本月9日，中共中央政治局召开会议分析研究2012年经济工作，提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。自从今年1月，国务院要求40多个城市要从严制定和执行住房限购措施之后，房价上涨的势头明显得到遏制。然而，在11个限购政策年底到期的城市中，目前仅有海口、福州等四个城市明确表示延续。
作为普通购房人，关注限购是否松动，实际就是关注房价是否会继续下行，担心房地产调控会不会就此放松？限购何时退出？如何退出？对此本报《广厦时代》邀请各方人士进行了探讨。
顾云昌 楼市热度以及供求关系决定限购实施
对于楼市的限购和限贷，虽然在政策意图上是殊途同归的，但是，很明显限购是行政手段，而限贷是一种市场经济的调控手法。市场过热收紧贷款，利用利率的高低等因素，来限制并引导可用贷款。
由于限购与市场经济法则不符，同时会产生一些负面的效应，因此，人们对限购的猜想较多。但是，要达到取消限购的条件，首先要满足的就是：限购取消后，完全可以实现对楼市的正确引导，并保持对现有调控成果的维系，不能导致楼价再一次报复性反弹。
当然，也会有另外一种极端的情形出现，那就是限购影响到了楼市的健康发展，有可能引发金融危机，甚至是影响到了我国经济的平稳、快速发展。一旦这种极端情形出现，限购也将会取消，因为在经济低迷的时候，或许还将需要对楼市施行一些刺激性措施。显然，我们目前的状况远没有达到这种地步。
可以说现在我们是主动在放慢楼市发展的脚步，用行政手段与市场的调节手段相结合，来促使我们的供求关系得到调整。其实限购的主要目的就是调整供求关系，我们之前处于严重的供不应求，那么我们就需要抑制一些需求，让供求关系趋于稳定。现在来看，限购确实将一些需求剔除出场，市场消化速度明显放慢，并且出现了库存量增加等情况，因此，有人认为现在已经出现了供大于求。但是这个调控效果还没有得到巩固，现在普遍认为，一旦限购放开，还会出现楼价的反弹。
这其中牵扯到为资本寻找更多的出路。虽然有很大一部分人是首套房或是改善型置业，但是还有一部分资本，纯粹是一种投资需求，而这部分资本现在已经在伺机抄底，这部分投资资本流入楼市，调控效果将前功尽弃，因此，限购的放开与否，还要看是否能够为资本开拓更多的投资渠道，而不再单独盯着楼市。
可以看出，房地产受到很多条件的影响，比如宏观经济大势、货币的流动性问题，投资渠道是否丰富、人们对未来的经济预期等因素，这些都决定了楼市的热度。因此，如果说现在可以给出一个取消限购的时间表，那肯定是纯属猜测。另外，限购的取消也必然是一个逐步的过程，甚至是一些变通的方式来执行，比如说城区限购，郊区不限购等。
文字整理/张蛟
刘晓光 调控政策是否撤出 关键看 “国八条”的目的是否达到
央行近期下调了存款类金融机构人民币存款准备金率，这是出于内外压力松动银根的一个明显信号。这只是一个开始，不排除今后还将有数次存款准备金率的下调，以及对利率的调整。从其目的来看，银根松动是为了缓解企业的资金压力，维持正常的经济循环，降低巿场过高的融资成本，以及保护股巿的资产价值，而不是针对房地产市场的放松。不过从另一个方面看，银根的松动会间接让房地产企业的生存环境好一些，房地产上下游关系到数十个行业，信贷环境宽松点，受益的是整个产业链。
从对于房价来说，信贷的适度宽松不会对市场价格产生直接影响。能够对房价起到关键性作用的一个因素是土地成本，另一个是因素是企业的税率，第三个因素是能够影响供求关系的其他限制性因素，例如限购等行政措施。从近期中央对于房地产调控政策的表态来看，短期内调控政策不太可能松动。中长期来看，调控政策是否会退出要看推出调控政策的初衷是否达到，也就是要看“国八条”的要求是否已经完成。
对于开发企业而言，调控的政策环境是对自身实力的考验，但也是企业进行自我调整的良好时机。长期以来地产界粗放的生产方式占很大的一部分，多数地产企业是进行单一的开发。今后的发展方向上，商业地产，融合医疗、养老、教育的新城市开发模式都具有很强的发展潜力，
中国经济水平的提高、结构的变化，对于商业地产等类型的繁荣具有很好的促进作用。从战略性新兴产业以及长远发展的角度考虑，首创两年以前就开始了把商业、酒店等单一的物业开发升级为综合型产业体的尝试。目前已经开工了多个项目，进展很快。接下来我们将把英国的一些教育产业引进来，接下来还准备把高速路也整合进来，此外还在探讨中国物流的存、运、结算、交易。再过一些时间的发展，我们的传统住宅开发可能会只占整个企业开发量的一半左右，另一半将转型为新的发展模式。对于市场上的其他房地产企业而言，政策调控带来的也不仅仅是挑战，同样蕴含着机遇。文字整理/卫东
杨红旭 房价再跌两三个季度 限购会放松
限购执行至今应该说是初步取得了效果，在今年第四季度，房价出现了明显的回调。不过，就一线城市来说，要判断政策调控效果恐怕还应再过一段时间。当前一线城市的楼市已经步入政策效果显现期。总体而言，房地产市场本身是稳步回落的。
