保障房？品质？房票？房地产业转型成为热议话题———

　　新政落地，在全国房地产界引发了强烈反响，新政涉及到的全国楼市都不同程度地陷入了“交易量大跌”、“楼市萧条”的境地，那么，在“后新政”时代的房地产业将面临怎样的问题，楼市在2011年将怎样度过？转型还是适应？继续还是停滞？许许多多不确定因素摆在从业者的面前。近日，全国房地产经理人联盟研究院对以上问题进行了研讨，从事房地产一线工作的专家、学者、开发商见仁见智，给出了不同的答案。

　　●本期嘉宾●

　　北京师范大学房地产研究中心主任　董藩

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任　赵秀池

　　阳光100集团常务副总裁　范小冲

　　北京顶秀置业有限公司总经理　刘新虎

　　梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师　开彦

　　全国工商联房地产商会秘书长　钟彬

　　董藩：限购限贷很可能会长期化

　　最近出台的一系列政策说明了一个问题，改革已经到了新时期。改革的基本目标是对的。但是我们发现限购、限贷的问题，以及关于企业自主经营权利的限制，都显得有失偏颇。有关部门不应该去干扰企业的定价权，尤其出台谁定价高就要清算谁的政策是不符合市场规律的。

　　房地产业的改革是非常难的，政府维护稳定的楼市格局的初衷是正确的，房价上涨的问题一定要得到遏制，但是从本身经济学来讲房价上涨有一定的道理，别人买房空着在那儿，人家有自己的理由，强行要求不许空置或者收税来制约显然不是最好的方法。因此，怎样又有效遏制了房价上涨又不会使民间正常的买卖房产受到打击，是决策者应该深思熟虑的。我认为限购、限贷很可能长期化，这个时间长短不好预测。现在情况下，供应受到打压，需求挤压了，只要需求一释放，房价肯定就暴涨，因此更大的可能是限购限贷要长期化。

　　此外，目前讨论较多的是未来会不会出台住宅法，住宅法的问题很早在人大就提及了，在这种情况下，会不会推出来很难说。住宅法的立法最主要的是强调公平，所谓的公平有两方面的体现，第一对低收入人群来讲，怎么保障居住；第二对高收入人群怎么样限制购买量的问题。这就引出了限购的问题，政府理由是，国家资源是有限的，必须要考虑可持续发展；第二，要调节贫富差距。因此，限制高端人群买房演化成一个措施，所以我认为，只要中国的经济不出现大问题，限购限贷的措施应该会局部长期化。

　　开彦　新政促使地产回归品质时代

　　我非常赞同调控以后房地产业应该健康回归，房地产业这么多年快速发展，大家都注重表面、表象、浮夸的东西，我们是不是应该回归本质，大力倡导品质地产，即楼盘的性能、品质、质量上要符合符合大众以及社会发展的要求。

　　我们拿户型举例：我们常把80、90平方米称作是小户型，但是在一些比较发达的国家恰恰认为这是大户型，为什么概念出现这么大的差异，跟我们这几年浮躁的作风、暴发户的作风是有关系的。其实一个三口之家，住多大的房子，是有比较科学的解释的，高档有高档的要求，低档有低档的要求，但是不会相差这么远，我认为要理性的对待居住问题，要按照我们的人体工程学，人的生活、行为、规律，我们的心理、生理方面的要求制定相应的合理的居住标准。

　　这个标准我认为是可以拿出来的，这对于未来保障房的供应是有积极意义的。

　　大家要记住，我们现在地产业的发展模式不是很好，我们目前十几年的发展是粗放式的，是完全消耗资源和能源的情况下进行的，我们今后能不能改变这个模式？通过正确的发展模式，将节能、环保、绿色融入我们的家园，我们的房子面积小了，但是舒适度提高了，通过转变模式速度加快了，成本降低了，质量提高了，满足了更多的人需要。而且面积小了总价就下来了，大家就可以买得起。这样一来，我想我们整个房地产的形势会越来越好。

　　范小冲:楼市进入“房票”时代

　　调控政策已经落地了。开发商现不得不应对新形势的变化，实际上新政改变的是开发商生存的模式——过去很多开发商，特别是泡沫时期通过融资、买地，通过大规模的开发，然后靠周转挣资本的游戏规则已经行不通了。

