“限”字当头的京城楼市，首次置业和改善置业的“刚需”们无疑是当前楼市的购房主力军。然而，房价还能降多少？什么样的房值得买？什么样的房能保值？这样的疑问时刻困扰着刚性置业需求者的内心。调查显示，尽管楼市三季度以来成交惨淡，对比往年不可同日而语，但多数楼盘的在售价格依然让工薪阶层买房人“望房兴叹”，历数数百在售楼盘，真正让买房人感觉房价已然“触底”的项目似乎并不多见。亚豪机构统计显示，目前市场上成交量不错的主流产品，普遍呈现出低总价、小面积、位置适中的“综合性价比”优势。《北京青年报·广厦时代》本期遴选出目前市场上总房价100万元以内的“小、精、灵”项目房源，为刚性置业需求提供帮助。

　　●市场现状●

　　●百万元房源占新政后住宅成交“半壁江山”

　　来自亚豪机构数据统计，2011年9月份，北京市商品住宅市场当中，总价在150万元以内的住宅成交2386套，占据了全部成交的45.43%。

　　“今年年初的新政策给了楼市投资者沉重的打击，户籍与5年纳税证明的限制使得很多人失去购房资格，投资者退场，改善型需求客户因只能新购一套，并且对居住品质升级要求比较高，其选择与成交过程较长。因此新政的初期阶段，入市成交的多为首次置业的刚性需求，这部分客群由于受到经济能力的限制，多只能被动选择低总价楼盘购入。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，而另一方面，由于受到利率不断调高的影响，贷款压力不断加大，因此也有部分人群会选择低总价楼盘一次性全款购入，这几方面的原因导致调控以来低总价楼盘的成交保持稳定并持续攀升。

　　●目前市场在售“百万房”项目31个

　　多位于五环外区域

　　统计数据显示，目前北京市场上百万元左右总价房源的商品住宅楼盘约31个，多位于五环外区域。从9月与10月份的具体成交情况来看，9月份成交超过百套的百万元楼盘共有五个：翠林漫步、加州水郡、首开国风美唐、星悦国际、上都首府，分别成交151、131、119、119、 116套。进入10月份之后，截止到10月13日，成交排名前五的项目当中，有两个为百万元楼盘，其中世嘉光织谷项目以295套的成交占据了排行榜的首位，上都首府则延续上月的态势，本月13天内成交45套。

　　“我们项目新推的LOFT创意精装户型最近销售得挺不错，客户主要看中的还是百万元以内的低总价，高使用率和未来的区域发展空间。”位于昌平生命科学园区的珠江·摩派项目负责人刘芸歧表示，该项目三季度开盘以来销售一百多套，在目前的市场状态下成绩相当“令人满意”，60平方米4.3挑高的复式户型，总价不超过100万，宜商宜居的属性和京北“大中关村”区域的置业需求也相当契合，因而吸引了不少高知高收入群和中小科技企业的置业目光。

　　此外，在目前北京楼市销售情况不错的世嘉光织谷也是9月底刚刚入市，位于怀柔区的该项目成交价格仅9580元/平方米，10月上半月（截至15日）已累计签约304套，签约率超过了推盘总量的一半，并稳居10月上半月商品住宅成交套数、面积、金额三大排行榜的首位。10月16日，位于顺义区张镇的浅山香邑在开盘当天也实现了超过60%的销售率，其开盘均价仅为8500元/平方米，这些项目成交最集中的，也都是面积100平方米以内的两居户型，总价也普遍不超过100万，类似这些价格优势明显的“百万元”盘的逆市热销，也是导致10月上半月商品住宅成交均价同比明显回落的主要原因。

　　调查显示，在北京31个“百万元房”在售楼盘当中，70年产权的普通住宅房山、顺义、大兴居多，该类型住宅的在售均价一般都在10000元-15000元/平方米，只有少数低于万元，例如顺义的浅山香邑、房山的水墨林溪、密云的中加福园等项目。这部分楼盘户型多以80-90平方米的两居以及110-130平方米的三居为主，虽然面积较大，但是由于单价较低，所以主力总价区间在百万左右。该部分楼盘由于多为低单价，在目前的市场状况下接受度较高，因此基本没有较大幅度的优惠。

　　●专家观点●

　　●低总价商住项目可选择面较大　遇到合适房源可果断出手

　　采访中了解到，目前京城百万元楼盘的组成当中，一部分是位于远郊区县的低价楼盘，另一部分则是位置较好的小户型商住项目。目前在售的31个百万元楼盘当中，商住项目占据了10个，几近三分之一。具体到项目成交情况来看，首开国风美唐项目是商住项目成交旺盛的典型代表，自7月份新盘入市之后，该项目当月成交率高达70%，8月份再次入市成交率依然在70%以上，截止到目前为止，其1258套50年产权的商住房源已几乎售罄。另外位于通州的50年产权项目——星悦国际8月、9月也分别实现了113套、119套的成交。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，商住项目由于多为小户型产品，以40-70平方米为主，因此虽然有些单价较高，但总价多数偏低，比较适合新政之后首次置业刚性购房主力；其次随着北京房地产市场的不断外扩，目前价格较低的项目多位于远郊区县，而商住项目则有很多地处交通较好的地理位置，成为另一个吸引刚性需求的优势；另外商住产品不限购的特质，不仅能够满足纳税不满五年的自住需求客户，也吸引了一部分投资客户趁低价购入。

　　“从三季度以来的百万元楼盘成交情况来看，低总价楼盘的成交在市场中占据了绝对的主导，这种趋势还将在未来相当长一段时期内持续。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说，随着房地产市场的不断发展成熟，在售楼盘的价格也必然会经历一个不断攀升的过程，几年前那种遍地都是万元以下楼盘的景象已经不复存在。而且从土地成本来看，未来低总价盘的数量仍会不断减少。2010年北京市成交的81宗住宅用地当中，只有28宗的楼面均价低于5000元/平方米，土地成本居高不下也让未来出现更多低价盘的可能性微乎其微，随着存量房的逐步消化，百万元楼盘也将愈加减少。“就目前来看，具备小、精、灵特点的低总价楼盘性价比优势明显，刚需置业者谨慎中果断出手，往往可以从中挑选到不错的房源。”

　　本版文/邱旸