过度透支利好 大量投资客撤出 居住环境缺陷———
今年1月新出炉的一份“2011北京二手房跌幅排行榜”榜单显示，望京新城成交价以接近30%的同比跌幅位列第一，领袖硅谷、龙华园分别位列第二与第三，跌幅分别为27.54%和27.11%。跌幅较大的楼盘主要位于朝东、通州、回龙观、石景山等区域。市场人士指出，经过一年的房地产调控，北京市二手房房价跌幅明显，降价趋势已由郊区转移到了城区，为了促进成交，那些曾经备受关注的二手房也纷纷将降价进行到底。
●二手房降价蔓延全城 最高降幅达30%
今年1月，由新浪乐居联合21世纪不动产发布的“2011北京二手房跌幅排行榜”显示，经过一年的房地产调控，北京市二手房房价跌幅明显，该榜单列出了过去一年来北京二手房价格跌幅前50名的楼盘，而位于降幅榜前十位的二手房楼盘分别是望京新城、领秀硅谷、龙华园、增光佳苑、龙禧苑、九龙花园、珠江骏景、新康家园、中泽家园和加州小镇。
其中，望京新城成交价以接近30%的同比跌幅位列第一。据了解，该楼盘2010年12月成交均价为24000元/平方米，历经一年的调控，望京新城在2011年12月的成交均价为17000/平方米，平均每平方米跌7000元，同比跌幅接近30%。
另外，该份榜单的统计数据显示，目前，北京二手房跌幅较大的楼盘主要位于朝东、通州、回龙观、石景山等区域，譬如加州小镇就以22.58%的同比跌幅位列通州降幅第一。而对于不少二手房买家都青睐的望京区域，二手房价也经历了较大的波动，除了望京新城的成交价格降幅位居北京第一之外，澳洲康都、望京西园等楼盘也有较大跌幅，2011年12月的成交均价同比2010年12月跌幅分别为20.69%和16.28%。即便降幅明显，澳洲康都和望京西园也未能“跻身”降幅榜前十，可见二手房已进入实质降价阶段。
据了解，目前二手住宅买卖市场出现业主预期降低、买卖交易周期拉长、业主惜售转售为租、郊区城区降价幅度及价格差继续拉大等特点。根据北京中原的统计，北京二手住宅的成交价格已连续10个月下降，并且降价幅度不断扩大，降价区域从郊区向市区扩散，降价楼盘不断增多，个别房源成交频现“割肉价”。
对此，市场人士分析指出，受制于调控政策和二手房税费的调整，目前二手住宅购买双方预期基本降至冰点，不仅购房者对降价的心理预期不断增强，二手房业主对于成交价格的心理预期也持续走低。在这样的背景下，低价入市的新建住宅开始抢滩二手房市场购买力，使得一些均价过高的二手房项目开始大幅降价，同时，那些建成时间长、楼盘定位、建筑类型、户型结构、配套不齐全等有缺陷的二手房也出现了明显降幅。
●过度透支利好 大量投资客撤出
老旧小区居住缺陷 成二手房降价主因
除了上述造成二手房降价的共性原因之外，位于降幅榜单前十位的二手房小区也存在一些引发其大幅降价的个性化因素。北京中原市场研究部指出，位于降幅榜首位的望京新城，之前受到交通利好的影响，可以说大幅透支了其二手房的市场价格，但实际上望京新城的交通环境和地理位置并没有周边楼盘好。其次，该小区高层林立，属高密度的大规模居住区，居住人口规模大，居住环境相对复杂，这对于大多数选择望京的高消费水平居住者来说，也是不可忽略的弊端。同时，与全市同等定位的社区相比，该小区物业费贵，也在一定程度上拉低了该小区的综合性价比。
而位于降幅榜第二位的领秀硅谷，虽然是个高品质大规模楼盘，但以前其二手房价格同比周边的富力桃园、育新花园等相同品质的楼盘高出许多，同时，随着周边金隅·翡丽、国风美唐等低价位新建住宅入市的增多，该小区二手房价格自然应有所调整。