　　这样的游戏既然已经不可持续，开发商可能要通过造好房子而生存，这是未来开发商明智的选择。大家的限购政策，其实宣告了房地产业进入了“房票”时代，大家现在的“房票”更加值钱了，你手上有一张票，会因为便宜一点就把这个票浪费了吗？不会，他可能会千挑万选，他只有一次机会了，他对价格的关注也不是第一位了，对小户型也不是第一位了，他可能真正的关注自己需要什么样的房子，今后自己的工作、生活支持他需要买什么样的房子。

　　我想开发商现在应该考虑如何使房子更加精致，使房子更加低碳、环保，这就是开发商未来大有作为的地方，只要造好房子开发商就会生存下来。

　　对于开发商而言，“国八条”绝不意味着市场崩溃，我们觉得除了造好房子，还可以走向更为广阔的二三线城市，中国的城市有600多个，第一轮城市化已经在北、上、广、深达到了顶峰，去年北京二手房交易量20万套，一手房才10万套，市场的价格已经发生了变化，今天的大规模的城市化，特别是人口进入城市的过程重点是在二三线城市，所以我们在二三线城市实际上还是大有作为的。

　　中国实际上购买力是非常强的，而且购买的意愿也非常强，由于现在资源有限，国际国内各种通胀，各种压力影响下，在没有更好的办法情况下，强行的通过计划的手段，限购的手段去抑制需求，然后限制人们买房的资格。这些举措也是为了缓解住房真正的进入市场化争取时间，我们应该多些理解。

　　钟彬：后新政时代地产转型的几种方式

　　在新政未出台之前，我们就一直在研究、倡导地产转型。转型是需要内在的因素，也需要外在的因素，任何一个事物都有好的一面和坏的一面，无论你认为现在的房地产是出于顺境还是逆境，目前的形势已经迫使更多企业去接受转型。我认为房地产业转型有几种趋势。

　　首先是地产民生化。政策不是什么都打压，你做保障性住房政策就支持，我们一直研究保障性住房的工作和基金问题，现在得到了国家有关部门的欣赏和认同，我们也在积极的推进当中，银行也对此大力支持，虽然各级部门给房地产设置了很多“红灯”，但是在推动保障房基金的时候我们遇到了很多“绿灯”，所以民生化可能是地产业非常好的趋势，不仅是金融部门给我们帮助，地方政府也会给我们提供更多的机会。

　　第二是地产的绿色低碳化。即要做好房子，好产品。

　　第三是地产的金融化。现在地产不简单是开发的问题，去年房地产基金蜂拥而起，如果从金融的角度看房地产，你会觉得有很多解决之道，还有很多新商业的模式等着你。

　　第四就是地产的产业化。比如说商业地产、旅游地产、老年住宅。

　　刘新虎：新政是在以时间换空间保护保障房

　　我始终认为此次地产新政是以时间在换空间，将前几年开发缺失的保障房尽快补回来，让更多的低收入人群解决住房问题，因此对于投资性需求和高端需求进行暂时的限制。

　　首先,将房子从自住上升到民生的时候，确实需要保障低收入人群住房问题，保障房的建设未来几年都会成为政府的主要的职责。保障房建设扩大以后，商品房就要暂时受挫，所以我觉得未来三到五年有关部门都会致力于做保障房相关的匹配工作。

　　第二，我觉得新政对于区域经济协调发展会有一定帮助。大量的人口涌向几个大的城市，包括一些二级城市，这是城市化过程中有关部门没有规划好造成的。怎么来解决这个问题？我觉得还是通过资源的均衡化，使人口不必过多集中在大型的城市，这是未来的方向。因此无论十五条也好，国八条也罢，让这部分需求先停下来，然后疏散一部分，这就是时间、空间的转换。

　　第三，我认为是产品结构应该调整，有一部分企业从传统的住宅产业产品逐步向商业地产转移，包括综合体。现在我们看来，前几年住宅过快的增值导致了我们城市的功能实际上有一部分的缺失，从未来城市可持续发展来讲，从配套方面，还有城市的综合功能考虑，新的商业地产将成为下一个利润增长点。我们应当抓住这个机遇。

　　赵秀池：限购令倡导人们进入理性居住

　　中国土地有限、人口众多的国情，仅从增加供给方面来满足住房需求是不可能的。面对近些年来房价的不断走高，为了大多数中低收入阶层的利益，限购是必须的。限购令将使人们进入递进式住房时代。

