部分别墅房源打算以15000元/平方米左右的价格入市，低于周边在售别墅2万元左右的售价，也意外遭遇了难拿预售证的窘境。

　　照常理说同区域内较低的价格更有竞争优势，也积累了一批客户，但预售证却迟迟未能获得。该负责人表示，造成这样的原因，或许是由于当前楼市正处于量价齐跌的背景下，往往楼盘降价10%-15%左右就会受到购房人的追捧。尤其是定位高端的别墅项目，一旦降价获得热销很可能会引发楼市回暖的传言，而这恰恰与政策的努力方向背道而驰，因此即便是调低售价的项目也被列入了冷处理的范围，延长审核周期。

　　5月房价下行压力大增

　　不难看出，无论是市场本身的消化能力，还是政策的严防死守，楼市成交的小幅回暖都显得苍白无力。对此，杨红旭认为，整体上看，现在全国大城市的楼市基本上还处于一种僵持阶段，部分城市成交量的反弹是事实，但这也主要是与前一段时间相比，如果是与去年同时段相比应该说成交量是大幅萎缩的。因此，楼市回暖尚未到来。不过可以预计的是，从4月份开始，新盘逐渐增多，楼市价格也出现了松动。未来房价下跌并无悬念，但指望房价暴跌也并不现实，更多的低价盘将会以郊区新盘的形式出现。

　　正在经历史上最严楼市调控的开发商，也早已褪去了曾经风光，库存压力开始显现。据统计，目前沪深两市的136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元，整体依旧低迷的成交导致楼市大量存货积压。北京二手房市场中，各大中介最高达20%的退房率，进一步增加了楼市的销售压力，开发商的资金不再充裕。

　　为了寻求突破，中原地产张大伟认为，5月份北京可能出现商品房项目开盘井喷的现象，压抑了4个月的市场供应很可能在5月份出现突破。特别是郊区中低价商品房供应的上涨，将使房价面临更大的下降压力。