降幅排名第三的是位于回龙观区域的龙华园，北京中原指出，它是该区域建设最早的楼盘之一，年代久、户型结构不优化，还有部分回迁房，加之临近地铁，租赁住户较多，使得社区整体居住环境较差。而且，龙华园周边新建楼盘较多，目前均价在15000-20000元/平方米，老旧的居住环境和低价新盘的冲击，势必拉动该项目价格持续走低。而同样的原因，也造成了位于榜单第五位的龙禧苑小区在过去一年中，成交均价由17800元/平方米回归至13000元/平方米。
排名第四位的增光佳苑同比周边二手房小区，之前价格偏高，而其社区规模小、密度高，以及高层塔楼带来的户型、环境等的缺陷，也带动该小区价格下探，并逐步与周边社区30000-38000元/平方米的成交均价持平。
北京中原指出，那些建成时间较长的社区，二手房价格相对稳定，更加趋向于区域均价，因此，降幅榜中排名第六位的九龙花园虽然地理位置较优越，但房龄大的实际因素也导致其二手房价格在目前的市场态势下与周边项目逐渐同步。
另外，分析排名第七、第八位的项目不难看出，珠江骏景、新康家园等小区的业主多由外地居民、投资客组成，在去年投资客纷纷撤离楼市的过程中，这些小区出现的割肉成交价较多，从而拉低了整个小区的成交均价。
位于第九和第十位的中泽家园和加州小镇地处通州，分析人士指出，通州在最近几年过快过高地透支了楼市价格，因而也成为北京楼市降价的急先锋。该区域内二手房市场受到低价新房以及买房人不买账等多方面影响，交通桎梏、社区配套不完善等缺陷也逐渐被发现，因而大大影响了二手房的成交价格。
●二手房降价更易一步到位
有购房需求者可关注三类房源
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，1月份北京二手住宅成交均价为21140元/平方米，环比去年12月份的均价下跌了1.6%，与去年同期的成交均价相比下跌了0.6%。与历史最高点时（2011年4月）的房价相比大幅下跌了近16%。二手房降价的势头已蔓延至城市核心区，即使房价向来坚挺的学区房房价也在去年四季度至今出现了5%-10%左右的回落。
对此，业内人士指出，二手房市场降价拐点已确立，预计今年上半年价格还将有所回落，并逐步降至理性价格，而对于确实有自主需求的二手房买家来说，可以开始关注合适区域的二手房房源。对此，伟业我爱我家市场研究部提示买房人可适度关注如下三类二手房源。
首先是位于大量二手商品房聚集区域的楼盘，如望京新城所处的望京区域，龙华园、龙禧苑所处的回龙观区域，这些区域二手房源供应量非常大，房源供应充足，在目前购房需求量萎缩的情况下，这类区域的房价将率先下跌。
其次，可关注投资比重较大的楼盘。目前，投资客中不乏部分高位入市着急出售的业主。一些位于城市核心区的楼盘，由于配套好、地段佳，成为前几年投资客的关注对象。调控政策的突然执行，房价的明显回落，使得近两年投资入市的购房人被“套牢”，部分业主为了减少日后房价进一步下跌所带来的更大损失，主动降价销售意愿十分强烈。
第三，可注意之前价格虚高的楼盘，调控下，这类楼盘的房价正在回归理性。如大红门、亦庄等区域，受城市先期规划建设等利好影响，个别楼盘的房价在2009-2010年出现了非理性的大幅上涨，房价泡沫较大，随着调控政策的降临，而之前一些利好的规划尚未实现的情况下，这些房价虚高的楼盘价格出现了大幅回落。并且随着调控的继续深入，不排除个别区域个别楼盘出现房价腰斩的现象，因此，建议有购房需求的买房人多多关注。本版文并摄/李丹