　　我认为住房作为生活必需品，其需求是缺乏弹性的，加之，中国老百姓多少年来根深蒂固的传统，总认为住在自己购买的住房里才踏实，因此，即使住房价格上升，人们还是要买房。

　　新政中将住房与户籍、纳税挂钩总的来说是有必要的。这条政策对于外地人已经在北京工作5年且已连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的人没有影响，可以买一套住房满足其居住需求；对于不够5年缴纳社会保险或个人所得税的人来说，也是有一定道理的。因为住房具有价值巨大、使用期长等特点，住房作为人们的消费品在家庭支出中占的比重较大，来北京工作的外地人，或刚毕业的大学生，收入有限，也需要一个收入积累的过程，才能买得起住房。大学生毕业工作5年后，年龄差不多27岁左右，再买房结婚也不迟。先租后买，通过递进式居住，最终达到住房的终极目标。

　　美国2010年第二季度数据显示，美国35岁以下年龄组住房私有率仅为39%，而45岁至54岁年龄组住房私有率高达73.6%。也说明不是每个年龄段的人都需要买房。因此，此次限购令的出台，首先是限制了投机性和投资性住房需求，保障了居民的自住消费需求；同时还可以起到如下作用——激励年轻人自主创业，不当“啃老族”，形成不依赖父母、靠自己积蓄取得住房的良好社会风气；也有利于改变房改后给大家形成的“住有所居”就是要拥有住房的观念，鼓励不具买房条件的家庭租房住，在一定程度上，实现了租买并举；也减少了购房的需求，起到了稳定房价的作用。

　　此次住房的限购考虑了存量房的状况，比过去的政策有所进步，但仍然只是规定了住房套数的限制，没有规定人均购买住房面积上限标准的限制，建议在未来的住房政策中制定人均最高住房购买面积的标准，并根据不同时期的情况做动态调整。

　　此次调控的重点仍是限购与信贷杠杆的使用，只是政策更加严厉了。没有了人为的炒作因素，房价的上涨会变得越来越理性，上涨空间会变得越来越小。

来源：北京青年报

保障房？品质？房票？房地产业转型成为热议话题———

　　新政落地，在全国房地产界引发了强烈反响，新政涉及到的全国楼市都不同程度地陷入了“交易量大跌”、“楼市萧条”的境地，那么，在“后新政”时代的房地产业将面临怎样的问题，楼市在2011年将怎样度过？转型还是适应？继续还是停滞？许许多多不确定因素摆在从业者的面前。近日，全国房地产经理人联盟研究院对以上问题进行了研讨，从事房地产一线工作的专家、学者、开发商见仁见智，给出了不同的答案。

　　●本期嘉宾●

　　北京师范大学房地产研究中心主任　董藩

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任　赵秀池

　　阳光100集团常务副总裁　范小冲

　　北京顶秀置业有限公司总经理　刘新虎

　　梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师　开彦

　　全国工商联房地产商会秘书长　钟彬

　　董藩：限购限贷很可能会长期化

　　最近出台的一系列政策说明了一个问题，改革已经到了新时期。改革的基本目标是对的。但是我们发现限购、限贷的问题，以及关于企业自主经营权利的限制，都显得有失偏颇。有关部门不应该去干扰企业的定价权，尤其出台谁定价高就要清算谁的政策是不符合市场规律的。

　　房地产业的改革是非常难的，政府维护稳定的楼市格局的初衷是正确的，房价上涨的问题一定要得到遏制，但是从本身经济学来讲房价上涨有一定的道理，别人买房空着在那儿，人家有自己的理由，强行要求不许空置或者收税来制约显然不是最好的方法。因此，怎样又有效遏制了房价上涨又不会使民间正常的买卖房产受到打击，是决策者应该深思熟虑的。我认为限购、限贷很可能长期化，这个时间长短不好预测。现在情况下，供应受到打压，需求挤压了，只要需求一释放，房价肯定就暴涨，因此更大的可能是限购限贷要长期化。

