北京报道

　　3月11日，国土资源部(以下简称“国土部”)部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步的大规模清理做准备。“将在调查研究、清理试点、执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面，推进小产权房治理工作。”

　　业内人士分析，小产权房问题的实质是宅基地使用权能否自由流转、集体土地使用权能否进入一级市场流转，归根结底是城乡土地所有权的二元结构问题。

　　利益催生小产权房

　　徐绍史的上述表态并不突兀。2月21日，国土部执法监察局巡视员王宗亚也表示，国土部今年将选择部分城市开展小产权房试点清理工作，为全面清理小产权房做制度和政策准备。

　　自1999年至今，国务院、住房和城乡建设部、国土部等相关主管部门下发的有关禁止小产权房的文件多达10余个，但大多是从严禁农村集体土地开发房地产的角度，反复强调小产权房不合法。

　　时至今日，全国范围内的小产权房已遍地开花。在北京市的通州区、顺义区、昌平区、房山区、怀柔区、密云县等郊区县，分布着规模不菲的小产权房。

　　即使是在北京市区的南四环，也有小产权房的存在。3月14日，记者来到位于北京市南四环的宜兰园小区，在划拨性质土地上盖起来的十几栋小高层，自2006年购买至今，仍没有办下房产证。

　　2月29日，全国工商联房地产商会旗下的REICO工作室对外发布了《我国小产权房问题研究：问题与出路》的报告。该报告估算，1995年~2010年我国小产权房建筑面积累计约为7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

　　小产权房为何屡禁不止？

　　据该工作室吴亚平博士分析，多方利益牵涉使得小产权房有了独特的生存空间。小产权房直接在集体土地上开发建设，土地未经征用走招拍挂流程，不必缴纳土地出让金和相关税费，土地成本近乎为零，较低的售价对于购房人很有吸引力。

　　对于村(镇)政府来说，建设小产权房获得的超额利益远远高于征地补偿费；对于农民来说，分享的土地增值收益也高于征地补偿；对于开发商来说，不必支付巨大的土地出让金，且可以在小产权房的开发所获利益中按比例分成；甚至有消息称，小产权房还吸引了炒房客。

　　头痛医头不治本

　　分析人士认为，小产权房屡禁不止，归根到底在于城乡二元土地制度下的利益驱使。而城乡二元土地制度的改革呼声和大势所趋，又给小产权房的合法化留下了无限的想象空间。在大量城市的城乡接合部区域，小产权房如雨后春笋般地暗中滋生，出现新一轮小产权房抢建热潮的可能并非耸人听闻。

　　国土部有关人士的接连表态，显示出小产权房的清理已势在必行。王宗亚表示，国土部将联合相关部门选择小产权房问题相对突出的城市，开展试点清理，目前正在研究试点城市名单和试点方案。

　　小产权房该如何清理，也成为刚刚闭幕的全国两会上代表、委员关注的话题。全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海认为，对小产权房可区分对待，未销售的政府可收购转化为保障房。

　　“已出售的不太好处理。购买人群的条件不一样，有的符合保障房申购标准，有的不符合，总不能一栋楼里有的转为保障房，有的补交土地出让金转为大产权房吧？”郭松海表示。

　　“现在的政策背景有了新变化，解决小产权房的思路可能也有新变化。”一位业内人士分析，解决小产权房问题，关键是要对我国城乡二元土地所有权结构重新审视。“如果仅就小产权房提出具体的解决措施，无异于头痛医头，不能从根本上解决问题。在经济社会的巨大利益驱动下，还会出现小产权房第二代、第三代。”

　　也有业内人士建议，小产权房屡禁不止源于上述多方利益的牵扯，那么解决小产权房的实质就是利益分配问题，即如何分配土地利益，使得各方利益均达到最大满足。

　　有调查资料显示，被征用的农村土地收益分配格局大致是：地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强曾提出建议，要淡化小产权房建设用地的集体所有制并非国有土地性质，允许城市和城镇周边的集体性质土地和小产权房的长期存在。在房价较高的一线城市试点，建立城乡一体化土地流转市场，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为合法的商品房，参与到城市住房供给体系中。

　　全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也建议，要承认在农村集体建设用地上所建的小产权房的合法性，与非法占用农地建设的小产权房区别对待。要深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。