近期，国家有关部门就明确表示，下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，回归合理的水平，也使房地产业健康有序发展。然而何为合理水平？目前看来，楼市价格虽然出现了下跌的趋势，但远未达到规模。尤其是重点的一线城市，仅是郊区的新盘出现降价行为，从今年第四季度算起，房价连跌两、三个季度，才能回到合理的水品。调控效果也将显现，限购等措施也将有可能退出。
不过，未来限购令的退出恐怕不会一窝蜂地集体退出，因为目前共有46个城市实施了限购，但每个城市的房地产市场情况并不一致，有的城市房价依然很高，投资买房依然存在，因此限购政策就可能执行的长一些。而有的城市房价泡沫不大，调控目标很快实现，就没有继续执行限购的必要，调控政策也就可能先行退出。比如一些中小城市，和西部重点开发的城市，限购政策就很有可能提前退出，而主要的一线城市，如北京、上海、广州等，由于房价前两年增长过快，限购政策也将最后退出。
对于限购令的退出，还有一些先决条件，例如：是否有政策可以接续或替代限购，即便限购取消，新的政策措施也能让市场继续稳定发展，让调控继续见效。
房产税就是这样一种很可能会替代限购的政策。以防止出现以往调控政策退出后，房价迅速反弹的情况。例如重庆，在去年就试点开整了房产税，对于高端住宅和多套住宅的征税也遏制了投机炒作的现象。因此重庆并未执行限购，明年，随着房产税试点的扩大，一线城市很有可能首当其冲，用税收这一经济杠杆逐渐取代限购这一行政手段，是可以期待的。
另外，住建部负责人对于限购退出也曾表示，已经在全国40个城市试点把这些城市自身的个人住房信息收集起来，尽快实行全国联网。一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
文字整理/本报记者 李桁
李文杰 限购叫停需要具备五个条件
我们先来看看限购政策出台的背景：1、地方政府为解决财政收入大量卖地，价高者的拍卖方式导致开发商的土地取得成本直线上升，带动房价的不断上涨。2、国内投资渠道狭窄，尽管房价在不断上涨，但相对于股市、期市等屈指可数的投资渠道，房产依然是安全性最好的投资产品，因而大量为求保值增值的投资及投机性资金源源不断地进入房地产市场，急剧扩大的需求造成房价节节攀升。3、席卷全球的国际金融危机对我国实体经济造成较大的冲击，政府为了抗危机，保增长于2008年11月出台了四万亿的刺激计划，在这笔庞大的救市资金中有相当部分通过各种渠道都流入了房地产市场，致使各类房屋的成交量大增，价格不断上涨。4、国际金融危机的不断升级使很多国外的热钱及避险资金纷纷通过各种途径涌入中国寻找投资产品，房地产市场成为他们的首选，这部分资金的大量入市也直接推动了房价的上涨。5、由于土地储备速度慢，导致楼市供不应求的局面长期存在。
那么，限购令的实施取得的成果如何？为应对房价上涨可能带来的各种不良后果，政府多年来一直在对房地产市场进行宏观调控，一轮接一轮的调控政策措施相继出台，内容涵盖了土地、金融、税收等方方面面，虽然每轮的调控都取得了一定的效果，但总体并未从根本上解决房价过快上涨的问题，高涨的房价依然未得到有效的遏制，同时由于高房价，也积累了大量的社会矛盾。在此情况下政府不得不采取更加严厉的调控措施——限购，这种非市场化的行政手段虽然是违反市场经济的行为，但在目前房价飞涨的楼市背景下，也是为调控不得已而为之的短期政策，不限购房价会一直上涨，引发更加严重的通涨，进而激化社会矛盾，从近期全国各地爆发的借贷危机来看，高房价已经导致资金的高杠杆率，不利于房地产市场长期的稳定发展，乃至对整体经济、金融市场也必将会产生严重的威胁。
从目前情况看，限购实施已经取得了一定的成果，各地区的成交量都出现较大幅度的下降，投机炒房的行为得到了较好的遏制，房价也显现出不同程度的回落，特别是今年10月以来，全国各地区房价开始普遍出现下降，一线城市下调趋势则更加明显，部分开发商特别是一些大开发商开始主动降价让利，在新房市场降价促销的带动下二手房市场价格也开始出现下跌，且跌幅环比呈扩大趋势。尽管如此，由于前期房价累积上涨过高，房价并未出现实质性的较大降幅，与大多数购房者的承受能力仍具有较大的差距，一些城市年初制定的房价调控目标还难以完成。
基于以上的种种问题，我认为限购放松必须具备以下的条件：
1.房地产依然是拉动经济的支柱行业，但是拉动的方式将从过去单纯地依靠量价齐涨改为结构性的拉动，包括保障房在内的普通住房将是未来城镇化及拉动经济的主力。
2.房价涨幅指标将长期是限购的执行与否依据，若房价下行达到调控目标的预期范围，并逐步趋于稳定，成交量开始明显回升，将是限购退出的基本外部条件。
3.在全国不同城市存在不同的实施阶段，如一线城市、二线城市及三四线城市的限购的退出时间表各不相同，同时在同一城市的不同区域也存在区别对待的可能性，如城市核心区限购而外围区域不限购，限购政策的使用更加灵活及有针对性，重点是和城市、区域价格上涨过快挂钩；