　　此外，目前讨论较多的是未来会不会出台住宅法，住宅法的问题很早在人大就提及了，在这种情况下，会不会推出来很难说。住宅法的立法最主要的是强调公平，所谓的公平有两方面的体现，第一对低收入人群来讲，怎么保障居住；第二对高收入人群怎么样限制购买量的问题。这就引出了限购的问题，政府理由是，国家资源是有限的，必须要考虑可持续发展；第二，要调节贫富差距。因此，限制高端人群买房演化成一个措施，所以我认为，只要中国的经济不出现大问题，限购限贷的措施应该会局部长期化。

　　开彦　新政促使地产回归品质时代

　　我非常赞同调控以后房地产业应该健康回归，房地产业这么多年快速发展，大家都注重表面、表象、浮夸的东西，我们是不是应该回归本质，大力倡导品质地产，即楼盘的性能、品质、质量上要符合符合大众以及社会发展的要求。

　　我们拿户型举例：我们常把80、90平方米称作是小户型，但是在一些比较发达的国家恰恰认为这是大户型，为什么概念出现这么大的差异，跟我们这几年浮躁的作风、暴发户的作风是有关系的。其实一个三口之家，住多大的房子，是有比较科学的解释的，高档有高档的要求，低档有低档的要求，但是不会相差这么远，我认为要理性的对待居住问题，要按照我们的人体工程学，人的生活、行为、规律，我们的心理、生理方面的要求制定相应的合理的居住标准。

　　这个标准我认为是可以拿出来的，这对于未来保障房的供应是有积极意义的。

　　大家要记住，我们现在地产业的发展模式不是很好，我们目前十几年的发展是粗放式的，是完全消耗资源和能源的情况下进行的，我们今后能不能改变这个模式？通过正确的发展模式，将节能、环保、绿色融入我们的家园，我们的房子面积小了，但是舒适度提高了，通过转变模式速度加快了，成本降低了，质量提高了，满足了更多的人需要。而且面积小了总价就下来了，大家就可以买得起。这样一来，我想我们整个房地产的形势会越来越好。

　　范小冲:楼市进入“房票”时代

　　调控政策已经落地了。开发商现不得不应对新形势的变化，实际上新政改变的是开发商生存的模式——过去很多开发商，特别是泡沫时期通过融资、买地，通过大规模的开发，然后靠周转挣资本的游戏规则已经行不通了。

　　这样的游戏既然已经不可持续，开发商可能要通过造好房子而生存，这是未来开发商明智的选择。大家的限购政策，其实宣告了房地产业进入了“房票”时代，大家现在的“房票”更加值钱了，你手上有一张票，会因为便宜一点就把这个票浪费了吗？不会，他可能会千挑万选，他只有一次机会了，他对价格的关注也不是第一位了，对小户型也不是第一位了，他可能真正的关注自己需要什么样的房子，今后自己的工作、生活支持他需要买什么样的房子。

　　我想开发商现在应该考虑如何使房子更加精致，使房子更加低碳、环保，这就是开发商未来大有作为的地方，只要造好房子开发商就会生存下来。

　　对于开发商而言，“国八条”绝不意味着市场崩溃，我们觉得除了造好房子，还可以走向更为广阔的二三线城市，中国的城市有600多个，第一轮城市化已经在北、上、广、深达到了顶峰，去年北京二手房交易量20万套，一手房才10万套，市场的价格已经发生了变化，今天的大规模的城市化，特别是人口进入城市的过程重点是在二三线城市，所以我们在二三线城市实际上还是大有作为的。

　　中国实际上购买力是非常强的，而且购买的意愿也非常强，由于现在资源有限，国际国内各种通胀，各种压力影响下，在没有更好的办法情况下，强行的通过计划的手段，限购的手段去抑制需求，然后限制人们买房的资格。这些举措也是为了缓解住房真正的进入市场化争取时间，我们应该多些理解。

　　钟彬：后新政时代地产转型的几种方式

　　在新政未出台之前，我们就一直在研究、倡导地产转型。转型是需要内在的因素，也需要外在的因素，任何一个事物都有好的一面和坏的一面，无论你认为现在的房地产是出于顺境还是逆境，目前的形势已经迫使更多企业去接受转型。我认为房地产业转型有几种趋势。

　　首先是地产民生化。政策不是什么都打压，你做保障性住房政策就支持，我们一直研究保障性住房的工作和基金问题，现在得到了国家有关部门的欣赏和认同，我们也在积极的推进当中，银行也对此大力支持，虽然各级部门给房地产设置了很多“红灯”，但是在推动保障房基金的时候我们遇到了很多“绿灯”，所以民生化可能是地产业非常好的趋势，不仅是金融部门给我们帮助，地方政府也会给我们提供更多的机会。

　　第二是地产的绿色低碳化。即要做好房子，好产品。

　　第三是地产的金融化。现在地产不简单是开发的问题，去年房地产基金蜂拥而起，如果从金融的角度看房地产，你会觉得有很多解决之道，还有很多新商业的模式等着你。

　　第四就是地产的产业化。比如说商业地产、旅游地产、老年住宅。

　　刘新虎：新政是在以时间换空间保护保障房

　　我始终认为此次地产新政是以时间在换空间，将前几年开发缺失的保障房尽快补回来，让更多的低收入人群解决住房问题，因此对于投资性需求和高端需求进行暂时的限制。

　　首先,将房子从自住上升到民生的时候，确实需要保障低收入人群住房问题，保障房的建设未来几年都会成为政府的主要的职责。保障房建设扩大以后，商品房就要暂时受挫，所以我觉得未来三到五年有关部门都会致力于做保障房相关的匹配工作。

　　第二，我觉得新政对于区域经济协调发展会有一定帮助。大量的人口涌向几个大的城市，包括一些二级城市，这是城市化过程中有关部门没有规划好造成的。怎么来解决这个问题？我觉得还是通过资源的均衡化，使人口不必过多集中在大型的城市，这是未来的方向。因此无论十五条也好，国八条也罢，让这部分需求先停下来，然后疏散一部分，这就是时间、空间的转换。

　　第三，我认为是产品结构应该调整，有一部分企业从传统的住宅产业产品逐步向商业地产转移，包括综合体。现在我们看来，前几年住宅过快的增值导致了我们城市的功能实际上有一部分的缺失，从未来城市可持续发展来讲，从配套方面，还有城市的综合功能考虑，新的商业地产将成为下一个利润增长点。我们应当抓住这个机遇。

　　赵秀池：限购令倡导人们进入理性居住

　　中国土地有限、人口众多的国情，仅从增加供给方面来满足住房需求是不可能的。面对近些年来房价的不断走高，为了大多数中低收入阶层的利益，限购是必须的。限购令将使人们进入递进式住房时代。

　　我认为住房作为生活必需品，其需求是缺乏弹性的，加之，中国老百姓多少年来根深蒂固的传统，总认为住在自己购买的住房里才踏实，因此，即使住房价格上升，人们还是要买房。

　　新政中将住房与户籍、纳税挂钩总的来说是有必要的。这条政策对于外地人已经在北京工作5年且已连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的人没有影响，可以买一套住房满足其居住需求；对于不够5年缴纳社会保险或个人所得税的人来说，也是有一定道理的。因为住房具有价值巨大、使用期长等特点，住房作为人们的消费品在家庭支出中占的比重较大，来北京工作的外地人，或刚毕业的大学生，收入有限，也需要一个收入积累的过程，才能买得起住房。大学生毕业工作5年后，年龄差不多27岁左右，再买房结婚也不迟。先租后买，通过递进式居住，最终达到住房的终极目标。

　　美国2010年第二季度数据显示，美国35岁以下年龄组住房私有率仅为39%，而45岁至54岁年龄组住房私有率高达73.6%。也说明不是每个年龄段的人都需要买房。因此，此次限购令的出台，首先是限制了投机性和投资性住房需求，保障了居民的自住消费需求；同时还可以起到如下作用——激励年轻人自主创业，不当“啃老族”，形成不依赖父母、靠自己积蓄取得住房的良好社会风气；也有利于改变房改后给大家形成的“住有所居”就是要拥有住房的观念，鼓励不具买房条件的家庭租房住，在一定程度上，实现了租买并举；也减少了购房的需求，起到了稳定房价的作用。

　　此次住房的限购考虑了存量房的状况，比过去的政策有所进步，但仍然只是规定了住房套数的限制，没有规定人均购买住房面积上限标准的限制，建议在未来的住房政策中制定人均最高住房购买面积的标准，并根据不同时期的情况做动态调整。

　　此次调控的重点仍是限购与信贷杠杆的使用，只是政策更加严厉了。没有了人为的炒作因素，房价的上涨会变得越来越理性，上涨空间会变得越来越小。

来源：北京青年报