4.住房供应结构不合理的现象得到较大改善，形成各类非普通住房、普通住房、保障性住房并存的多元化住房供应体系，供应需求趋于平衡，基本满足中低收入人群的住房阶梯形供应问题，实现出售型及出租型的保障性住房准入及退出机制的循环制度保障；
5.房产税从个别城市试点推广到在全国实行，对住房的去投资化起到一定的遏制效果，地方政府财政收入有了更好的来源补充，如少数城市地方债试点取得成功向全国推广等，使地方政府不再主要依靠卖地来实现财政收入。文字整理/张蛟
叶檀 房地产行业明年入冬 调控不会放松
近期的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。
今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。房地产调控政策收效。根据人民银行调查统计司近日撰写《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院，全国房地产均价环比三个月下降，作为先行指标，房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反应，但明年房地产调控不可能放松。
房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位，大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然，在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来，房地产调控就会成为大笑话，以后谁也没脸再提。因此，并不奇怪，临近年底，从温家宝总理到李克强副总理，仍然在强调房地产宏观调控不放松。
就房地产开发企业而言，目前还没有进入严冬。由于前两年丰收，今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化，房地产行业存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。
但上述数据并不全面，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商、保利、万科等龙头企业都有大量预收款项，基本锁定了2011年和2012年的业绩。对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，还能够顶过秋天。文字整理/卫东
易宪容 限购令何时取消和出生一样取决于房价
限购令执行以来，使得僵持了一年的量降价滞的局面逐渐打开，北京、上海等城市都出现了不少降价楼盘。楼市调控的目的很明显，就是让房价下降到合理的阶段，让绝大多数居民可接受，或者有能力购买。而这也是当前限购令执行的目标和底线。目前来看，限购令的作用已经显现，但目标并未实现，因此短期内没有取消的可能。但也正如限购令出生是为了抑制房价上涨一样，它的退出也将同样取决于房价下降的程度。
当前正是一些城市限购到期，等待延续的关键时期，也是国内房地产市场宏观调控的关键期。之所以关键就在于市场各方博弈会越来越激烈。特别是在中央政府、地方政府及房地产开发商之间的博弈可能激化与白热化。
从当前的情况来看，中央政府要达到其目标不仅在于加大保障性住房的建设，更重要的在于如何让整个中国房地产市场转型，引导国内房地产市场真正成为一个居民消费为主导的市场。在这意义上，中央应该是汲取了2008年金融海啸时期的教训。当时为了刺激经济增长，通过131号文件对房地产采取一系列过度优惠的信贷及税收政策，结果导致全国房地产价格失控飙升，房地产泡沫吹得巨大。因此，此次中央政府对于限购政策的执行异常坚决。比如说，为了全面遏制与打击房地产投机炒作，估计政府已经储备了更多的调控政策，包括加快推进房地产财产税及对投资性购买住房实施严厉的税收政策等，以此来突显中央政府对房地产宏观调控决心。
加上明年就得召开十八大，毫无疑问，民生的问题将是十八大最重要的主题。中央政府房地产宏观调控的坚定决心不会改变，限购政策也同样不会取消。
对于地方政府来说，随着住房销售的全面下跌，土地市场也急速萎缩。在这种情况下，全国土地出让金同比下跌预计达到3成以上。而土地出让金的减少，使得以土地财政为主导的地方政府财政收入将严重缩水。在这种情况下，地方政府不得不千方百计希望松绑房地产宏观调控政策，先是佛山、成都直接修改当地限购政策，而后是更多的城市在限购延期的问题上沉默不语。不过，在佛山和成都限购令“松绑”被明令禁止后，可以说明年限购政策继续延续几无悬念。
限购令的目的是让房价下降，但也并非要让房价简单地一降到底，而是为房地产市场新的定价机制建立争取时间，为更多的保障性的公租房建立争取时间。今年以来，多个城市大规模兴建公租房，为的就是解决城市中无力购买商品房的那部分人的居住问题。未来当降价下降到购房人认可的程度，公租房大量入市，中低价位、中小户型房源供应充足的时候，才是限购令达到目的的时候。
文字整理/本报记者 李桁